تجربه جست‌وجو و معامله در بازار مسكن كشور و مواجهه با چالش‌هاي متعدد موجود در آن، ناكارايي سيستم فعلي شكل‌گيري معاملات در اين بازار را يادآور مي‌شود. اين ناكارايي به يكي از چالش‌هاي مهم براي هر دو طرف معامله در بازار مسكن كشور تبديل شده، از درجه نقدشوندگي آن نيز كاسته است. مساله اطلاعات نامتقارن زماني به وجود مي‌آيد كه يك طرف معامله از اطلاعات خاصي مرتبط با موضوع معامله آگاهي داشته در حالي كه طرف مقابل از آن بي‌بهره باشد. اين عدم تقارن اطلاعاتي به طور طبيعي مي‌تواند منجر به رفتار فرصت‌طلبانه از سوي طرف با اطلاعات بيشتر شود كه منفعت طرف مقابل را تهديد مي‌كند. ماهيت بازار مسكن به خودي‌خود عدم تقارن اطلاعاتي را در معاملات به همراه دارد و هيچگاه نمي‌توان اين تقارن را ميان خريدار و فروشنده به طور كامل ايجاد كرد. همان طور كه قيمت يك واحد مسكوني (يا غيرمسكوني) عمدتا از دو عامل قيمت زمين و قيمت مصالح و تجهيزات به كار رفته در ساخت آن ساختمان نشات مي‌گيرد، عدم تقارن اطلاعاتي در ارتباط با ارزش يك ملك نيز از عدم آگاهي در مورد كيفيت مصالح و تجهيزات زيرساختي و همچنين كيفيت موقعيت محلي و متوسط قيمت ساير واحدهاي مشابه در همان محل ناشي مي‌شود. بنابراين براي كمك به تقارن اطلاعاتي، بايد اين دو موضوع را قابل ارزيابي و سنجش قرار داد. از سوي ديگر اين فقدان اطلاعاتي علاوه بر خريداران و فروشندگان، سياستگذار را با پيچيدگي روبرو كرده است. بر اين اساس به نظر مي‌رسد اساسي‌ترين و مهم‌ترين برنامه‌اي كه وزرات راه و شهرسازي بايد براي مديريت اين بازار دنبال كند گسترش شفافيت و تقارن اطلاعاتي در اين بازار است.
اظهارات وزير راه و شهرسازي
در ماه‌هاي اخير بازار مسكن جهش‌‌هاي بي‌سابقه‌اي را تجربه كرد. اين بازار تحت تاثير شاخص‌هاي اقتصاد كلان بخش بزرگي از نقدينگي‌ها را به سمت خود جذب كرد. در اين ميان مي‌توان عوامل بنيادي زيادي را در اين بازار شناسايي كرد اما آنچه در شرايط فعلي بر اين بازار حاكم شده فضاي غبار آلود و قيمت‌گذاري سليقه‌اي بدون لحاظ فاكتورها و معيارهاي ساختمان است. فعالان در اين بازار بيش از هر زمان ديگري لزوم دسترسي به اطلاعات مناسب و دقيق را حس مي‌كنند. در اين شرايط اطلاعات سمي و گمراه‌كننده مي‌توانند نقش اساسي در تغيير مسير‌هاي معاملات شوند. محمد اسلامي روز چهارشنبه در حاشيه جلسه هيات دولت اسلامي در پاسخ به سوالي مبني بر چرايي ادامه كار سايت‌هايي كه با درج قيمت بالاي املاك، بازار مسكن را آشفته كرده‌اند، بر اين موضوع تاكيد كرد كه نمي‌توان اين سايت‌ها را دليل افزايش قيمت مسكن شناخت و گفت: متاسفانه تلاطمي كه در بازار وجود دارد همواره مربوط به خود بخش مسكن نيست؛ در حال حاضر سوداگري و دلالي در بخش مسكن بلاي جان شده است كه البته در همه بخش‌ها وجود دارد. نكته مهم اين است كه مردم متناسب با وضعيتي كه به وجود آمده است احتياط كرده و خريد نكنند و اجازه دهند شرايط آرام شود و در وضعيت هيجاني تصميم‌گيري نكنند.
وزير راه و شهرسازي در خصوص اقدام جدي اين وزارتخانه براي ساماندهي سايت‌هاي مربوط به فروش و اجاره خانه نيز گفت: با پليس فتا و وزارت ارتباطات مذاكراتي داشتيم چرا كه قيمت‌هاي درج شده مبناي كارشناسي ندارد. يك عمليات رواني است كه از بيرون كشور هدايت مي‌شود و در جهت اين است كه روحيه مردم را تخريب كنند. شرط عقلي اين است كه مردم در شرايط هيجاني خويشتنداري كنند تا اوضاع آرام و قيمت‌ها واقعي شود.
پرسش اساسي اين است كه اگر فرض وزير را مبني بر شكل‌گيري عمليات رواني در بازار مسكن درست بدانيم، چه جايگزيني براي آن قابل تصور است. اين در شرايطي است كه تنها سامانه اطلاعاتي موجود در بازار مسكن سامانه اطلاعات بازار املاك در ايران است. پيش از اين بر اساس براي نحوه انتشار آگهي‌هاي فروش مسكن در سايت‌هاي اينترنتي، قيمت آخرين معاملات ثبت شده در سامانه «سابا» وزارت راه و شهرسازي منبع تعيين قيمت آگهي‌ها شد تا به واسطه آن اين سايت‌ها بتوانند آگهي‌هايي كه غيرواقعي هستند را حذف كنند.
سامانه تنها
اين تصميم هم نتوانست اتهام پلتفرم‌هاي خريد و فروش مسكن براي افزايش قيمت مسكن را بر طرف كند. زيرا اين سامانه اطلاعاتي كارايي لازم را نداشت و اطلاعات لازم را در اختيار كاربران قرار نمي‌داد. به عنوان مثال اين سامانه تنها به ذكر منطقه اشاره مي‌كند و به جز سال ساخت، متراژ و قيمت معامله به نكات ديگري اشاره نمي‌كند. اشاره نشدن به جزييات احتمال خطا در تشخيص را بالا مي‌برد زيرا در بسياري از موارد به جز محل ساخت و سال ساخت اين جزييات است كه تعيين‌كننده نهايي قيمت است.همچنين مرور اين سامانه نشان مي‌دهد در بخش‌هاي بسياري از شهر تهران اطلاعات مشخصي در اختيار مخاطبان قرار نمي‌دهد. در عين حال بهبود كيفيت اين داده‌ها به واسطه اطلاعاتي كه در اختيار خريدار مي‌گذارد مي‌تواند بسيار راهگشا باشد اما باز هم بايد بر اين نكته تاكيد داشت اين سامانه كه بر اساس كد پيگيري‌هاي معاملات املاك در دفاتر املاك شكل گرفته نيازمند به‌روزرساني سريع‌تر و دقت بيشتر به‌ويژه در نشاني املاك ثبت شده و مشخصات فني اثرگذار مي‌تواند نقش اساسي در اين زمينه بازي كند. در ارديبهشت ماه سال جاري مديركل دفتر سرمايه‌گذاري و اقتصاد مسكن با تاكيد بر اينكه وزارت راه مي‌خواهد ثبت معاملات مسكن در سامانه اطلاعات بازار املاك به قانون تبديل شود از تلاش‌هاي براي تقويت اين سامانه خبر داد.
عباس فرهاديه در مورد جزييات سامانه اطلاعات بازار املاك ايران گفت: سامانه اطلاعات بازار املاك ايران بر اساس مصوبه سال ۸۷ هيات وزيران شكل داده و سال ۹۱ راه‌اندازي شد، بنابراين هدف از ايجاد اين سامانه اين است كه كليه معاملاتي كه در مشاوران املاك شكل مي‌گيرد و قرارداد منعقد مي‌شود، اطلاعات آن در اين سامانه ثبت شود. او مي‌گويد: سامانه املاك بين دو وزارتخانه راه و شهرسازي و وزارت صنعت، معدن و تجارت با راهبري وزارت صمت شكل گرفت و مشاوران املاك با توجه به اينكه تحت پوشش وزارت صنعت هستند، اين موضوع را پشتيباني كردند. فرهاديه مي‌گويد: سيستم اين سامانه به اين شكل است كه مشاور املاكي كه داراي پروانه است و امكان صدور كد پيگيري و رهگيري براي او تامين شده ، معامله كه شكل گرفت، اطلاعات اين معامله را در اين سامانه ثبت مي‌كند و وقتي كه اطلاعات ثبت شد، كل اطلاعات جمع‌آوري و بخشي از اين اطلاعات كه براي مردم مهم و مفيد است حتي آنهايي كه مي‌خواهند مسكن خريداري كنند و يا بفروشند، از اين سامانه عملا مي‌توانند استفاده كنند. اين سامانه هم براي خريد و فروش و هم براي رهن و اجاره فعال است و سيستم آن بسيار ساده است و وقتي وارد سامانه مي‌شويد، اول شهر، سپس منطقه و محله را انتخاب و بر ملكي كه معامله شده است، اطلاعات آن را كه شامل نوع ملك، سال ساخت و مساحت و قيمت است، مشخص مي‌شود كه آن ملك با چه قيمتي معامله شده است.
مزيت‌هاي سامانه اطلاعات بازار املاك
قرار بر اين بود كه قيمت آگهي‌هاي مسكن با قيمت‌هاي معاملات محقق و ثبت شده در سايت وزارت راه وشهرسازي به آدرس hmi.mrud.ir مطابقت داده شود و اگر آگهي‌اي قيمت نامتعارفي نسبت به آخرين معامله ثبت شده در اين سايت داشته باشد، مديران سايت‌ها و اپليكيشن‌ها از انتشار آن آگهي خودداري كنند. اگر چه بسياري از تحليلگران معتقدند اطلاعات سامانه سابا ناقص است و نمي‌تواند مساله تقارن اطلاعاتي در بازار مسكن و سايت‌هاي اينترنتي را حل كند. اما نمي‌توان از مزيت‌هاي اين سامانه غافل بود. اين سامانه مي‌تواند اطلاعات را دسته‌بندي كند، و سپس آن اطلاعات را به خود مردم براي استفاده ارايه كند. اين سامانه از آنجا كه معامله‌هاي شكل گرفته را گزارش مي‌دهد موجب شفاف‌سازي در قيمت‌ها مي‌شود. فرهاديه مي‌گويد: مزيت اين سامانه اين است كه مي‌توانيد موقعيت ملك معامله شده را به خوبي ببينيد و متقاضيان خريد و فروش به راحتي مي‌توانند با مشاهده ملك‌هاي معامله شده در اين سامانه از قيمت ملك خود در هر موقعيتي مطلع شوند و ديگر بازيچه قيمتي براي ملك خود و يا ملكي كه قرار است خريداري كنند، نشوند.
اين سامانه تاكنون در تهران، مشهد، زنجان، رشت، يزد، شيراز و اصفهان راه‌اندازي شده است.
فرهاديه در پاسخ به اين سوال كه چرا تنها در ۷ شهر اين سامانه راه‌اندازي شده است، مي‌گويد: قرار بود كه در تمام شهرهاي بالاي ۲۵۰ هزار نفر اين سامانه اجرا شود، اما سامانه وقتي با مصوبه هيات وزيران در سال ۹۱ راه‌اندازي شد، يك الزامي در آن گنجانده شده بود كه دفاتر ثبت اسناد بدون دراختيار داشتن كد رهگيري معامله و قراردادي را ثبت نكنند و شركت‌هاي خدمات‌رسان (آب، برق، گاز و شهرداري) پاسخ استعلام‌هايي كه كد رهگيري ندارند را ندهند. او ادامه مي‌دهد: اين اتفاق باعث مي‌شود تا متقاضي به سمت گرفتن كد رهگيري كاناليزه و به اين سامانه هدايت شود، بنابراين يك راي در سال ۹۳ در ديوان عدالت اداري صادر شد، مبني بر اينكه اين موضوع نمي‌تواند الزامي باشد و اختياري است. وقتي اختياري شد، اين سامانه ضعيف شد، چون در جامعه آماري هر چقدر كه اطلاعات بيشتر باشد، دقت آمار بالاتر مي‌رود، بنابراين سامانه يك مقدار ضعيف شد.
فرهاديه مي‌گويد: ما با همكاران خود در وزارت صنعت، معدن و تجارت، املاك، حمايت از مصرف‌كنندگان و بانك مركزي جلسه‌اي برگزار كرديم تا راهكارهاي تقويت اين سامانه و استفاده از ابزار قانوني براي اينكه مشاوران املاك اين اطلاعات را وارد اين سامانه كنند بيابيم و شايد بتوانيم آن را قانون كنيم، چرا كه اگر قانون شود و در مجلس مصوب شود، همه مكلف به اجراي آن هستند.
خانه‌هاي خالي و اطلاعات
مساله فقدان اطلاعات موضوعي فراگير در سياستگذاري بازار مسكن است. فقدان اطلاعات و آمار درباره يكي از جنجالي‌ترين مسائل سال‌هاي اخير بازار مسكن يعني خانه‌هاي خالي موج مي‌زند. بحث خانه‌هاي خالي و مديريت آن موضوعي است كه مدت‌ها مطرح بوده و تصميم‌گيري درباره آن به در بسته خورده است. روز گذشته مصطفي قلي خسروي، رييس اتحاديه مشاوران املاك در خلال گفت‌وگويي به مساله نقص اطلاعاتي در اين باره اشاره كرد.
او تاكيد مي‌كند مشاوران املاك آمار خانه‌هاي خالي را نداشته و اساسا وظيفه‌اي در اين رابطه ندارند. قلي خسروي مي‌گويد: قبل از انقلاب هم، نتوانستند آماري از تعداد خانه‌هاي خالي به دست آوردند و حتي نتوانستند اين قبيل خانه‌ها را پيدا كنند. او با بيان اينكه در دولت نهم و دهم موضوع شناسايي خانه‌هاي خالي در دستور كار قرار گرفت، تصريح مي‌كند: در آن زمان اعلام شد بر اساس مصرف برق و قبض آن مي‌خواهيم خانه‌هاي خالي را شناسايي كنيم. مالكان نيز لامپ خانه‌هاي خالي را از سر شب روشن مي‌كردند و به اين ترتيب ديگر اين خانه‌ها قابل شناسايي نبودند. او با تشريح روش‌هاي به كار رفته ادامه مي‌دهد: براي شناسايي پس از قبض برق و ناكامي در اجراي آن، مصرف آب معيار شناسايي قرار گرفت؛ مالكان نيز بلافاصله وان آب را پر و خالي مي‌كردند. پس از ناكامي اين روش‌ها، روش «فيس تو فيس» براي شناسايي خانه‌هاي خالي رونمايي شد. مالكان اين خانه‌ها نيز حربه جديدي به كار بردند؛ آنها ميخي به ديوار زدند و چادري را آويزان كردند و گفتند «خانمم براي خريد بيرون رفته و به زودي برمي‌گردد.» خسروي يكي از راهكارهاي شناسايي خانه‌هاي خالي را استفاده از اپليكيشن و «آي‌تي» مي‌داند.