آنگونه كه كارشناسان حوزه مسكن مي‌گويند در حال حاضر شكاف بين عرضه و تقاضا در بازار مسكن شدت گرفته كه از اين شكاف با عنوان شرايط ركود تورمي ياد مي‌شود؛ تغيير اين شرايط هم به دگرگوني همزمان سمت عرضه و تقاضا وابسته است و ضرورت دارد تا شرايط كلان اقتصادي هم تغيير كند. بر اين اساس دو سناريو براي بازار مسكن مي‌توان متصور شد: در سناريوي اول قيمت مسكن بايد در مقايسه با سطح عمومي قيمت‌ها رشد كمتري داشته باشد كه اين افت قيمتي به معني بهبود در قدرت خريد مردم خواهد بود و در سناريوي دوم به دليل اثرپذيري بازار مسكن از ساير بازارها در ايران و چشم‌انداز صعودي در بازار ارز مجددا بازار مسكن با شوك جديدي روبرو مي‌شود كه اين شوك به معني تداوم شرايط كنوني نيز خواهد بود.
از منظر متغيرهاي كلان اقتصادي به دليل افت نقدينگي واقعي در كشور عملا شرايط ركودي معاملات در تمامي بازارها و از جمله بازار مسكن وجود دارد و اين وضعيت نه تنها در بازار مسكن بلكه در بازار سرمايه هم ايجاد شده است و قدرت خريد در اين بازارها با افت مواجه شده است. به دليل اينكه بخشي از اين دارايي در بازارهاي مصرفي ورود كرده سهم بازارهاي دارايي با كاهش شديدتري روبرو شده است و ارزش معاملات در همه بازارها كاهش پيدا كرده؛ نگراني اصلي كه اين روزها در بخش بازارهاي دارايي به وجود آمده اين است كه هيچ‌گونه چشم‌انداز روشني از آينده اين بازارها وجود ندارد.
نقش تقاضاي مطلق و موثر در بازار مسكن
بيت‌الله ستاريان، كارشناس حوزه مسكن در خصوص ركود در اين بازار به «اعتماد» گفت: ركود در بازار مسكن به تقاضاي مطلق و موثر برمي‌گردد. ما همواره شاهد بوده‌ايم كه زماني كه تقاضاي موثر به بازار مسكن ورود مي‌كند مسكن هم با رشد قيمتي روبرو مي‌شود و پس از آن تقاضاي موثر افت مي‌كند.
ستاريان ادامه داد: اگر فرض كنيم كه 100 واحد مسكوني براي فروش در بازار موجود است و در مقابل هزار نفر متقاضي مطلق مسكن وجود دارد و از اين تعداد 500 نفر تقاضاي موثر دارند. همين مساله باعث افزايش قيمت اين 100 واحد مسكوني خواهد شد و به اندازه‌اي اين قيمت‌ها رشد مي‌كنند كه از اين 500 نفر تقاضاي موثر باز هم 400 نفر تقاضاي مطلق محسوب مي‌شوند كه از اين دوره معمولا ركود در بازار مسكن شروع مي‌شود.
دوره‌هاي ركود بازار مسكن كوتاه‌تر
از قبل شده است
اين كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: در اين زمان كه دوره ركودي عنوان مي‌شود مجددا متقاضيان مطلق مشغول جمع‌آوري دارايي‌هاي خود مي‌شوند تا توانايي حضور در بازار مسكن را داشته باشند. در سال‌هاي گذشته معمولا براي اينكه افراد بتوانند تمامي كالاهاي خود را به گونه‌اي به كالاي سرمايه‌اي مانند مسكن تبديل كنند سه تا چهار سال طول مي‌كشيد.
ستاريان با اشاره به طولاني شدن ركود مسكن در سال‌هاي گذشته تصريح كرد: در سال‌هاي اخير دوره‌هاي ركود در بازار مسكن كوتاه‌تر از گذشته شده است و بين 6 ماه تا 8 ماه شده و حتي يك ساله هم نيست و از سال 1398 به بعد ديگر ركودهاي يك ساله را تجربه نكرده‌ايم.
از مسكن به عنوان ابزار سياسي
استفاده مي‌شود
او با بيان اينكه از مسكن به عنوان ابزار سياسي استفاده مي‌شود، گفت: هرچند اين بازار داراي پتانسيل بالاي سياسي است اما بارها هشدار داده‌ايم كه نبايد از اين بازار براي بازي‌هاي سياسي بهره‌برداري شود.
اين كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: زماني كه براي ساخت 1 ميليون واحد مسكوني 4 ميليون نفر ثبت‌نام مي‌كنند به اين معني است كه اين تعداد در صف انتظاري بيهوده قرار دارند چرا كه عملا براي اين تعداد نمي‌توان مسكني توليد كرد. اين در حالي است كه همه اين افراد ثبت‌نام شده‌اند و انبوه اين افرادي كه در اين طرح دولتي ثبت‌نام كرده‌اند به نوعي از اين بازار خارج شده‌اند. ستاريان ادامه داد: اين روزها با چندين ميليون تقاضاي مطلق در بازار مسكن روبرو شده‌ايم كه يا شامل افرادي مي‌شود كه به تازگي تشكيل خانواده داده‌اند يا افرادي كه به هر دليلي خانواده‌شان از هم پاشيده است. اما اين پنج ميليون متقاضي مطلق عملا تاثيري بر بازار مسكن نمي‌گذارند و اين موضوع تنها در اين بازار هم وجود ندارد و در همه كالاهاي اقتصادي شاهد اين مساله هستيم.
تقاضاي موثر در بازار باعث
افزايش قيمت‌ها مي‌شود
اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: اما در بخش كالاهاي زيستي و خوراكي بايد برنامه‌ريزي‌ها براساس تقاضاي مطلق در بازار باشد. اين در حالي است كه همواره تقاضاي موثر در بازار باعث افزايش قيمت‌ها مي‌شود. ستاريان در پاسخ به اين پرسش كه چرا سفته‌بازي در بازار مسكن افزايش پيدا كرده، گفت: علت اصلي اين مساله به اين دليل است كه مسكن در ايران كالايي سرمايه‌اي محسوب مي‌شود و ارزش پول ملي هر روز رو به كاهش است و سود بانك‌ها هم مطابق با تورم پيش نمي‌رود. پس سفته‌‌بازها هم در كشور با مطالعه و بررسي دقيق نوسانات نرخ كالاها و خدمات به منظور رسيدن به سودهاي كلان، به معاملات پرريسك دست مي‌زنند.
در كشورهاي ديگر ملك كالاي سرمايه‌اي محسوب نمي‌شود
اين كارشناس بازار مسكن افزود: در كنار اين مساله نه مي‌توان مسكن را شبيه ساير كالاهاي سرمايه‌اي وارد كشور كرد و نه مي‌توان بر متراژ زمين‌هاي قابل سكونت افزود. ضمن آنكه اين كالاي سرمايه‌اي خراب‌شدني و فاسدشدني هم نيست پس اين بازار بهترين گزينه براي سرمايه‌گذاري افرادي است كه مي‌خواهند به سود قابل قبولي برسند. ستاريان تصريح كرد: در ايران افراد با خريد مسكن اطمينان دارند كه ارزش منابع مالي‌شان حفظ خواهد شد و براي‌شان سودده هم هست. اما در كشورهاي ديگر ملك كالاي سرمايه‌اي محسوب نمي‌شود و كالاهايي مانند نفت، طلا و ارز كالاي سرمايه‌اي به شمار مي‌روند. اين كارشناس بازار مسكن افزود: اگر در ايران هم معاملات نفت به جاي آنكه دولتي باشد در دست بخش خصوصي بود مردم ايران هم در اين حوزه ورود و سرمايه‌گذاري مي‌كردند چرا كه هم كالاي سرمايه‌اي محسوب مي‌شود و هم اينكه ارزش دلاري دارد. اما در حال حاضر هيچ كالاي سرمايه‌اي تعريف‌شده‌اي كه ارزش آن حفظ شود به جز مسكن وجود ندارد و حتي طلا و سكه هم كه حباب قيمتي دارند به اندازه مسكن در ايران ارزشمند نيستند.