كاهش قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در يك ماه
بازار مسكن به تعادل نزديك مي‌شود
گروه اقتصادي
گزارش تازه‌اي كه از تغيير و تحولات بازار مسكن در شهريور امسال توسط بانك مركزي منتشر شده، شواهدي از «عميق‌تر شدن ركود» مسكن در بازار معاملات املاك پايتخت به دست مي‌دهد. آنگونه كه بانك مركزي اعلام كرده، ميانگين قيمت مسكن در تهران از متري ۱۳ ميليون و ۲۵ هزار تومان در مرداد ماه ۱۳۹۸ به متري ۱۲ ميليون و ۶۶۷ هزار تومان در شهريور ماه رسيده كه گوياي يك رفتار طبيعي توسط بازيگران عمده بازار ملك است. آمار تازه نشان مي‌دهد، قيمت مسكن نسبت به ماه پيش 2.8 درصد كاهش داشته در حالي كه نسبت به شهريور سال پيش با شوك قيمتي 56.5 درصدي همراه بوده است. مطابق اعلام بانك مركزي، معاملات مسكن در شهريور نيز تعداد 2787 فقره گزارش شده كه 15 درصد نسبت به مرداد و 73 درصد نسبت به شهريور سال 97 كاهش داشته است.
به عبارت ديگر، دو طرف عرضه و تقاضا همچنان در انتظار تخليه حباب قيمتي موجود در بازار املاك هستند. اتفاقي كه در نهايت به عميق‌تر شدن ركود در بازار مسكن مي‌انجامد. هر چند در نهايت قيمت املاك پس از دوره ركودي خود به تعادل نزديك‌تر مي‌شود. آنچه در ماه‌هاي اخير در گزارش‌هاي بانك مركزي مشخص شد، تاثير مسائل سياسي و بين‌المللي بر ركود و رونق اين بازار است. به بيان ديگر هر تحولي در سياست رخ دهد يا تنش‌هاي بين‌المللي افزايش يابد، بازار مسكن مي‌تواند به سرعت به آن واكنش نشان داده و جهت بازار را تغيير دهد.
رشد 82 درصدي قيمت مسكن در كشور
چندي پيش مركز آمار در گزارشي عنوان كرد كه ميانگين افزايش قيمت مسكن در سراسر كشور رشدي بيش از 82 درصدي را پشت سر گذاشته است. بر اساس اطلاعات منتشر شده توسط اين مركز، حداقل قيمت هر مترمربع خانه در ايران حدود 100 هزار تومان و حداكثر قيمت نيز 70 ميليون تومان است. با تجميع آمارهاي ارايه شده از بازار مسكن، ميانگين قيمت هر متر مربع خانه در ايران 3 ميليون و 500 هزار تومان اعلام شد. اين رقم در حالي است كه خط فقر شهري در كشور بنا به آمارهاي غيررسمي 3 ميليون تومان است. بنا به گزارش مركز پژوهش‌هاي مجلس كه در پاييز سال گذشته منتشر شد، خط فقر ماهانه شهرستان‌هاي استان تهران دو ميليون و 800 هزار و سرانه خط فقر نيز يك ميليون و 500 هزار تومان عنوان شده است.
مركز آمار در بخش ديگري از گزارش خود به كاهش قابل توجه معاملات خانه پرداخت. طبق محاسبات، قيمت خانه در كشور در بهار 98 در مقايسه با زمستان 97 حدود 20 درصد افزايش داشته است. به دنبال اين افزايش قيمت، معاملات نيز كاهشي 13 درصدي را پشت سر گذاشته است. اما معاملات مسكن كشور در بهار سال 98 نسبت به بهار 97 كاهشي 24 درصدي داشته است.
تعداد معاملات مسكن
بانك مركزي در گزارش تازه خود در ميان مناطق 22 گانه تهران، منطقه يك را حائز بيشترين ميانگين و منطقه 19 را داراي كمترين ميانگين قيمت هر مترمربع با 25 و 5.6 ميليون تومان معرفي كرد. در بخش ديگري از گزارش بانك مركزي به بررسي تعداد معاملات انجام شده در 6 ماه ابتدايي سال پرداخته شده است. در 6 ماه منتهي به شهريور 98 تعداد معاملات 32هزار و 406 فقره عنوان شده كه در مقايسه با 6 ماه منتهي به شهريور 97 و 96 حدود 56 و 61 درصد كاهش داشته است. قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نيز در 6 ماه 98 نسبت به 6 ماه ابتدايي 97 و 96 تغييراتي حدود 88 و 183 درصد افزايش داشته است. در قسمت ديگري از گزارش بانك مركزي، واحدهايي كه ميانگين قيمتي‌شان بين 7.5 تا 9 ميليون تومان باشد، بيشترين سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند. از سوي ديگر زيربناي بين 60 تا 70 متر مربع نيز سهمي 14.4 درصدي از تعداد معاملات داشته است. اين امر نشان مي‌دهد، تمايل افراد به خريد خانه‌هاي با زيربناي كوچك‌تر است. منطقه 5 با 429 فقره معامله، بيشترين معامله را در بين مناطق تهران داشته است.
بازار اجاره بها
شاخص كرايه و اجاره‌بهاي مسكن نيز بخش ديگري از گزارش بانك مركزي بود. طبق آمارها اين شاخص در شهر تهران و كليه مناطق شهري در شهريور ماه معادل 31.4 و 29.8درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته رشد داشته است. آمار بانك مركزي از بازار اجاره‌بها در تهران در حالي است كه مركز آمار در گزارش خود عنوان كرد كه بازار اجاره خانه در سراسر كشور نشان از يك فاصله قيمتي بسيار گسترده است. بر اين اساس حداقل اجاره ماهانه به علاوه 3 درصد وديعه‌اي كه براي اجاره هر مترمربع پرداخت مي‌شود، دو هزار تومان و بالاترين رقم پرداختي نيز به بيش از 220 هزار تومان مي‌رسد. ميانگين اجاره‌بهاي هر مترمربع در كشور 12 هزار و 600 تومان است. از اين گزارش نتيجه مي‌شود كه ميانگين قيمت اجاره‌بها در بهار 98 حدود 13 درصد نسبت به زمستان 97 رشد داشته است. معاملات اجاره نيز افزايشي 17 درصدي را تجربه كرده است. اما با مقايسه آمار معاملات اجاره مسكن در كشور در بهار سال 98 در مقايسه با بهار سال 97 به اين موضوع پي مي‌بريم كه به صورت كلي معاملات اجاره خانه در ايران كاهش يافته است. طبق بررسي‌ها قيمت اجاره يك متر مربع خانه مسكوني در ايران در طول يك سال اخير 30 درصد رشد داشته و اين در حالي است كه تعداد معاملات كاهش حدود 11 درصدي را نشان مي‌دهد.
پيش بيني سخت است
به نظر مي‌رسد در شرايط فعلي خريداران و فعالان بازار مسكن نسبت به آينده اقتصادي كشور ابهامات فراواني دارند از اين رو ترجيح مي‌دهند تا جايي كه ممكن است، تصميمات خود را در دوراني بگيرند كه شرايط بازار پايدارتر باشد. از سوي ديگر به دليل برآورده نشدن انتظارات پيشين درباره تحولات بازار مسكن و عدم كاهش بيشتر قيمت مسكن نا اطميناني در بازار بيشتر شده است. به همين دليل فعالان دست از معامله بر‌مي‌دارند و در نتيجه از تعداد معاملات كاسته مي‌شود. به صورت كلي روند بازار مسكن در سال 98 بستگي به ساير بازارها نيز دارد. هر چه از محبوبيت بازارهاي طلا و ارز كاسته و فعاليت‌هاي سوداگرانه در آنها كمتر شود، افراد به سمت بازار مسكن مي‌روند. هر چند اثر‌پذيري مسكن از بازار ارز بيشتر از ساير بازارهاست. هر چه ثبات در اين بازار بيشتر باشد، احتمال جابه‌جايي بخشي از دارايي‌ها و سفته‌بازي از اين بازار به بخش مسكن نيز بيشتر خواهد بود. با وجود ثبات نسبي بازار ارز در 6 ماه ابتدايي سال 98 به نظر نمي‌رسد، هيجان ديگري در بازار مسكن رخ دهد و قيمت‌ها افزايش يا كاهش زيادي داشته باشد.