قيمت مسكن، تعطيلي پلتفرم‌ها و اشتباه چندوجهي دولت
عبدالكريم حسين‌زاده
حمله دولت به پلتفرم‌هاي خدمات فروش مثل ديوار و شيپور و تلاش براي توقف فعاليت آنها به بهانه قيمت مسكن را بايد يك خطاي راهبردي بسيار مهلك از طرف دستگاه اجرايي كشور دانست. از اين جهت كه مسائل اصلي در اين خصوص، يعني هم فعاليت پلتفرم‌ها و استارت‌آپ‌ها و هم ريشه‌ها و زمينه‌هاي تورم قيمت اجاره و مسكن در ايران كاملا مشهود است و تنها يك بررسي ساده و نه چندان پيچيده مي‌تواند عدم ارتباط تورم مسكن با فعاليت پلتفرم‌ها را اثبات كند. اين اقدام دولت در واقع يك نسخه جعلي براي حل مشكلات كشور است. مشكلاتي كه دولت شعارهاي بسياري براي حل آنها داده بود اما عملا اكنون در دو سالگي عمر خود در تحقق آنها درمانده نشان مي‌دهد. به عبارتي مي‌توان اين‌گونه برداشت كرد كه دولت جرات و اعتماد به نفس رويارويي با ريشه‌هاي واقعي تورم را ندارد.
دولت در حالي اتهام تورم مسكن را متوجه پلتفرم‌ها كرده كه يك سوال بسيار جدي در ميان است و آن هم اينكه دليل افزايش قيمت ديگر كالاها چيست؟ دولت مي‌گويد بازار مسكن توسط اين پلتفرم‌ها به‌هم ريخته، اما به موازات آن بايد توضيح دهد كه آيا بازارهاي ديگر و خصوصا مواد غذايي هم متاثر از فعاليت اين پلتفرم‌ها دچار التهاب مستمر هستند؟ ايران در ابتداي تابستان سال جاري تورم نقطه‌اي 78درصدي را در بخش مواد غذايي تجربه مي‌كرد كه رتبه چهارم تورم موادغذايي در دنيا محسوب مي‌شد. اين درحالي است كه محاسبات غيررسمي اين نرخ را بالاتر از 78درصد نشان مي‌دهند. در همين حال دولت از بهمن ماه سال گذشته از انتشار آمار تورم حوزه مسكن هم سر باز زده است. بسياري از ناظران معتقدند كه اين اقدام ناشي از عدم كنترل دولت بر قيمت‌هاست اما خود دولت اعلام كرده كه به جهت جلوگيري از التهاب بيشتر از اين كار سر باز زده است. همين‌جا باز هم با يك تناقض مواجه هستيم؛ اگر انتشار آمارهاي تورمي باعث التهاب بيشتر مي‌شود چرا اين سياست در قبال قيمت ديگر كالاها و خدمات در پيش گرفته نمي‌شود. باز هم احتمالا براي پاسخ به اين سوال مي‌توان به «ابروعده»هاي اصلي دولت بر گشت كه بهبود اوضاع مسكن يكي از آنها بوده و هم‌اكنون اوضاع واقعي بازار با آنچه دولت شعار داده بود، تفاوت بسيار زيادي دارد.
دنياي كنوني هر روز بيشتر از ديروز مبتني و متكي بر خدمات فناوري اطلاعات و حوزه تكنولوژي‌هاي نوين مي‌شود. ارائه خدمات عمومي مانند فروش توسط پلتفرم‌ها در اين دنيا البته چيز جديدي نيست و بيش از يك دهه است كه به امري كاملا فراگير و عادي تبديل شده است. اتفاقا استارت‌آپ‌هاي ايراني در قياس با نمونه‌هاي خارجي خود گاه چندان بزرگ و گسترده نيستند كه دليل اصلي آن را هم بايد در محدوديت‌ها و موانع داخلي كسب و كارها جست. اين سوالي بسيار اساسي است كه اگر اين پلتفرم‌ها عاملان افزايش قيمت و تورم هستند، چرا نمونه‌هاي خارجي و بسيار قدرتمندتر آنها در ديگر كشورها چنين نمي‌كنند؟ آن هم عموما در اقتصادهايي كه از نظر فضاي باز و بدون مانع فعاليت، قابل قياس با ايران نيستند.
بررسي چهل ساله قيمت مسكن در كشور نشان مي‌دهد كه موج افزايش مستمر قيمت‌ها از سال 1385 آغاز شده و تا به امروز كماكان با شدت و ضعف‌هايي ادامه داشته است. قبل از آن هم بزرگ‌ترين جهش‌ها در سال‌هاي 70 و 76 رقم خورده بودند. تمام شواهد نشان از آن دارد كه ريشه اين تورم قيمت مسكن را بايد در سياست‌هاي كلان كشور در حوزه‌هاي سرمايه‌گذاري، استقرار جمعيت و صنعت ساخت و ساز جست‌وجو كرد. شاهد ماجرا اينكه نه در سه برهه مورد اشاره در سال‌هاي 70، 76 و 85 عاملي به نام پلتفرم‌هاي آنلاين وجود داشتند و نه در دوره زماني سال 91 تا 95 اين پلتفرم‌ها سهم آنچناني در آگهي‌هاي مسكن داشتند. در واقع سهم آگهي اين پلتفرم‌ها از سال 1395 رشد مي‌كند، آن هم نه به شكلي كه تبديل به محل تمركز اصلي خريد و فروش شود. در سال 1386 قيمت مسكن با جهشي بيش از دو برابر نسبت به سال 85 مواجه شد. ساخت پروژه مسكن مهر از همين سال شروع شد. نمي‌توان از تاثير مسكن مهر بر بازار چشم‌پوشي كرد، چراكه دولتي كردن مسكن‌سازي تحت عنوان همين پروژه خود تبديل به يك عامل تورم‌زا در بازار مسكن شد. ركود در صنعت مسكن در سال 91 عمق بيشتري پيدا كرد و با تشديد تحريم‌ها موج تازه‌اي از تشديد و التهاب قيمت در اين سال در بازار مسكن رقم خورد. اما از سال 92 تا 95 هر چند تورم در كشور كنترل شده بود اما باز هم روند صعودي قيمت مسكن در كشور ادامه داشت، هر چند شيب و شدت آن كاهش يافته بود، اما از سال 1396 و با بروز بارقه‌هاي خروج امريكا از برجام و افزايش تحريم‌ها، شيب شديد افزايش قيمت مسكن هم در كشور آغاز شد و تا امروز ادامه داشته است. طبق گزارشي كه مركز پژوهش‌هاي مجلس در خرداد ماه امسال ارايه كرد، قيمت هر متر مربع مسكن در تهران از سال 96 تا 1401 بيش از 950درصد رشد داشته و درحالي كه 45درصد خانوارهاي شهري به مسكن «استطاعت‌پذير» دسترسي نداشته‌اند اين رقم در تهران 79درصد بوده است.
در همان گزارش مركز پژوهش‌هاي مجلس 14 راهبرد سياستي براي حل بحران مسكن پيشنهاد شده كه شامل مواردي چون ساخت مسكن استيجاري دولتي و عمومي در مناطق مختلف شهري با هدف همه‌شمولي، اصلاح رابطه حقوقي موجر-مستاجر برمبناي ثبات بخشي به زندگي استيجاري و احياي حقوق مستاجران در بخش مسكن استيجاري خصوصي، اجراي قانون كنترل اجاره‌بها، بازبيني جامع در نظام اعطاي يارانه‌هاي مسكن با هدف گسترش مسكن استطاعت‌پذير براي مسكن اولي‌ها و مستاجران مي‌شوند. در اين فاصله تقريبا هيچ نشاني از اهتمام دولت براي اقدام موثر درخصوص هيچ‌كدام از اين پيشنهادات ديده نمي‌شود و در عوض شاهد هستيم كه قرار است پلتفرم‌ها و استارت‌آپ‌ها به عنوان مقصر به جامعه معرفي شوند. به همين اعتبار بايد از دولت پرسيد كه چطور حتي در گزارش‌هاي پژوهشي رسمي درخصوص حل مشكل مسكن، هيچ اشاره‌اي به مساله پلتفرم‌ها نشده است؟ اين يكي از همان نشانه‌هاي واضح خطاي راهبردي دولت در اين زمينه است.
به عبارتي دولت سراغ حوزه‌اي رفته كه تاثيري بر قيمت‌ها نخواهد گذاشت. كما اينكه پيش‌تر هم ممنوعيت درج قيمت خودرو و مسكن در برخي پلتفرم‌ها در سال 1398 كه حدود 18 ماه ادامه داشت، نتوانست در عمل به نتيجه مطلوب تصميم‌گيران يعني نتل قيمت‌ها منجر شود. معناي اين تجربه كاملا مشخص بود؛ عامل افزايش قيمت‌ها هر چه باشد، استارت‌آپ‌ها و پلتفرم‌ها نيستند. افزون بر اين درخصوص قيمت دلار نيز اين تجربه در چند مقطع آزموده شده و بي‌تاثير بودن خود را اثبات كرده است. اكنون نيز شرايط هيچ تفاوتي با گذشته ندارد كه توقع تفاوتي در نتيجه اين تجربه مشابه داشته باشيم. به عبارتي دولت قدم در مسيري گذاشته كه هم قبلا بي‌حاصل بودن آن روشن شده و هم روي كاغذ و با محاسبات منطقي، اشتباه بودن آن قابل پيش‌بيني است.
اما اشتباه راهبردي دولت بُعد ديگري هم دارد و آن هم تاثيرش در فضاي كسب و كارهاي آنلاين است. در شرايطي كه در دنيا رقابت فوق‌العاده تنگاتنگي بر سر گشودن راه‌هايي براي تصاحب سهم بيشتر از بازار فناوري‌هاي جديد در جريان است، سركوب يا محدوديت اين فناوري‌ها در ايران عملا به معناي عقب افتادن عمدي از يك رقابت منطقه‌اي و جهاني است. كشورهايي مانند امارات متحده عربي، قطر، عربستان و تركيه در منطقه ما سخت در پي آن هستند كه خود را به محل تمركز كسب و كارهاي آنلاين و فناوري‌هاي پيشرفته روز در دهه‌هاي آتي تبديل كنند و به موازات اينها در ايران اجازه رشد برخي كسب و كارها حتي در ابعاد ملي نيز داده نمي‌شود. آمار استفاده حدود 70درصد از ايرانيان از فيلترشكن‌ها يا كاهش يك درصدي سهم زبان فارسي در حوزه وب طي دو سال اخير از 2.6درصد به 1.6درصد نشانه‌هايي از خطاي راهبردي در حوزه مديريت فضاي آنلاين هستند.
گزارش سال 1400 سايت «ديوار» به عنوان يكي از سايت‌هايي كه دولت خواستار توقف فعاليت آن شده نشان مي‌دهد كه تنها 16درصد آگهي‌هاي اين سايت مربوط به بخش مسكن بودند. همچنين تنها 4درصد از جست‌وجوي كليدواژه‌هاي پرتكرار به موضوع «خانه» مربوط مي‌شود. ضمن اينكه انتشار 140 ميليون آگهي در اين سايت در سال 1400 نشان مي‌دهد كه تعداد زيادي از مشاغل و كسب و كارها نيز وابسته به آگهي‌هاي اين دست سايت‌ها هستند. اين يعني با بهانه‌اي كه توجيه فني ندارد، فعاليت يك پلتفرم كه 84درصد آن اساسا به بحث مسكن بي‌ارتباط است، متوقف شود. اين آمار به سادگي خطاي محاسباتي دولت را آشكار مي‌كند. در چنين شرايطي است كه سهم درآمد ايران از درآمد تجارت الكترونيكي در منطقه و در بين كشورهاي همسايه از جمله تركيه، عربستان، امارات و غيره تنها 7درصد ارزيابي مي‌شود. توجه كنيم كه اين نه در قياس با جهان بلكه فقط در قياس منطقه‌اي است. ارزيابي‌ها نشان مي‌دهد كه حجم تجارت الكترونيك در سطح جهان در ابتداي سال 2024 به مرز 6 و نيم تريليون دلار برسد. اين يعني رسيدن به مرز 23درصد از كل مبادلات تجاري جهان. حال آنكه در ايران سهم تجارت الكترونيك از كل تجارت به سختي به مرز 5درصد نزديك شده است. اين اعداد به خوبي عقب‌ماندگي ايران از حوزه‌اي كه مزيت اصلي دنياي آينده است را نشان مي‌دهند.
به عبارت ساده‌تر با اشتباه دولت در پاسكاري تورم قيمت مسكن به زمين پلتفرم‌ها و تلاش براي توقف فعاليت آنها سه اشكال راهبردي اينها خواهند بود؛ اول اينكه دولت سيگنال اشتباه و غلط به جامعه و فعالان اقتصادي ارسال و برخلاف برآوردهاي واقعي عمل مي‌كند و از اقدام اصلي و موثر در كنترل قيمت‌ها باز مي‌ماند و احتمالا دچار خودفريبي هم خواهد شد. دوم اينكه به اعتبار تجارب قبلي اين اقدام نهايتا تاثيري بر بازار مسكن نخواهد گذاشت و مشكل كماكان ادامه خواهد يافت. خطاي سوم نيز قرباني كردن آينده و رقابت با ديگر كشورها در پاي يك خطاي محاسباتي است.
عضو كميسيون عمران مجلس دهم