نتايج يك گزارش آماري
از سال گذشته نشان مي‌دهد
رشد 13 درصدي خروج مستاجران از تهران
گروه اقتصادي |گزارش تازه يك استارتاپ فعال در حوزه اسباب‌كشي منازل در تهران نشان مي‌دهد كه طي دو سال گذشته، بخش زيادي از مستاجران تهراني مجبور به جابه‌جايي از مناطق بالاتر به محله‌هاي پايين‌تر و حتي خارج از شهر تهران شده‌اند. اين گزارش كه توسط استارتاپ «نوبار» تهيه شده، اطلاعات جالبي از وضعيت تغيير مسكن مردم تهران نشان مي‌دهد كه نگاهي به آنها، چشم‌انداز خاصي از «جامعه آماري» هرچند كوچك اما قابل استناد مستاجران تهراني ارايه مي‌دهد. البته گزارش اين استارتاپ به روشني تعداد اين جامعه آماري را مشخص نكرده. حتي به روشني مشخص نيست كه چه تعداد از اين جابه‌جايي‌ها به صورت اجاره‌نشيني بوده يا فردي كه تقاضاي حمل بار داشته، قصد نقل مكان به خانه خود را داشته است. با اين حال، تركيب موجود مي‌تواند روشن كند كه در بسياري از اين آمارها، هدف افراد از كرايه خودرو براي حمل بار، نقل مكان به خانه استيجاري جديد بوده است. اين گزارش، اوج فعاليت‌هاي جابه‌جايي مستاجران يا صاحبان خانه را «شهريور ماه» ذكر كرده و اضافه مي‌كند كه محبوب‌ترين متراژ خانه در تهران براي جابه‌جايي، خانه‌هاي 80 متري بوده‌اند. بيشترين درصد فراواني زندگي تهراني‌ها نيز در اين جامعه آماري در طبقه چهارم ساختمان‌ها بوده است.
كوچ به گرمدره و انديشه
اين گزارش در ادامه مي‌افزايد: در سال‌هاي 99 و 1400 به علت تغييرات هزينه‌هاي مسكن رفتار بسياري از مردم تهران در انتخاب مقصد جديد جهت زندگي، متفاوت شده است؛ در اين تغييرات بسياري از مردم تهران تصميم گرفته‌اند كه كاملا شهر تهران را ترك كنند و اين آمار تا به امروز نيز رو به افزايش است. بر اساس اين يافته‌ها، بيشترين مقصد كاربراني كه قصد خروج از تهران را داشته‌اند؛ گرمدره و انديشه كرج بوده است. ضمن اينكه دو منطقه 10 و 15 تهران يكي در غرب و ديگري در شرق، درصد بالايي از كاربران اسباب‌كشي را به خود اختصاص داده است.
كوچ به مناطق پايين‌تر
بايد توجه داشت كه اين دو منطقه تهران در آمارهاي بانك مركزي نيز كه اخيرا منتشر شده بود از بالاترين سطح معاملات مسكن در تهران طي خرداد ماه سال جاري برخوردار بوده‌اند. منطقه 10 تهران در خرداد ماه گذشته رتبه سوم مناطق پرطرفدار در تهران را به خود اختصاص داده و بخش بزرگي از تقاضاي مسكن را به خود جلب كرده است. منطقه 10 از پُرتراكم‌ترين مناطق شهر تهران در بين مناطق بيست و دوگانه محسوب مي‌شود. به گونه‌اي كه تراكم جمعي تي آن چهار برابر حد استاندارد و دو برابر ميانگين تراكم در شهر تهران است. گزارش اين استارتاپ حمل و نقل بار مي‌افزايد به صورت متوسط مردم تهران هر ٢ سال يك بار تصميم به جابه‌جايي و تغيير منزل خود مي‌گيرند كه اين تصميم مي‌تواند به علت افزايش هزينه‌هاي مسكن در سال‌هاي اخير باشد. بر اساس اين يافته‌ها، 48 درصد از كاربران اين استارتاپ اسباب‌كشي، به يك منطقه پايين‌تر در شهر تهران رفته‌اند. در مقابل 35 درصد نيز منطقه زندگي خود در تهران را ارتقا داده‌اند. اما نكته مهم اين است كه در سال گذشته، تمايل به خروج از تهران جهت زندگي، رشد 13 درصدي به نسبت سال 99 داشته است.
چشم‌انداز خطرناك مسكن
شاخص كرايه مسكن اجاري در تهران طي يكساله خرداد 1400 تا خرداد 1401 معادل 46.5 درصد فقط در تهران رشد كرده است. اين عدد براي كل مناطق شهري ايران بيش از 51 درصد است. وزارت راه و شهرسازي به تازگي و پس از شدت گرفتن انتقادها نسبت به افزايش نجومي نرخ اجاره‌بهاي مسكوني، «بسته كنترل اجاره‌بها» را ابلاغ كرده كه طي آن، مالك يك واحد مسكوني فقط مي‌تواند در كلان‌شهري مانند تهران 25 درصد به ميزان اجاره‌بهاي واحد تحت تملك خود اضافه كند. اين رقم براي ديگر شهرها 15 درصد است. ضمن اينكه قراردادهاي اجاره نيز به صورت خودكار و با همين نرخ‌ها، براي سال دوم تمديد مي‌شود. هرچند گزارش‌ها نشان مي‌دهد كه اين اقدام دولت چندان موفقيت‌آميز نبوده و «نرخ‌گذاري دستوري» هم صاحبخانه‌ها و هم مستاجران را با مشكلاتي مواجه كرده است. دولت از سوي ديگر اعلام كرده كه براي هر سال يك ميليون مسكن خواهد ساخت. وعده‌اي كه از ابتدا با ترديد ناظران و كارشناسان حوزه مسكن روبرو شد. نبود منابع مالي و افزايش تورم دو چالش بزرگ در راه ساخت خانه به صورت انبوه است. چنانكه در يك سال گذشته مشخص نيست كه چه تعداد واحد ساخته شده و چه تعداد آماده تحويل است؟ اصولا كسي نمي‌داند كه آيا در اين يك سال خانه‌اي هم ساخته شده است يا نه. هرچند برخي كارشناسان معتقدند كه ساخت خانه در شهرك‌هاي اقماري به كاهش قيمت در كلان‌شهرها منجر نمي‌شود. چون مشكل نبود مسكن بيش از هر چيز در «كلان‌شهرها» به ويژه در تهران است و ساخت خانه در 40 يا 80 كيلومتري يك كلان‌شهر، بدون ايجاد زيرساخت‌هاي حمل و نقلي و تسهيلات زندگي در اين شهرك‌ها- كه عمدتا با برج‌هاي بزرگ و در هم تنيده، تراكم جمعيتي زيادي را در خود جاي مي‌دهند- تلاش براي خانه‌دار كردن مردم فقط به افزايش واسطه‌گري و سفته‌بازي در بازارها مي‌انجامد.
32 ميليون نفر درگير اجاره مسكن
براساس آمارهاي رسمي، تعداد اجاره‌نشينان در ايران از ۱۲درصد در سال۱۳۶۵ به ۲۳درصد تا سال۸۵، به ۲۷درصد تا سال۹۰ و به ۳۸درصد تا سال۹۹ رسيده است. اين به آن معني است كه ۳۲ميليون ايراني درگير مساله اجاره‌بهاي مسكن هستند. اين عدد از اين منظر حائز اهميت است كه طبق آمارها، در مناطق شهري كشور ۴۳درصد از هزينه‌هاي مستاجران مربوط به مسكن است؛ رقمي كه معادل ۲.۲ برابر ميانگين هزينه‌هاي خانوارها در جهان است. درحالي كه مسكن و خدمات وابسته به آن در سبد هزينه‌اي خانوارهاي شهري ايراني سهم نزديك به ۴۳درصدي دارد، در كشورهاي عضو OECD به‌طور ميانگين حدود ۲۳درصد، در كشورهاي عضو اتحاديه اروپا ۲۳.۹درصد و در حوزه يورو ۲۳.۶درصد از هزينه‌هاي خانوار مربوط به مسكن است. اگر گزارش اخير بانك مركزي از تحولات بازار مسكن پايتخت مبنا قرار گيرد؛ متوسط قيمت يك واحد مسكوني 50 متري در تهران به حدود دو ميليارد تومان مي‌رسد. رقمي كه معادل 30 سال حقوق يك كارگر است! البته بايد توجه داشت كه اين محاسبه بدين معناست كه اگر قيمت مسكن و حقوق كارگران هيچ تغييري نكند، ۳۰ سال زمان مي‌برد كه يك كارگر بتواند يك سرپناه حداقلي بخرد.