نگاهي به فعاليت گسترده باندهاي زمين‌خواري در اراضي ثبت ملي دماوند
چه بر سر دماوند مي‌آيد
گروه اجتماعي| وقف دماوند شوخي نبود، در گيرو‌دار تكذيبيه‌هايي كه به گوش مي‌رسيد، اصل وقف بخش‌هايي از اراضي ملي در دامنه و قله دماوند هرگز تكذيب نشد. حالا نه تنها يك‌يازدهم كوه دماوند قرار است به نام وقف از اراضي ملي خارج شود، بلكه زمين‌خواري، كوه‌خواري و آبخواري گسترده در دماوند، هيبت اين ديو سپيد را تكه‌تكه كرده است، حالا ضحاك نيز از بيم تصرف غارش به دست زمين‌خواران، دست به دامن سيمرغ شده است و چشم مي‌پايد تا مبادا روزي كسي در غارش را بزند و با نشان دادن يك تكه كاغذي با نام «مبايعه‌نامه عادي» زندان ابدي او را به نام خود تصرف، آن را قطعه‌قطعه كند و به خريداراني از آن‌گونه كه گمان دارند، مي‌توانند جريان رسيدگي قضايي احتمالي و آتي به اين معاملات فاسد را به سمت و سوي دلخواه خود سوق بدهند به قيمت گزاف بفروشد. «سامان نيك‌نژاد» وكيل پايه يك دادگستري حالا مدتي است كه بيش از هر موضوعي، زمان خود را با اميدي كه رويكرد دادسراي دماوند در تحقيقات مقدماتي جرم ايجاد كرده صرف دفاع از حقوق خرده‌مالكاني كرده است كه اراضي زراعي آنها در خلال اقدام‌هاي بسيار پيچيده و گروه‌هايي كه به منظور ارتكاب جرايمي همچون تصرف عدواني زمين‌خواري و آبخواري در حوالي دماوند به وجود آمده‌اند، تصرف شده است، جايي كه به گفته «ولي‌الله داوريان»، مشاور حقوقي استاندار تهران، يكي از مهم‌ترين نقاط تهران براي فعاليت زمين‌خواران است، زمين‌خواراني كه به گفته اين مسوول، بيش از صد هكتار وسعت دارند. موضوع زمين‌خواري در دماوند از سال گذشته با ورود دادستان عمومي و انقلاب دماوند قوت بيشتري در رسانه‌ها گرفت. «حسن ابراهيمي» خرداد سال گذشته از ردپاي برخي افراد شوراي روستا در زمين‌خواري صد هكتاري در دماوند خبر داده و گفته بود كه «اجازه نمي‌دهيم افراد سودجو كه انگشت‌نما و انگشت‌شمار هستند اراضي كشاورزي را تغيير كاربري داده و اراضي ملي را به بهانه مستثنيات تصرف كنند.» حالا نيك‌نژاد در گفت‌وگو با «اعتماد» جنبه‌هاي ديگري از زمين‌خواري در دماوند را مطرح مي‌كند، يكي از مهم‌ترين مشاهدات اين وكيل دادگستري، شكل گرفتن شبكه‌اي از مشاغل همسو با پديده زمين‌خواري در دماوند است، مثل مراكزي كه نهال بيست ساله مي‌فروشند يا تعدد بنگاه‌هاي املاك غيرمجاز در جاده دماوند، بنگاه‌هايي كه بدون داشتن مجوز فعاليت مي‌كنند، شاهداني كه با عقد قرارداد با متصرف و زمين‌خوار، در دادگاه حاضر مي‌شوند و شهادت دروغ مي‌دهند. شرح گزارشي كه در ادامه مي‌خوانيد، حاصل گفت‌وگو با اين وكيل دادگستري است.
زمين‌خواري جرم نيست!
زمين‌خواري، مثل اعتياد و قاچاق موادمخدر پديده‌اي است داراي ابعاد اقتصادي، سياسي، اجتماعي، روان‌شناسي و هر چه كه بتوان نام برد، زمين‌خواري حتي ابعاد بيشتري از اعتياد دارد، بيشتر از آن آسيب‌زاست و البته به همان نسبت نيز كمتر به آن توجه شده است. نيك‌نژاد با چنين تصويري از زمين‌خواري، اين امر را به يك كثيرالاضلاع غيرمنتظم بسيار عجيبي تشبيه مي‌كند كه ابعاد مختلفي دارد. به‌زعم او، تصاويري از عمارتي كه با برش دادن دامنه‌هاي كوه يا با ريختن بتن در دريا در شبكه‌هاي مجازي به چشم مي‌خورد، تنها يك تصوير نمايان از هزاران تصويري است كه در پس خود دارد. اين وكيل دادگستري تاكيد مي‌كند كه زمين‌خواري و تغيير كاربري از يك بستر برمي‌خيزند، زمين اصولا خورده مي‌شود تا كاربري آن تغيير پيدا كند، او مي‌گويد: «جالب اينكه زمين‌خواري داراي عنصر قانوني معيني نيست و در قوانين، مقرره خاصي در خصوص تعريف آن با ذكر جزء به جزء آن وضع نشده است و عناويني از قانون مجازات ما را به خود اختصاص نمي‌دهد و جالب‌تر از آن، فعلا زمين‌خواري جرم نيست.» اين وكيل پايه يك دادگستري با اين حال برخي از عناوين مجرمانه را در زمين‌خواري برمي‌شمارد و مي‌گويد كه شايد بتوان زمين‌خواري را به عنوان اقدام غيرقانوني نسبت به زمين‌هاي دولتي و عموم تعريف كرد. به تاكيد او، زمين‌خواري شامل حال تصرف‌هاي عدواني نمي‌شود، هر جا كه عنوان زمين‌خواري باشد، با شخص و غالبا اشخاصي روبه‌رو هستيم كه به زمين‌هاي ملي و دولتي دست درازي كرده و آنها را تصرف مي‌كنند و به مرور كاربري آنها را به دلخواه تغيير مي‌دهند، يعني يك اعمال حاكميت كامل و رها از قانون صورت مي‌دهند. اما چرا زمين‌خواري مجرمانه نيست؟ اين وكيل در پاسخ به اين سوال مي‌گويد: «اصولا زمين‌خواري نه از سلسله اقدامات مجرمانه كه از سلسله اقدامات حقوقي شكل مي‌گيرد. ادعاي مالكيت جرم نيست، ادعاي حقوقي است، چندان هزينه خاصي هم ندارد و در صورت عدم اثبات، مساله‌اي را متوجه مدعي نمي‌كند.» به بياني ديگر، در واقع ادعاي حقوقي مالكيت زمين يكي از كم‌هزينه‌ترين اقدامات حقوقي و بسيار هم وسوسه‌برانگيز است. نهايت اين است كه دادخواست او رد مي‌شود. تنها با داشتن يك مبايعه‌نامه مي‌توان مدعي يك ملك شد، در صورتي كه ثابت نشود امضا جعلي است، به همين سادگي مي‌توان مالكيت يك شخص را زيرسوال برد و ملك او را تصرف كرد. اگر هم اين ادعا ثابت نشود، عقوبتي متوجه زمين‌خوار و متصرف نخواهد بود. با اين حال اين وكيل تاكيد مي‌كند كه ممكن است عمل زمين‌خوار به نوعي با موادي مثل ماده ۶۹۰ بخش تعزيرات قانون مجازات اسلامي مصوب سال ۱۳۷۵ و اگر معامله‌اي كرده باشد با ماده يك قانون مجازات راجع به انتقال مال غير مصوب سال ۱۳۰۸تطبيق داده شود، ولي اينها در مقابل عوايد مجرمانه حاصل از اين عمل چندان بازدارنده نيست، بلكه حتي اين قانون خود از عوامل ترويج زمين‌خواري است.
جذابيت اسناد مشاعي براي زمين‌خواران
«مالكيت از منظري به مشاعي و مفروز تقسيم مي‌شود. اگر شما داراي باغي باشيد با حدود مشخص و محصور كه سند ششدانگ به اسم‌تان خورده باشد، به ويژه سند تك برگي كه جاي باغ شما را در نقشه كاداستر كاملا مشخص كند، آنگاه شما داراي مالكيت مفروز هستيد ولي مالكيت مشاعي اين‌گونه نيست. در مالكيت مشاعي سند فقط بيانگر اين است كه شما مالكيد ولي محل ملك شما را خودتان مي‌دانيد و خدا.» تفاوت اين دو نوع مالكيت را مي‌توان در اراضي دماوند ديد. به گفته نيك‌نژاد، بسياري از روستاها در دماوند داراي اسناد مالكيت مشاعي به اين صورت است كه مالك در سندش قيد شده كه داراي چه تعداد سهم از تعداد كل سهم روستاست. براي مثال روستاي سيدآباد كه حدود ۹۰۲ هكتار وسعت دارد، به ۲۳۰ سهم -به صورت اعتباري و نه در طبيعت- تقسيم شده است. اين وكيل كه تاكنون پرونده‌هاي مختلفي را در همين روستا وكالت كرده است، مي‌گويد: «به عنوان مثال يك خرده‌مالك در سيدآباد كه داراي ۱ سهم از ۲۳۰ سهم است حدودا بايد صاحب بالغ بر 39هزارو 217 مترمربع زمين باشد. البته در واقعيت اين‌گونه نيست. بخشي از مساحت روستا ممكن است به مرتع اختصاص داشته يا اصولا تقسيم نشده باشد. در عمل ديده مي‌شود كه مقدار زميني كه در تصرف افراد است تناسبي با مندرجات سند مالكيت مشاعي آنها ندارد. ضمن اينكه اشخاص به مرور تقسيم‌هايي محلي صورت داده‌اند تا بتوانند از زمين استفاده كنند.» اما اين تمام مسائل زمين در دماوند نيست، نيك‌نژاد مي‌افزايد: «در اين تقسيم‌ها ممكن است كه شخصي زمين مرغوبي را مي‌خواسته و حاضر شده كه با چشم‌پوشي از بخشي از مساحت زميني كه به او مي‌رسد آن را به دست بياورد. در اين تقسيم‌ها، ملاك‌هاي مختلفي وجود دارد و بنابراين شما حتي با دانستن تعداد سهم افراد و تعداد سهم روستا در كل و مساحت روستا باز هم نمي‌توانيد تخمين دقيقي از مساحت زمين اشخاص داشته باشيد، از طرفي ديگر هم اكثر كساني هم كه تقسيم‌هاي قديمي را انجام داده‌اند يا فروخته و رفته‌اند يا فوت شده‌اند.» همين بي‌حساب و كتابي كامل در وضعيت مالكيت است كه در دماوند، توانسته است محيط مناسبي را براي شكل‌گيري گروه‌هاي مجرمانه پديد آورد. اين وكيل با اشاره به يكي از پرونده‌هاي حقوقي خود در دماوند مي‌گويد: «شخصي در روستاي سيدآباد دماوند مدعي شده كه دو سهم از ۲۳۰ سهم مشاع روستا را از يكي از مالكان خريده و حتي سند رسمي انتقال قطعي هم تنظيم شده و حالا روي بخش زيادي از اراضي روستا دست گذاشته و هر جا را كه خواسته تصرف كرده و وقتي متصرف قبلي زمين كه او هم مالك رسمي است به مرجع قضايي شكايت مي‌كند در اينجا مرجع قضايي با دعواي بين اشخاصي مواجه هست كه هر دو طرف داراي سند رسمي هستند و حالا بايد كارشناس تشخيص بدهد كه سابقه تصرف از آن چه كسي بوده است.» اين اشخاص اگر در اين دعوا نهايتا بر متصرف قبلي غلبه پيدا كنند، به مرور گستره تصرف خود را به سمت اراضي ملي گسترش مي‌دهند و مدعي وقوع اشتباه در تنظيم اسناد دولتي مي‌شوند و چون نظمي را كه قبلا بر تقسيمات روستا وجود داشته بر هم زده‌اند اين دعوا دامنه گسترده‌اي پيدا مي‌كند و كم‌كم با آمدن متصرف جديد نظمي كه ساليان طولاني در روستا همه به آن خو گرفته بودند به هم مي‌خورد. به تاكيد اين وكيل دادگستري، اين گروه مجرمانه از دل اين بي‌نظمي عنصر معنوي اعمال خود را كمرنگ مي‌كنند و اقدام‌هاي‌شان نيز در خيل اقداماتي نگريسته مي‌شود كه به نظر مي‌رسد فقط به دليل عدم وجود اسناد افرازي است در حالي كه از ابتدا يك نقشه مشخص براي ايجاد بلبشو وجود دارد.
تفسير عكس هوايي، مانعي براي زمين‌خواران
«صحنه‌سازي جزو لاينفك زمين‌خواري است، اين صحنه‌سازي مي‌تواند خواه با كاشت نهال ۲۰ ساله باشد، خواه با آب دادن چند درخت ميوه و خواه با حفر چاه در گوشه‌اي از زمين. صحنه‌سازان دماوند به خوبي مي‌دانند كه براي مستند كردن تملك‌شان روي زمين، بايد نهال‌هاي چند ساله بكارند، فنس‌كشي كنند، شهودي از افراد محلي را به عنوان دليل همراه خود كنند و به آنها وعده بدهند.» زمين‌خواري در دماوند صرفا به زمين‌خواران مربوط نيست، نيك‌نژاد تاكيد مي‌كند كه زمين‌خواران دماوند با اشراف كامل بر قوانين زمين‌خواري مي‌كنند، به راحتي به همين تصرفاتي كه ايجاد كرده‌اند، استناد مي‌كنند و اثبات اينكه درختان20 ساله با قصد مجرمانه كاشته شده‌اند، بسيار دشوار‌تر از خريد اين نهال‌ها از مراكزي است كه دقيقا به همين منظور در حوالي دماوند شكل گرفته‌اند، مراكزي كه به دليل استقبال زمين‌خواران، نهال‌هايي با سن‌هاي مختلف آماده فروش دارند. با اين حال، به‌زعم اين وكيل دادگستري، يك امر فني مي‌تواند چنين ادعاهايي را از سوي زمين‌خواران بي‌اثر كند، اين راه فني، مدد گرفتن از كارشناس‌هاي رسمي است كه صلاحيت تفسير عكس هوايي دارند، نيك‌نژاد مي‌گويد: «در بسياري از موارد موضوع به كارشناس امور ثبتي ارجاع مي‌شود درحالي كه در اينجا اختلافي بر سر جريان ثبتي وجود ندارد. آن شخص زمين خوار واقعا سهمي از سهم‌هاي روستا را خريده و محل نزاع بررسي جريان ثبتي نيست، بلكه آنچه اهميت دارد اين است كه بررسي شود آيا تصرفي كه او مدعي است بر اين اراضي داشته واقعا از كي آغاز شده است و اين سوالي نيست كه كارشناس امور ثبتي بتواند به آن پاسخ روشني بدهد.»
شاهدان دماوند
دماوند يكي از مناطق است كه در آنها مالكيت تفكيك‌شده نيست. در اين وضعيت پيچيده، حضور فعال شاهداني كه شهادت به نفع زمين‌خواران مي‌دهند نيز به كرات ديده مي‌شود. نيك‌نژاد با اشاره به همين وضعيت از پرونده‌اي مثال مي‌زند كه طبق آن، در زمين ۳۰ هزار متري، زمين‌خوار با كاشتن چند درخت ميوه مدعي آن شده بود، چند شهودي را هم همراه خود آورده بود و پيش از آن با آنها قولنامه نوشته بود كه اگر اين زمين به زمين‌خوار برسد، به شاهدان نيز سهمي خواهد رسيد. بر مبناي چنين مشاهدي است كه اين وكيل دادگستري تاكيد دارد با مقايسه پرونده‌ها در دادگستري و نام شاهدان، مي‌توان ديد كه بعد از واگذاري يك ملك به مدعي، شاهداني كه نام آنها در دادگاه ثبت مي‌شود، آن شاهدان، بعدها مي‌آيند در همان زمين ويلا مي‌سازند، يا اگر كنار جاده است مغازه‌اي براي خود داير مي‌كنند و الگويي غلط در ذهن جوانان بومي نيز شكل مي‌گيرد؛ يك‌شبه ره صدساله رفتن. اين وكيل مي‌افزايد: «به موضوع تصرف همراه با ادعاي مالكيت لازم است به عنوان يك امر فني كه نيازمند اخذ نظر كارشناسي است حتما نگاه كرد. شاهد آنچنان كه به عنوان دليل از آن در قوانين ياد شده، شاهدي است كه بايد شرايطي داشته باشد. در ضمن كارشناس هم به نوعي يك شاهد است با اين تفاوت كه او علمش را بر اساس تخصص خود و بدون اينكه تحت تاثير حواس خود و خطاهاي اين حواس باشد به دست مي‌آورد.»
معضل بنگاه‌ها
حالا كه دماوند به لواسان دوم زمين‌خواران بدل شده است، عجيب نيست كه در دو سوي جاده تهران به دماوند آنچه بيش از درخت و زمين به چشم بخورد، تعدد بنگاه‌هاي املاك باشد، بنگاه‌هايي كه قريب به اتفاق فاقد مجوز هستند، جواز خود را به هم پاس و مدام آدرس خود را تغيير مي‌دهند. چنين مواردي در شكايت‌هاي موكلان اين وكيل دادگستري به چشم مي‌خورد، به گفته او، در پرونده‌اي مدعي به استناد مبايعه‌نامه‌اي جعلي تلاش داشت تا بخشي از اراضي كه متعلق به خرده‌مالكان بود تصرف شود، با دقت فراواني كه دادسراي دماوند در رسيدگي به جرم صورت داد اين اقدام جاعلين كشف شد. با اين حال نشاني از آن بنگاهي كه مبايعه‌نامه را صادر كرده بود، به چشم نمي‌خورد. جست‌وجو براي اين بنگاه نتيجه تحقيقات را به يك سوپرماركت رساند و بعد مشخص شد كه اين مجوز از آن فردي است كه در مركز بهداشت تزريق مي‌كند، مجوزي هم از اتحاديه املاك دارد و هر كسي كه مهر و هولوگرام بخواهد، در اختيارش قرار مي‌دهد. اما اين تمام ماجراي بنگاه‌هاي املاك در دماوند نيست، نيك‌نژاد مي‌افزايد: «از سوي ديگر، مشاوران املاك حوالي دماوند در رفت و آمدند، آدرس مندرج در پروانه فعاليت آنها به ندرت با محل بنگاه‌شان مطابقت دارد، آنها يا به دليل اينكه مغازه آنها در حريم جاده است قلع و قمع يا به دليل اجاره‌اي بودن به‌طور دائم جابه‌جا مي‌شوند، اگر حتي كساني كه با حسن نيت هم معامله مي‌كنند به اين بنگاه‌ها مراجعه كنند و اگر مثلا روزي روزگاري نيازمند اين باشند كه از نسخه سوم مبايعه‌نامه موجود در بنگاه كپي تهيه كنند يا به عنوان مطلع او را به دادگاه بخوانند نام و نشاني از او نخواهند يافت.» مجوزها، هولوگرام‌ها و مالكيت زمين‌ها با يك مبايعه‌نامه جعلي جابه‌جا مي‌شوند.
زمين‌خواري چگونه كشاورزي را نابود مي‌كند
در دهه‌هاي اخير شدت تغيير كاربري اراضي به گونه‌اي بوده است كه بنا بر گزارش سال 2012 فائو، بين سال‌هاي 2007 تا 2009 سرانه اراضي قابل كشت در جهان ۱.۴۶ و در ايران ۲. ۵۴ درصد كاهش يافته است. صدها هزار هكتار اراضي كشاورزي كشور كه براي توليد يك سانتي‌متر خاك آن صدها سال زمان نياز است به دليل تغيير كاربري اراضي از بين رفته است. تغيير كاربري به دليل ارزش افزوده حاصل از فروش و تغيير كاربري اراضي كشاورزي يا به دليل قرارگيري اين اراضي در شرايط مطلوب آب و هوايي و كيفيت محيط زيستي بالا و دور از آلودگي‌هاي شهر صورت مي‌گيرد كه در دماوند، هر دو دليل براي تغيير كاربري به چشم مي‌خورد.
تغيير كاربري و فروش زمين باعث بالا رفتن قيمت زمين مي‌شود. همين امر در زمين‌خواري در اراضي دماوند مشهود است، به گفته وكيل پرونده‌هاي زمين‌خواري در دماوند، حالا شنيده مي‌شود كه زمين كشاورزي در دماوند گاهي نزديك متري يك و نيم الي دو ميليون تومان هم معامله مي‌شود. اين رقم نه مربوط به زمين‌هاي مرغوب، بلكه هزينه خريد زمين‌هايي است كه با جاده فاصله دارند و حتي در حوالي كوچه‌ها نيز حالا زمين چند ميليون تومان قيمت دارد، با اين رقم، بديهي است كه خريدن مثلا هزار متر زمين با چنين قيمتي، قطعا به منظور كشاورزي نخواهد بود، چنين ملك‌هايي به نام زمين كشاورزي خريده مي‌شوند اما استفاده آنها كشاورزي نخواهد بود، يكي ديگر از پرونده‌هاي متعدد زمين‌خواري، دوباره مربوط به روستاي سيدآباد است، روستايي كه بخشي از آن براي خانواده مرعشي به عنوان عمده مالك ماند، برخي توسط كشاورزان تملك و بخش ديگري هم وقف شد، اما نيك‌نژاد تاكيد مي‌كند كه به‌‌رغم اين تقسيم‌بندي، هيچ مرزبندي مشخصي براي اين سه قسمت لحاظ نشده است، اين روستا در پلاك اصلي ۱۰۰ اراضي ثبت ملي دماوند واقع شده است و هيچ پلاك فرعي ندارد، بخشي از آن نيز بي‌صاحب است، نه جزو ملك موقوفه است، نه جزو ملك مالك و نه كشاورزان، به دولت تعلق دارد. با اين حال در همين روستا، پرونده‌اي از زمين‌خواري در جريان است، نيك‌نژاد در مورد اين پرونده چنين توضيح مي‌دهد: «مافيايي از زمين‌خواران نه تنها ادعاي ملك كرده‌اند، بلكه به بهانه تخريب يونجه‌ها، عليه مالكان اصلي و رسمي شكايت كرده و ادعا كرده‌اند كه اين زمين به آنها تعلق دارد. اين مافيا در اقدام اول، با طراحي نقشه‌اي پيچيده به جاي طرح دعواي الزام به تنظيم سند رسمي به دليل گريز از ادعاي جعل در جلسه اول اقدام به طرح شكايت كيفري و تخريب كردند، چند برابر بخشي را كه قانونا به مالك تعلق داشت، تصرف كردند.» با اينكه در اين پرونده، مالك همزمان شكايت جعل مطرح كرد پرونده به شعبه ديگري ارجاع شد و رسيدگي به شكايت جعل به دليل فرآيند كارشناسي زمانبر و دقيقي كه بايد صورت بگيرد مسير طولاني‌تري در تحقيقات مقدماتي طي مي‌كند و در اين فاصله براي مالك نيز با طرح اتهام تخريب يونجه‌هايي كه متعلق به خود مالك بود يك‌سال حبس گرفتند. اما حالا به نظر مي‌رسد كه همين مافياي زمين‌خواري در دماوند، به گفته اين وكيل دادگستري، با استفاده از اسناد مشاعي در حال پيش بردن اهداف خود هستند كه اين نبرد با آنها همچنان ادامه دارد. به‌‌رغم تخلفات گسترده‌اي كه حالا دماوند شاهد آن است، اين وكيل دادگستري معتقد است با تدبير دادستان جديد دماوند، حالا شخصا در كوچه پس‌كوچه‌هاي دماوند قدم مي‌زند و از نزديك فعاليت زمين‌خواران را رصد مي‌كند. اين وكيل در انتها مي‌افزايد: «دادستان دماوند كه اگر فرصت مصاحبه بدهند، خواهيد ديد كه چه اميدي در ظلمات مبحث مالكيت دماوند شعله‌ور كرده‌اند.»