گروه اقتصادي
با نزديك شدن به روزهاي پاياني سال، همزمان با رشد تقاضا در بازار اجاره مسكن پايتخت، نرخ اجاره و رهن خانه نيز به شكل قابل‌توجهي افزايش يافته است. اما آنچه در بررسي ابعاد مختلف اين بازار مشخص است، نبود يك قاعده مشخص براي قيمت‌گذاري در اين بازار است. از شمال به جنوب و شرق به غرب تهران، قيمت‌ها با هم فاصله بسيار زيادي دارند و نرخ اجاره ماهانه و حتي هفتگي برخي واحدها در شمال تهران با پول رهن كامل يك واحد در مناطق جنوبي برابري مي‌كند.
بازار مسكن تهران از نخستين ماه‌هاي سال گذشته و همزمان با افزايش نرخ تورم و قيمت ارز، دستخوش تغييرات جديدي شد. هرچند اين بازار پيش از اين نشان داده بود كه چندان با اتفاقات رخ داده در فضاي كلان اقتصادي كشور ارتباط نمي‌گيرد و مستقل از اين تحولات، تغيير شرايط مي‌دهد اما اين‌بار تحت‌تاثير تلاطم‌هاي اقتصادي به حركت در آمد و افزايش قيمت قابل توجهي را پشت سر گذاشت.
بر اساس گزارش‌هاي مركز آمار، قيمت خانه در تهران ظرف حدودا يك سال بيش از 100 درصد افزايش قيمت پيدا كرد و ميانگين قيمت هر متر واحد مسكوني در پايتخت به بيش از 13 ميليون تومان رسيد. نخستين واكنش به اين اتفاق بازگشت دوران جديدي از ركود بود. در ماه‌هاي پاياني سال گذشته و ماه‌هاي ابتدايي سال جديد، ميزان خريد و فروش خانه در تهران، بيش از 70 درصد كاهش يافت تا بسياري از كارشناسان به اين نتيجه برسند كه ركودي جديد در بازار مسكن آغاز شده است.
با اين وجود آمارهايي كه وزارت راه و شهرسازي از وضعيت بازار در آذر و دي ماه امسال منتشر كرده نشان از يك تغيير جهت جدي دارد. بر اساس گزارش‌هاي اين وزارتخانه، در آذر امسال معاملات مسكن در تهران بيش از 137 درصد افزايش يافت و در دي ماه نيز روند افزايشي معاملات حفظ شد و تهراني‌ها در اين ماه بيش از 10 هزار خانه خريد و فروش كردند. قيمت مسكن نيز كه براي چند ماه ثابت شده بود و حتي كاهشي محدود را تجربه كرد، در اين ماه‌ها افزايشي شده و به مرز 13.8 هزار تومان در هر متر رسيده است.
سيگنال وام اجاره به صاحبخانهها
افزايش قابل توجه قيمت خانه در ماه‌هاي گذشته، قدرت خريد مردم در بازار را كاهش داده و ركود نسبي پيش آمده در هشت ماهه ابتدايي امسال نيز اين موضوع را ثابت كرد. با اين وجود بازاري كه مستقيما به تقاضا در جامعه ارتباط دارد بازار رهن و اجاره خانه است و حتي با وجود افزايش قابل توجه قيمت‌ها در اين بازار، بخش قابل توجهي از تقاضاي فعال همچنان باقي مانده است. هرچند در آمارهاي ارايه شده در بسياري از ماه‌هاي سال جاري، ميزان قراردادهاي رهن و اجاره خانه در تهران نيز نزولي بوده اما نمي‌توان انتظار داشت كه ركود به شكل جدي در اين بازار نيز رخ دهد.
با اين وجود افزايش قيمت خانه باعث بالا رفتن قيمت‌ها در اين بازار شده و همين امر قدرت مالي مستاجران را نيز كاهش داده است. فشار در اين ناحيه به حدي بالا رفته كه دولت طرح وام مستاجران را نيز در دستور كار قرار داده و در صورت نهايي شدن تصويب آن، مي‌توان انتظار داشت كه از سال آينده، تسهيلات اجاره خانه در اين بازار فعال شود. هرچند برخي فعالان بازار مي‌گويند اين تسهيلات، نوعي سيگنال به صاحبخانهها خواهد بود تا اجاره واحدها را بالاتر ببرند.
گرايش صاحبخانهها به دريافت اجاره
آنچه در اين حوزه بيش از هرچيز خود را نشان مي‌دهد جداي از افزايش نرخ رهن و اجاره خانه، بي‌قاعده بودن قيمت‌ها در اين بازار است. نرخ‌ها حتي در يك محله نيز تفاوت‌هاي جدي دارد و مشخص نيست مبناي اين قيمت‌گذاري دقيقا چيست؟
از سوي ديگر آنچه خود را به وضوح نشان مي‌دهد فرار بسياري از صاحبان خانه از رهن دادن واحدهاي مسكوني‌شان است. در بسياري از فايل‌هاي بنگاه‌هاي معاملات ملكي، صاحبان خانه ترجيح مي‌دهند كه اجاره بالايي دريافت كنند و رهن را پايين بياورند. در نمونه‌هاي معدود درخواست رهن نيز قيمت‌ها بسيار بالا مي‌رود. در شرايطي كه طبق سنت موجود در بازار خانه تهران، هر يك ميليون تومان رهن، معادل 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفته مي‌شود، در بازار فعلي وقتي يك خانه براي رهن كامل در نظر گرفته مي‌شود، قيمت موجود بسيار بالا مي‌رود و تفاوت‌ها حتي به چند صد ميليون تومان نيز مي‌رسد.
اجاره در غرب تهران
هرچند بسياري از مناطق غربي تهران، نسبت به شرق پايتخت قدمت كمتري دارند و ساخت و سازها در برخي از آنها از مرز دو دهه نمي‌گذرد اما در سال‌هاي گذشته، تقاضا براي بازار غرب تهران بسيار بالا رفته و از اين رو قيمت‌ها نيز در مقايسه با شرق بالاتر است. رصد خانه‌هاي ارايه شده براي اجاره در اين مناطق نيز فاصله قيمتي قابل‌توجهي را نشان مي‌دهد. براي مثال دو خانه در بلوار فردوس غربي عرضه شده‌اند. يك واحد 60 متري در اين محله 150 ميليون تومان رهن كامل مي‌شود و يك واحد 75 متري در اين محله، براي رهن كامل به 250 ميليون تومان نياز دارد. در شهرك اكباتان براي رهن يك واحد 60 متري، 180 ميليون تومان بودجه نياز است و واحدي با همين متراژ در اكباتان، 100 ميليون رهن و يك ميليون و 500 هزار تومان اجاره مي‌خواهد.
قيمت‌ها در جنت‌آباد نيز نسبت به سال قبل به شكل قابل توجهي افزايش يافته‌اند. در جنت آباد شمالي، يك واحد 50 متري، 135 ميليون تومان رهن كامل فايل شده و در جنت‌آباد جنوبي با همين متراژ، خانه‌اي با 100 ميليون پول پيش و يك ميليون تومان اجاره عرضه شده است.
مركز شهر
دسترسي آسان به حمل و نقل و نقاط اداري و دانشگاهي و هويت قديمي‌تر منطقه، مركز تهران را نيز به يكي از پرتقاضاترين مناطق تهران تبديل كرده است و همين مساله باعث شده قيمت‌ها در اين منطقه نيز به شكل قابل توجهي افزايش يابد. براي اجاره يك خانه 100 متري در خيابان فاطمي تهران نياز به 70 ميليون تومان پول پيش و ماهي چهار ميليون تومان اجاره است. در همين منطقه خانه‌اي با همين متراژ با قيمت 100 ميليون تومان پول پيش و پنج ميليون تومان اجاره فايل شده است كه نشان‌دهنده نبود مبنايي دقيق براي مشخص كردن نرخ اجاره‌هاست.يك واحد 110 متري در بلوار كشاورز تهران، براي رهن كامل، 330 ميليون تومان بودجه نياز دارد و در خيابان ايرانشهر يك واحد 96 متري، 120 ميليون تومان رهن و سه ميليون تومان اجاره نياز دارد. در آن سوي ميدان انقلاب نيز قيمت‌ها هرچند كمي كاهش مي‌يابند اما همچنان بالا هستند. در خيابان جمالزاده شمالي، يك خانه 90 متري براي رهن 200 ميليون تومان قيمت خورده است اما در جمالزاده شمالي يك واحد 45 متري، 10 ميليون تومان وديعه و ماهي دو ميليون تومان اجاره مي‌خواهد. در حوالي ميدان فردوسي نيز قيمت‌ها به مركز شهر نزديك است. يك واحد 60 متري در اين ميدان 100 ميليون تومان رهن و بيش از يك ميليون تومان اجاره نياز دارد.
مناطق گران‌قيمت
مناطق شمالي تهران و مناطقي مانند شهرك غرب و سعادت‌آباد جزو گران‌قيمت‌ترين مناطق مسكوني شهر به شمار مي‌روند كه قيمت‌هاي ارايه‌شده در آنها فاصله‌اي بسيار زياد با ديگر بخش‌هاي شهر دارد. در سعادت‌آباد يك واحد 80 متري، 120 ميليون تومان پول پيش و ماهي پنج ميليون و 500 هزار تومان اجاره نياز دارد، واحدي كه به نظر در مقايسه با همسايگانش بسيار ارزان قيمت فايل شده است. در شهرك غرب يك واحد 400 متري ارايه شده كه پول پيش آن 300 ميليون تومان و اجاره ماهيانه 30 ميليون تومان اعلام شده است. براي رهن يك خانه 200 متري در شهرك غرب نيز بودجه‌اي 600 ميليون توماني احتياج است.
در شمال شرق تهران نيز وضعيت به همين شكل است. فارغ از خانه‌هاي خاصي كه پول رهن آنها بيش از يك ميليارد تومان اعلام شده، ديگر خانه‌ها نيز قيمت‌هاي بسيار بالايي دارند. در الهيه يك خانه 200 متري، 300 ميليون تومان پول پيش و 16 ميليون تومان اجاره ماهانه مي‌خواهد. در همين محله خانه‌اي ارايه شده كه هزينه رهن كامل آن يك ميليارد و 200 ميليون تومان خواهد بود.
در محله فرشته، يك خانه 130 متري، براي رهن كامل بودجه 700 ميليون توماني مي‌خواهد و يك خانه 150 متري در قيطريه، 100 ميليون تومان پول پيش و 15 ميليون تومان اجاره ماهانه مي‌خواهد. در اقدسيه نيز خانه‌اي 160 متري، 350 ميليون تومان پول پيش و ماهي 13 ميليون تومان اجاره مي‌خواهد.
شرق و جنوب تهران
در مناطق شرقي و جنوبي تهران، قيمت اجاره واحدها پايين‌تر از ساير حوزه‌هاي شهر است اما با اين وجود هيچ قاعده‌اي در اين بخش از شهر نيز حكمفرما نيست و قيمت‌ها با هم فاصله بسيار زيادي دارند. در منطقه تهرانپارس تهران، يك واحد 100 متري براي رهن كامل، 350 ميليون تومان بودجه نياز دارند و يك واحد 115 متري در همان منطقه، 150 ميليون تومان رهن و ماهي دو ميليون تومان اجاره قيمت خورده است.
در خيابان پيروزي قيمت‌ها پايين‌تر آمده اما نسبت به گذشته افزايشي جدي را نشان مي‌دهد. يك خانه 52 متري در پيروزي، 130 ميليون تومان پول پيش و يك ميليون تومان اجاره نياز دارد. در همان منطقه خانه‌اي 80 متري، 100 ميليون تومان پول پيش و دو ميليون تومان اجاره نياز دارد.
قيمت‌ها در برخي از مناطق شهر پايين‌تر است. براي مثال در منطقه اتابك يك خانه 85 متري را مي‌توان با 120 ميليون تومان رهن كرد ولي در نازي آباد همين متراژ براي رهن به بودجه‌اي 200 ميليون توماني احتياج دارد. در مشيريه، خانه‌اي 70 متري براي رهن كامل 150 ميليون تومان بودجه نياز دارد و در خزانه با همين متراژ خانه‌اي با 70 ميليون تومان پول پيش و ماهي يك ميليون تومان اجاره فايل شده است. در افسريه نيز يك خانه 45 متري، با 10 ميليون تومان پول پيش و ماهي و يك ميليون و 200 هزار تومان اجاره در دسترس خواهد بود.
نمونه‌هاي ذكر‌شده در اين گزارش تنها بخشي از واحدهاي موجود در مناطق مختلف تهران است و طيف قيمت‌ها در شهر فاصله بسيار زيادي با هم دارد تا جايي كه مجموع هزينه رهن يك خانه در مناطق جنوبي تهران با نرخ اجاره ماهانه برخي خانه‌ها در مناطق شمالي، برابري مي‌كند.
در شرايطي كه دولت بايد فكري براي از دست رفتن قدرت تاثيرگذاري تسهيلات خريد مسكن كند، افزايش قيمت‌ها در بازار اجاره، شرايط را براي مستاجران نيز دشوار كرده و تداوم اين شرايط دولت را ملزم به اجراي سياست‌هاي حمايتي در اين بازار نيز خواهد كرد، سياست‌هايي كه هدف آنها بايد طبقات متوسط رو به پايين و پايين جامعه باشد.