گروه اقتصادي
بانك مركزي در جديدترين گزارش خود از بازار مسكن تهران، اعلام كرده كه قيمت خانه در پنج ماهه ابتدايي سال 98، در قياس با مدت مشابه سال قبل افزايش 96 درصدي را تجربه كرده و اين افزايش قيمت، تاثير خود را با كاهش قابل توجه معاملات نشان داده است.
محور اصلي گزارش بانك مركزي، رصد وضعيت بازار مسكن تهران در مرداد ماه سال جاري است و آمارها در همه زمينه‌ها نشان از آن دارد كه افزايش قيمت در قياس با سال قبل رقم بسيار بالايي داشته و تعداد معاملات خانه در پايتخت به شكل قابل توجهي كاهش يافته است.
بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه در مناطق 22 گانه تهران، تنها حدود 3200 واحد مسكوني معامله شده كه اين عدد در قياس با مرداد سال گذشته كاهشي 72 درصدي را نشان مي‌دهد. آنچه در اين آمار اهميت بالايي دارد و نشانه‌هايي از آغاز يك دوره ركود جدي را در بازار مسكن نشان مي‌دهد، تداوم كاهش معاملات در مرداد ماه در قياس با تير است و تهراني‌ها در دومين ماه تابستان در قياس با ماه قبل 31 درصد كمتر خانه خريده‌اند. طبق داده‌هاي بانك مركزي در مرداد ماه 96، حدودا 18 هزار واحد، در مرداد 97، حدودا 12 هزار واحد و مرداد 98، حدودا 3200 واحد مسكوني در تهران معامله شده است.
در حوزه قيمتي نيز مرداد امسال در قياس با سال قبل، يك افزايش قابل توجه را تجربه كرده، در شرايطي كه دومين ماه از تابستان 97، قيمت هر متر واحد مسكوني در تهران به‌طور ميانگين هفت ميليون و 400 هزار تومان بوده، اين عدد در مرداد امسال به بيش از 13 ميليون تومان رسيده و به اين ترتيب افزايشي 76 درصدي را تجربه كرده است. با وجود آنكه با كاهش قابل توجه معاملات از يك سو و كاهش نسبي قيمت ارز در بازار داخلي از سوي ديگر، پيش‌بيني‌ها حاكي از آن بود كه قيمت خانه در تهران كاهشي خواهد شد، اما مقايسه ميان نرخ‌ها در تير 98 با مرداد همين سال، تنها كاهشي 2.4 درصدي را نشان مي‌دهد كه در قياس با افزايش قيمتي ثبت شده در يك سال اخير، عملا تاثير جدي بر قيمت‌ها نمي‌گذارد.
در مرداد امسال، واحدهاي مسكوني نوساز بيشترين طرفدار را داشته‌اند. بانك مركزي اعلام كرده كه از مجموعه معاملات انجام شده در تهران، بيش از 41 درصد خريد و فروش‌ها به واحدهاي نوساز تا پنج سال ساخت اختصاص دارد و پس از آن واحدهاي شش تا 10 سال ساخت با 18 درصد، 16 تا 20 سال با 15 درصد و 11 تا 15 سال با 12 درصد در رده‌هاي بعدي هستند.
در ميان مناطق 22 گانه پايتخت نيز منطقه پنج (پونك، كن، شهرزيبا، شهران، جنت آباد، سردار جنگل، اكباتان، بلوار فردوس) بيشترين ميزان معامله را به خود اختصاص داده و به تنهايي 12 درصد از كل معاملات تهران را داشته است. در مجموع نيز مناطق پنج، دو، چهار، 10، 14، هفت، هشت، 15، يك و شش، 72 درصد از معاملات را به نام خود ثبت كرده‌اند و 12 منطقه باقي مانده از كل معاملات، سهمي حدودا 28 درصدي داشته‌اند.
هر متر خانه در منطقه يك: 28 ميليون
بانك مركزي مناطق 22 گانه تهران را از نظر قيمتي نيز بررسي كرده و بر اين اساس منطقه يك تهران با ميانگين قيمت 28 ميليون توماني در هر متر مربع گران‌ترين منطقه شهر به شمار مي‌رود و منطقه 18 با حدود متوسط قيمتي شش ميليون توماني، ارزان‌ترين منطقه است. هرچند فاصله قيمت‌ها ميان دو اين دو منطقه به بيش از 22 ميليون تومان مي‌رسد، اما در مقايسه با سال قبل، قيمت واحدها در منطقه 18، 92 درصد و در منطقه يك، 79 درصد افزايش داشته و اين به معناي آن است كه واحدهاي مسكوني ارزان‌قيمت، بيش از گران‌ها، افزايش قيمت داشته‌اند.
در اين بررسي مناطق يك، سه، دو، پنج، شش و هشت بالاتر از ميانگين قيمتي كل شهر، قيمت خورده‌اند و ساير مناطق قيمتي كمتر از ميانگين داشته‌اند.
آمار معاملات خانه در سال 98
بخش دوم گزارش جديد بانك مركزي به بررسي عملكرد بازار مسكن در پنج ماهه ابتدايي سال جاري اختصاص دارد. بر اساس آمار به ثبت رسيده از فروردين تا پايان مرداد، ميزان كل معاملات انجام شده در تهران، به مرز 30 هزار واحد رسيده و اين عدد در قياس با مدت مشابه سال قبل كاهشي 54 درصدي را نشان مي‌دهد. اين در حالي است كه ميزان كاهش معاملات در پنج ماهه 97 در قياس با سال 96، تنها هفت درصد بوده و اين يعني معاملات مسكن در يك سال گذشته روند كاهشي شديدي را پشت سر گذاشته است. افزايش قيمت واحدهاي مسكوني تهران اما در دو سال گذشته همواره ادامه يافته است. ميانگين قيمت هر متر واحد مسكوني در تهران در سال 96، حدودا چهار ميليون و 500 هزار تومان بوده كه اين عدد در سال 97، با افزايش 45 درصدي به شش ميليون و 500 هزار تومان رسيده و در پنج ماه ابتدايي سال جاري در قياس با سال قبل، با افزايش 96 درصدي در مرز 13 ميليون تومان قرار گرفته است.
جولان نُقلي‌ها و ثروتمندان در مرداد
با افزايش قابل توجه قيمت‌ها، عملا واحدهايي كه كمترين قيمت را در محله‌هاي بهتر داشته‌اند، بيشترين مشتري را نيز به خود جلب كرده‌اند. خانه‌هايي كه هر متر مربع آن بين 9 تا 10 ميليون تومان بوده، بيشترين تقاضا را دارند و پس از آنها واحدهاي با قيمت هر متر 7.5 ميليون و 7.5 تا 9 ميليون در رده بعدي پر تقاضاها هستند.
آنچه در اين آمار بيشترين توجه را به خود جلب مي‌كند، بالا بودن سهم واحدهاي بسيار گران قيمت پايتخت در معاملات است به اين ترتيب كه واحدهاي با قيمت بيش از 30 ميليون تومان براي هر متر مربع به تنهايي بيش از پنج درصد از كل معاملات را به خود اختصاص داده‌اند و اين در حالي است كه واحدهاي با قيمت‌هاي بين 22 تا 30 ميليون، دو درصد يا كمتر از كل حجم معاملات را از آن خود كرده‌اند. اين روند در متراژ واحدهاي معامله شده نيز خود را نشان مي‌دهد. به اين ترتيب كه واحدهاي 50 تا 60 متري، 15 درصد از كل معاملات را به نام خود زده‌اند و پس از آن واحدهاي حدفاصل 60 تا 80 متر قرار دارند. در اين ميان باز هم نمودار با رسيدن به خانه‌هاي 200 متر به بالا رشد مي‌كند و اين خانه‌ها سه درصد از كل معاملات خانه در تهران بوده‌اند.
در بهاي تمام شده واحدهاي مسكوني نيز، خانه‌هايي كه بين 300 تا 450 ميليون تومان قيمت داشته‌اند، بيشترين سهم را از كل معاملات دارند و پس از آن 450 تا 600 ميليون توماني و 600 تا 750 ميليون توماني در رده بعدي هستند. در پايان اين نمودار نيز خانه‌هايي كه بيش از سه ميليارد و 600 ميليون تومان قيمت داشته‌اند، شش درصد از كل معاملات مرداد را به خود اختصاص داده‌اند.
بخش پاياني گزارش بانك مركزي، به تحولات بازار اجاره‌بها در تهران نيز اشاره‌اي گذرا كرده و بررسي‌هاي اين نهاد نشان مي‌دهد كه نرخ اجاره‌بها در مرداد امسال، در قياس با مدت مشابه سال قبل، افزايشي 28 درصدي را تجربه كرده است. هرچند اين گزارش تنها آمارهاي به ثبت رسيده را بررسي كرده، اما رصد تحولات اخير نشان مي‌دهد كه بازار مسكن تهران با تداوم روند كاهشي معاملات، ورود به يك دوره جديد از ركود را تجربه مي‌كند و آنچه هنوز معامله مي‌شود نيز به خانه‌هاي كوچك، ارزان و قرار گرفته در محله‌هاي معمول باز مي‌گردد و تنها استثناي باقي مانده به ثروتمندان اختصاص دارد كه با وجود افزايش نرخ‌هاي ثبت شده در سال گذشته، همچنان بخش قابل توجهي از تعداد معاملات را در اختيار خود نگه داشته‌اند.