برخي فعالان بازار مسكن معتقدند به دلايلي همچون ركود معاملات، كاهش بازده سرمايه و اثرپذيري منفي بازار مسكن از متغيرهاي سياسي، سال ۱۴۰۴ براي بازار ملك نمي‌تواند با رونق همراه باشد و دست‌كم در نيمه اول سال آينده انتظار رشد قابل توجه خريد و فروش‌ها و تورم سنگين اين حوزه دور از ذهن است.
بازار مسكن سال ۱۴۰۳ را با ركود غيرتورمي پشت سر گذاشت. از نيمه دوم سال ۱۴۰۲ به بعد معاملات ملك به ميزان قابل توجهي كاهش يافت و رشدهاي سنگين قيمت نيز تقريبا متوقف شد. نرخ افزايش قيمت مسكن در تهران بر اساس آخرين آمار حدود ۱۷ درصد بود و در مواردي به دليل فروش‌هاي فوري ناشي از نياز سازندگان و مالكان به نقدينگي شاهد كاهش قيمت مسكن نسبت به سال قبل بوديم.
تورم ۳۲ درصدي قيمت مصالح ساختماني در پاييز
از سوي ديگر قيمت تمام شده ساخت مسكن به دليل تورم مصالح ساختماني افزايش پيدا كرد. معمولا نرخ تورم مصالح از تورم نقطه به نقطه تبعيت مي‌كند. بر اساس آمار مركز آمار ايران تورم نقطه به نقطه نهاده‌هاي ساختماني در پاييز امسال حدود ۳۲ درصد بود كه البته پس از نوسانات افزايشي اخير قيمت ارز و اثر آن بر تورم عمومي قيمت مصالح ساختماني در زمستان نسبت به پاييز افزايش يافته است.
سال گذشته قيمت تمام شده ساخت براي واحدهاي معمولي طرح نهضت ملي مسكن بين ۱۲ تا ۱۵ ميليون تومان در هر مترمربع برآورد مي‌شد. در حال حاضر به گفته برخي انبوه‌سازان اين عدد به ۲۰ ميليون تومان رسيده است. اما رشد قيمت ساخت تاثير قابل توجهي بر بازار مسكن نداشته است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد هم‌اكنون مي‌توان با مبالغي به مراتب پايين‌تر از نرخ ساخت، در بازار مسكن واحد آماده خريداري كرد.
دورنماي مسكن ۱۴۰۴
عمده كارشناسان معتقدند در سال ۱۴۰۴ وضعيت فعلي بازار مسكن يعني ثبات نسبي قيمت‌ها در بازار، ركود معاملات و رشد قيمت ساخت ادامه مي‌يابد؛ شرايطي كه در توليد مسكن اثر منفي ايجاد مي‌كند. با وجود آنكه اين وضعيت در سطوحي مي‌تواند به خانه‌دار شدن برخي اقشار بينجامد، به جهت انباشت تقاضا در دهك‌هاي پايين، فشرده شدن قيمت، كاهش توليد مسكن و موكول شدن تورم به آينده براي اين بازار ايده‌آل نيست.
دهك‌هاي ۶ تا ۱۰ كه معمولا بيشترين تقاضا را در بازار مسكن دارند از خريد خانه نااميد شده‌اند و به اين زودي‌ها نمي‌توانند حضور پررنگي در اين بازار داشته باشند.
كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك در تحليل آينده بازار ملك به ايسنا گفت: تورم در سه سال گذشته بالاي ۴۵ درصد بود و حتي ميانگين تورم در سال ۱۴۰۲ به ۵۲ درصد رسيد، اما امسال مسكن تقريبا ۲۰ درصد رشد قيمت داشت؛ زيرا متقاضي واقعي توان خريد ندارد و به همين دليل يك ركود كامل در اقتصاد مسكن حاكم شد. دهك‌هاي ۶ تا ۱۰ كه معمولا بيشترين تقاضا را در بازار مسكن دارند از خريد خانه نااميد شده‌اند و به اين زودي‌ها نمي‌توانند حضور پررنگي در اين بازار داشته باشند. بنابراين قيمت مسكن در سال ۱۴۰۴ نمي‌تواند رشد بالايي داشته باشد. برآورد من افزايشي به ميزان نصف تورم عمومي است.
وي افزود: هر قدر تورم نهاده‌هاي مسكن كه تشكيل‌دهنده ساختمان است، بالا برود در قيمت مسكن اثر مي‌گذارد. ابتداي امسال قيمت ساخت، بدون لحاظ قيمت زمين بين ۱۰ تا ۱۲ ميليون تومان بود اما الان صحبت از ۲۰ ميليون تومان مي‌شود. قيمت تمام شده بالا رفته اما براي خيلي از مردم كه قدرت خريد ندارند مهم نيست كه قيمت ساخت بالا برود. در واقع اين اقشار تاثيري در بازار مسكن ندارند.
بورس و مسكن معمولا از تنش‌هاي سياسي تاثير منفي مي‌گيرند
حسن محتشم، عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران نيز تصريح كرد: ركود مسكن از نيمه دوم سال ۱۴۰۲ آغاز شد و در سال ۱۴۰۳ هرچه جلوتر رفتيم مسكن بيشتر به ركود و كم‌رونقي فرو رفت. يكي از دلايل آن تغيير دولت و انتخابات رياست‌جمهوري بود كه وضعيت ثبات و انتظار را در شاخص‌هاي كلان اقتصادي و بازارها ايجاد كرد. بورس و مسكن معمولا از تنش‌هاي سياسي تاثير منفي مي‌گيرند و با كاهش سرمايه‌گذاري مواجه مي‌شوند. وي افزود: علت ديگر ركود اقتصاد و به تبع آن بازار ملك به تحريم‌هاي ظالمانه‌اي كه جهان به ما تحميل كرده، برمي‌گردد. از باب ديگر مي‌توان به شرايط تورمي و كاهش ارزش پول ملي اشاره كرد. بيشتر از همه افزايش فشارهاي سياسي، تنش‌هاي منطقه‌اي و عدم حصول به يك توافق بين ايران و قدرت‌هاي بزرگ بر اقتصاد كشور اثر رواني منفي داشت. رييس‌جمهور فعلي امريكا هم مثل دوره قبل نگاه خصمانه‌اي به ايران و حتي برخي كشورهاي ديگر دارد. مجموع اين شرايط باعث شد تا ما سال ۱۴۰۳ را با شرايط نه چندان مناسب اقتصادي سپري كنيم.
اين كارشناس مسكن خاطرنشان كرد: در ماه‌هاي پاياني همانند سال‌هاي گذشته مقداري معاملات مسكن افزايش يافت. علت اين است كه برخي دستگاه‌ها و شركت‌ها بودجه‌هايي در اختيار دارند كه نمي‌خواهند ارزش آن با توجه به تورم سنتي اقتصاد ايران كاسته شود و خريد خود را به آن طرف سال منتقل كنند. بنابراين دارايي خود را تبديل به ملك مي‌كنند. بعضي از سرمايه‌داران هم پول‌هاي محدودي دارند و به دليل غلبه بر انتظارات تورمي، قبل از عيد اقدام به خريد آپارتمان و زمين مي‌كنند، اما اين معاملات نتوانسته بازار مسكن را به رونق برساند.
محتشم درباره چشم‌انداز بازار مسكن در سال آينده گفت: بورس و مسكن معمولا از تنش‌هاي سياسي تاثير منفي مي‌گيرند و با كاهش سرمايه‌گذاري مواجه مي‌شوند. مسكن به دليل ماهيت نقدشوندگي پايين، جذابيت چنداني در اين اوضاع ندارد. خيلي از افراد اقدام به فروش املاك مي‌كنند تا بتوانند با انتقال آن به يك بخش ديگر ارزش پول خود را حفظ كنند. معتقدم تا توافق و تعاملي با دنيا انجام نشود اين وضعيت ادامه خواهد داشت. بنابراين سال آينده افق روشني را پيش روي بازار مسكن نمي‌بينم. دست‌كم در نيمه اول سال احتمال وضعيت ركودي بيش از ديگر احتمالات است.