تقاضاي خريد خانه در دست افرادي است كه «خانه دارند»
خروج خانه‌اولي‌ها از بازار مسكن
آويده علم جميلي
قيمت مسكن چند سالي است كه بي‌توجه به قدرت خريد افراد، بر مدار صعودي است و با هر تكانه‌اي از افزايش نرخ ارز تا شيوع كرونا در كشور جهش ديگري پيدا مي‌كند. با وجود اينكه دولت‌ها دست به شيوه‌هاي ابداعي مانند مسكن مهر همچنين اعطاي وام به اجاره زدند، اما نه تنها شاهد اتفاقات ويژه‌اي در بازار مسكن نبوده‌ايم بلكه همچنان قدرت خريد فعلي افراد كفاف خريد يا اجاره مسكن در تهران را براي برخي دهك‌هاي درآمدي نمي‌دهد و افراد حاضر در اين دهك‌ها مجبورند در شهرك‌هاي اقماري يا حاشيه شهرها سكني گزينند. اين امر به خوبي نشان مي‌دهد كه وضعيت بازار مسكن را نه از گفته‌هاي مسوولان كه از ليست قيمت‌هاي به شيشه چسبانده شده معاملات املاكي‌ها و سايت‌ها مي‌توان دريافت. جايي كه قيمت اجاره مسكن 68 متري در منطقه فردوس با وديعه 150 ميليون توماني ماهي يك ميليون و 700 هزار تومان است يا خانه 122 متري در دهكده المپيك كه 310 ميليون رهن دارد و بدون اجاره. وضعيت در بازار فروش مسكن نيز دست‌كمي از اجاره ندارد. با وجود اينكه قدرت خريد و پول در دسترس افراد كماكان تحت‌تاثير تورم، كاهش ارزش مي‌يابد، قيمت‌ها همچنان بالا مي‌رود و سياست تازه براي مقابله با آثار رواني نوسان‌هاي اخير، عدم درج قيمت فروش در سايت‌هاي مسكن است و اكثر آگهي‌هاي فروش خانه بدون قيمت يا «به قيمت توافقي» است. به نظر مي‌رسد با ادامه يافتن روند فعلي خريد خانه، «خانه اولي‌ها» عملا از بازار حذف مي‌شوند يا به فكر مهاجرت به حاشيه شهرهاي بزرگ مي‌افتند. در واقع افرادي كه خانه مي‌خرند، از قبل صاحب خانه بوده‌اند و با اندكي پس‌انداز يا گرفتن وام، خانه خود را بزرگ‌تر كرده يا به محله‌اي بهتر اثاث‌كشي مي‌كنند. در اين بين نبايد از تعداد زياد افرادي كه مي‌توانستند «خانه اولي» باشند ولي تا مدت‌ها نمي‌توانند در صف تقاضا خريد خانه بايستند، گذشت.
مسكن، كلاف سردرگم ناتواني و افزايش قيمت
بازار مسكن در 22 سال اخير فراز و فرودهاي بسياري داشته است؛ از اعمال سياست‌هاي تشويقي براي عرضه مسكن متناسب با رشد جمعيت تا اعطاي وام و تسهيلات براي خريد يا اجاره خانه. وضعيت اين بازار پس از اتخاذ هر سياستي نشان داد كه نه تنها كمك‌هاي مستقيم و غيرمستقيم دولتي نمي‌تواند از آشفتگي بازار بكاهد، بلكه كلاف مسكن را گره‌اي كورتر مي‌زند. ميانگين قيمت هر مترمربع زمين در سال 77 حدود 150 هزار تومان بود در حالي كه اين عدد در فروردين سال جاري به 15 ميليون و 300 هزار تومان رسيد. ميانگين قيمت هر متر مربع طي سال‌هاي 77 تاكنون، 102درصد افزايش داشته؛ هر سال حدود 5درصد به قيمت ميانگين مسكن افزوده مي‌شود. هرچند مقايسه آمارهاي مربوط به قيمت مسكن نشان مي‌دهد كه بيشترين تغيير قيمت مسكن در سال 86 رخ داده به‌گونه‌اي كه ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسكوني از 842 هزار تومان در سال 85 به يك ميليون و 504 هزار تومان در سال 86 رسيد. قيمت‌ها بر مدار صعودي بود و چهار سال بعد و در اولين سال از دهه نود شمسي، ميانگين قيمت هر متر مربع مسكن به كانال 2 ميليون و 166 هزار تومان وارد شد. با وجود اينكه در سال‌هاي مياني دهه 80 و با رشد قيمت مسكن دولت وقت به فكر طرح مسكن مهر افتاد و قصد خانه‌دار كردن افراد با بضاعت مالي كمتر را داشت، اما درنهايت به دليل مسائل كيفي و فاقد امكانات بودن برخي واحدهاي ساخته شده، نتوانست تقاضاي پيش‌بيني شده‌اش را محقق سازد.
تورم، باطل‌كننده اقدامات
بسياري از كارشناسان و صاحب‌نظران اقتصادي، تورم را علت نوسانات اخير بازارها به‌خصوص بازار مسكن مي‌دانند. اما تورم، علت تلاطم‌ها نيست بلكه معلوم برخي اقداماتي است كه به بي‌ثباتي اقتصادي مي‌انجامد. تورم از طرق متفاوتي در اقتصاد ايجاد مي‌شود؛ تحريم و بلوكه شدن منابع مالي، افزايش نرخ ارز، اتخاذ سياست‌هايي مانند اعطاي وام به بخش تقاضاي مسكن بدون توجه به ساير بخش‌هاي اقتصادي ازجمله مواردي است كه بر سطح عمومي قيمت‌ها و درنهايت افزايش تورم بخش مسكن اثر مي‌گذارد. در اين شرايط اقدامات تشويقي در كوتاه‌مدت و در برخي ماه‌ها مي‌تواند از حرارت قيمتي در بازار مسكن بكاهد، اما جهش قيمت‌هاي سالانه را ناممكن نمي‌كند. مقايسه نرخ تورم و قيمت مسكن در سال‌هاي اخير نمونه خوبي بر اين مدعاست كه با وجود كاهش تورم در برخي سال‌ها، اما قيمت مسكن همچنان افزايش داشته؛ از سوي ديگر بي‌توجهي به تغييرات بازارهاي موازي نيز مي‌تواند قيمت را در بازار مسكن دچار نوسان كند. نرخ تورم در سال87 حدود 25.4درصد برآورد شده بود كه ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان يك ميليون و 862 هزار تومان بود. در سال 94 و با وجود رسيدن تورم به 11.3درصد، ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسكوني به 4 ميليون و 189 هزار تومان رسيد. با وجود تدابير اتخاذ شده از سال‌هاي 92 براي كنترل و مهار تورم، اما قيمت مسكن به جز در سال‌هاي 88 و 89 كه طرح مسكن مهر به بهره‌داري رسيده بود، بر مدار افزايشي بود.
نرخ ارز و قيمت مسكن، رابطه معنادار پس از تحريم
نرخ ارز يكي از شاخص‌هاي مهم تاثيرگذار بر تورم و بازار مسكن است. هر چند رابطه معنادار بين نرخ ارز و ميانگين قيمت هر متر مربع مسكن بعد از تشديد تحريم‌هاي ايران در ابتداي دهه 90 خود را نشان داد. بسياري از كارشناسان بر اين باورند كه تا پيش از تحريم و در مضيقه قرار گرفتن توان دولت و بانك مركزي براي كنترل بازار ارز، رابطه ميان نرخ ارز و قيمت مسكن، تنگاتنگ‌تر شد، به‌گونه‌اي كه با هر تكانه ارزي در بازار، قيمت مسكن نيز به دنبال آن افزايش مي‌يابد. در فاصله سال‌هاي 89 تا 91 كه نرخ دلار از 1044 به 2607 تومان رسيد، ميانگين قيمت هر متر مربع مسكن نيز از يك ميليون و 813 به دو ميليون و 926 تومان افزايش يافت. اين روند براي سال 96 تا 97 نيز ادامه يافت و با افزايش 6738 توماني ارز، قيمت هر متر مربع مسكن نيز از 5 ميليون به حدود 7 ميليون رسيد. با مقايسه قدرت تورم و نرخ ارز مي‌توان دريافت كه زور نرخ ارز براي جابه‌جايي قيمت مسكن بيشتر از تورم است.
سهم دهك‌ها از بخش مسكن و تورم آن
بررسي روند افزايشي قيمت مسكن در سال‌هاي اخير بدون توجه به تبعات آن به‌خصوص براي اقشار فرودست و دهك‌هاي اول تا چهارم، يحتمل به نتايج قابل اعتنايي نمي‌انجامد. براساس نتيجه‌گيري طرح «آمارگيري هزينه و درآمد خانوارهاي شهري و روستايي» كه آخرين پژوهش انجام شده توسط مركز آمار بود، به طور متوسط 33درصد از هزينه يك خانوار شهري در سال 96 به بخش مسكن اختصاص داشت كه در سال 97 با يك درصد افزايش به 34 رسيد. اما نكته‌اي كه در اين طرح وجود دارد، عدم تغيير نسبت خانوارهاي اجاره‌نشين و داراي ملك شخصي است. بر اين اساس در سال 92 درصد خانوارهاي شهري داراي ملك شخصي 64.19درصد و خانوارهاي اجاره‌نشين نيز 25.92درصد بود. با گذشت 5 سال و كاهش تورم در برخي سال‌ها اما اين نسبت نه تنها تغيير محسوسي نكرد بلكه تعداد خانوارهاي اجاره‌نشين افزايش يافت. طبق برآوردهاي سال 97 درصد خانوارهاي شهري با ملك شخصي و اجاره‌اي به 64.13 و 26.33 رسيد. با وجود اهتمام دولت‌ها براي ارايه تسهيلات به خريد و اجاره خانه يا فروش اوراق مسكن (تسه) همچنان اين بخش نتوانسته نياز سالانه واحد مسكوني در كشور را مرتفع كند. حامد مظاهريان، معاون وزير راه و شهرسازي با بيان اينكه تا سال ۱۴۰۵ به ۹ ميليون مسكن در كشور نياز داريم، گفت: «۵.۳ ميليون از اين تعداد بايد براي زوج‌هاي جوان توليد شود و ۳.۸ ميليون از طريق بازسازي تامين خواهد شد. ۱.۳ ميليون واحد نيز از خانه‌هاي خالي موجود به فروش مي‌رسد.» با وجود اينكه نياز سالانه كشور بيش از 5 ميليون واحد مسكوني است اما موجودي خالص سرمايه بخش مسكن كه در فرآيند ساخت مسكن دخالت دارد، نشان مي‌دهد از سال 83 تا 96 كه آخرين آمار بانك مركزي درخصوص اين شاخص منتظر شد، تغيير محسوسي رخ نداد. بر اين اساس موجودي سرمايه خالص به قيمت ثابت 90 براي بخش ساختمان در سال 83 حدود 60 هزار و 100 ميليارد ريال بود كه 13 سال بعد به 75 هزار و 954 ميليارد ريال رسيد.
نبود مسكن، فشار بر اجاره‌نشين‌ها
صاحب‌نظران اقتصادي، مشكل ديگر و البته نگران‌كننده بخش مسكن را فشار به قيمت‌هاي اجاره و اجاره‌نشين‌ها مي‌دانند. اين مشكل پس از شيوع كرونا در كشور ابعاد جديدتري نيز به خود گرفت. چندي پيش محمود محمودزاده، معاون وزير راه با بيان اينكه مستاجراني كه موعد آنها اسفند بوده، خانه‌هاي خود را تخليه نكنند، گفت: «به دليل شيوع كرونا و محدوديت در جابه‌جايي وزارت راه خواستار تمديد قراردادهاي اجاره خانه تا 6 ماه بعد شد كه ستاد ملي مبارزه با كرونا با آن مخالفت كرد. اما در مصوبه ديگر اين ستاد، مستاجران مي‌توانند تا پايان خرداد ماه در واحد مسكوني اجاره‌اي بمانند و موجران نمي‌توانند از آنها بخواهند واحد را تخليه كنند. در اين زمينه قوه قضاييه نيز حكم تخليه را به موجران نمي‌دهد.» هر چند اقدام وزارت راه براي تمديد مهلت اجاره‌ها شايد بتواند از نظر جاني به كمك اجاره‌نشين‌ها آيد، اما اين كار باعث مي‌شود موج تقاضايي كه در بازار اجاره شكل مي‌گيرد، شديدتر شده و به تابستان منتقل شود و چون بازار مسكن آمادگي موج‌هاي تقاضا را ندارد، بر قيمت‌ها تاثير گذاشته و اجاره و قيمت فروش با هم افزايش مي‌يابد. در اين صورت افرادي كه مي‌توانستند از بخش اجاره به بخش خريد مسكن روند، همچنان اجاره‌نشين مي‌مانند. حسين عبده‌تبريزي، استاد اقتصاد درخصوص ادامه اجاره‌‌نشيني اين افراد و نبود امكاني براي خانه‌دار شدن‌شان گفت: «كارنامه بخش مسكن در ايران را مي‌توان با مقايسه «سهولت خانه‌دار شدن» شهروندان ارزيابي كرد كه در اين راه معيار استطاعت مالي ابزار مناسبي است. در نيمه اول سال ۲۰۱۷ رتبه مسكن ايران در بين ۹۵ كشور جهان از نظر نسبت قيمت يك خانه ميان‌قيمت به درآمد
در دسترس يك خانواده با درآمد ميانه، ۶۷ و از نظر ميزان استطاعت مالي يك خانواه در دهك‌هاي مياني درآمدي، براي بازپرداخت وام رهني يك خانه ميان‌قيمت، جايگاه ۹۰ را داشت.» آلبرت بغزيان، كارشناس اقتصادي نيز معتقد است تورم، ارزش دارايي‌هاي دهك‌هاي پايين را كاهش داده، بنابراين افراد حاضر در اين دهك‌ها محبورند با قيمت بيشتري مسكن اجاره كنند. از اين رو نمي‌توانند به زودي خانه‌دار شوند. بغزيان، افزايش شديد فاصله طبقاتي را يكي از مهم‌ترين علل خانه‌دار نشدن افراد در دهك‌هاي پايين مي‌داند.
راهكارها
بخش ساختمان وابسته به نرخ ارز است. راهكارهاي ارايه شده براي در دست گرفتن نبضش بدون توجه به ساير مسائل، امكان‌پذير نيست. نمي‌توان تمام تقصيرات نوسانات قيمتي در بازار مسكن را به گردن تورم انداخت، چراكه تورم نيز معلول اقدامات در ساير بازارهاست. تا زماني كه آينده اقتصادي ابهام داشته باشد، افراد سوداگر براي حفظ ارزش دارايي‌هاي خود به سمت بازار مسكن مي‌روند. در اين صورت دهك‌هايي كه خانه‌اي ندارند، براي وارد شدن به صف تقاضاي مسكن بايد سال‌ها منتظر بمانند. به عنوان مثال اگر زوجي 100 ميلون وام ازدواج بگيرد، در كنار 240 ميليون وام مسكن و جعاله مي‌تواند سرمايه‌اي به اندازه 340 ميليون تومان براي زوجين متقاضي خريد خانه براي اولين‌بار ايجاد كند. با اين سرمايه تقريبا در هيچ جاي تهران نمي‌توان خانه‌اي معامله كرد. تنها راه پايين بخشي به وضعيت فعلي، ثبات به بازارهاست.
براساس نتيجه‌گيري طرح «آمارگيري هزينه و درآمد خانوارهاي شهري و روستايي» كه آخرين پژوهش انجام شده توسط مركز آمار بود، به طور متوسط 33درصد از هزينه يك خانوار شهري در سال 96 به بخش مسكن اختصاص داشت كه در سال 97 با يك درصد افزايش به 34 رسيد. اما نكته‌اي كه در اين طرح وجود دارد، عدم تغيير نسبت خانوارهاي اجاره‌نشين و داراي ملك شخصي است. بر اين اساس در سال 92 درصد خانوارهاي شهري داراي ملك شخصي 64.19درصد و خانوارهاي اجاره‌نشين نيز 25.92درصد بود.