با دستور رييس‌جمهور صورت مي‌گيرد
تعيين سقف براي افزايش اجاره‌بها
گروه اقتصادي
در روزهايي كه شيوع كرونا تقريبا همه كسب و كارها را تحت‌تاثير قرار داده و بسياري از آنها هنوز هم به رونق پيش از شيوع كوويد 19 باز نگشته‌اند و برخي فعاليت‌ها نيز همچنان اجازه بازگشايي ندارند، بازار مسكن جهش‌هاي ناگهاني در قيمت را تجربه مي‌كند كه شايد براي مالكان سودهاي بادآورده‌اي داشته باشد، اما مستاجران را خسته و حاشيه‌نشين كرده است. براساس آمارهاي وزارت راه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در سه ماه اول سال جاري حدود 27 درصد افزايش داشته كه به گواه تازه‌ترين آمار بانك مركزي قيمت اجاره‌بها در تهران نيز بيشتر از آن و حدود 27.6 درصد رشد داشته است. افزايش شاخص اجاره‌بها در كنار تورم 27.8 درصدي در حالي است كه حداقل دستمزدها بر اساس اعلام محمد شريعتمداري، وزير كار نسبت به سال گذشته 26 درصد افزايش داشته است. با ادامه روند شتابان قيمت مسكن در ماه‌هاي پيش رو به نظر مي‌رسد بيش از گذشته شاهد پديده‌هاي دون‌شأني همچون انبارخوابي در كشور باشيم و اگر تدبير به موقعي انديشيده نشود، تنش‌هاي پاييز و زمستان سال 85 به بازار مسكن باز مي‌گردند و قيمت‌ها بيش از 60 درصد افزايش خواهند يافت.
اعمال دستورات در بازار مسكن
«افزايش نرخ اجاره‌بها به دستور رييس‌جمهور محدود شد.» دستور اخير روحاني در پي تلاطم بيش از اندازه بازار مسكن و به خصوص اجاره‌ها و سكونت اجباري افراد بر پشت‌بام و انباري‌هاي 12 متري صادر شد. روز گذشته روحاني در جلسه كميته ملي مقابله با كرونا ميزان افزايش اجاره‌بها در تهران بيش از 25 درصد، در شهرهاي بزرگ بيش از 20 درصد و در ساير شهرها را بيش از 15 درصد ممنوع اعلام كرد و متذكر شد با خاطيان برخورد مي‌شود. به گفته رييس‌جمهور اين قراردادها تا ۳ ماه بعد از زماني كه وزارت بهداشت اوضاع كرونا را عادي يا ضعيف اعلام كند، اعتبار خواهد داشت. به گفته روحاني «قراردادهاي اجاره كه از فردا منعقد مي‌شود تا زماني معتبر خواهد بود كه وزارت بهداشت شرايط مربوط به شيوع ويروس كرونا را از حالت اضطرار خارج كند و بگويد شيوع آنچناني نيست و از آن تاريخي كه وزارت بهداشت اعلام كرد، ۳ ماه ديگر اين اجاره‌بها تمديد مي‌شود و بعد از ۳ ماه مي‌توانند با توافق جديد زندگي كنند.» با اينكه افزايش اجاره‌بها در ماه‌هاي گذشته، چيز تازه‌اي نيست و بارها با انتقاد كارشناسان و حتي مردم عادي نيز روبه‌رو شده اما روحاني در صحبت‌هاي خود اضافه كرده است: «افزايش قيمت مسكن و اجاره براي مردم طاقت‌فرسا شده و از وزارت مسكن و كشور خواسته‌ام طرح‌هايي را بياورند تا اگر چيزي لازم است، تصويب كنيم.» محمد اسلامي، وزير راه و شهرسازي نيز در حاشيه همين جلسه ضمن تاكيد بر دستورات گرفته‌شده براي بازار اجاره‌بها خاطرنشان كرد: «در اين مصوبه تاكيد شد افراد ملزم به ثبت و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات و گرفتن كد رهگيري هستند و وزارت صمت مكلف شد اين سامانه را فعال و آن را به وزارت راه و شهرسازي متصل كند. با توجه به برنامه‌هاي مربوط به شتاب دادن به جريان توليد و عرضه مسكن مباحث كارشناسي مطرح و قرار شد در جلسات بعدي در خصوص بسته حمايتي براي عرضه و همچنين اجاره‌بها نهايي شود.»
پيش از دستور روحاني براي بازار مسكن، وزارت مسكن از آماده‌سازي بسته حمايتي از مستاجران خبر داده بود كه در صورت موافقت روحاني به اطلاع عموم مردم برسد. اين بسته شامل وام براي مستاجران و مكانيسم بازگرداندن آن است كه به‌زعم اسلامي مي‌تواند التهاب در بازار را كاهش دهد. هر چند او سياست‌هايي مانند ماليات بر خانه‌هاي خالي و طرح مسكن ملي را از جمله برنامه‌هاي ميان‌مدت و بلندمدتي مي‌داند كه شرايط بازار مسكن را به نحوي بهبود بخشد و جلوي اين جهش را بگيرد، اما در كوتاه‌مدت به خصوص شرايطي كه كرونا براي كسب و كارها ايجاد كرده و براساس تخمين‌هاي علي ربيعي، سخنگوي دولت با شدت يافتن شيوع اين بيماري و شروع پيك‌هاي دوم و سوم در كشور، نزديك به 3 ميليون نفر بيكار مي‌شوند. هر چند براساس آمارهاي وزارت كار تاكنون براي 650 هزار نفر پرداخت بيمه بيكاري تاييد شده، «محدود شدن دامنه نوسان اجاره‌بها» تنها كاري است كه از دست مسوولان بر مي‌آيد.
البته دستور جديد روحاني با انتقاد رسانه‌هاي مخالف دولت نيز روبه‌رو شده است و خبرگزاري‌هاي منتقد دولت اين طرح را «كپي برنامه شكست‌خورده احمدي‌نژاد» براي تعيين سقف افزايش اجاره‌بها در سال‌هاي ۹۰ و ۹۱ توصيف كرده‌اند و گفته‌اند اين مصوبه ضمانت اجرايي ندارد.
شاخصي كه همچنان بر مدار صعود است
تازه‌ترين آمار بانك مركزي از معادلات مسكن در پايتخت، حكايت از افزايش 27.6 و 30.7 درصدي شاخص اجاره‌بها در شهر تهران و در كل مناطق شهري در خردادماه سال جاري نسبت به مدت مشابه سال گذشته دارد. در خرداد ماه متوسط قيمت فروش يك مترمربع زيربناي واحدهاي مسكوني به ترتيب با 11.6 و 42.5درصد افزايش نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به 18 ميليون و 950 هزار تومان رسيده كه البته تفاوت چشمگيري با آمارهاي منتشره از سوي وزارت راه ندارد. روحاني در خردادماه طي يك هفته دوبار دستور رسيدگي به وضعيت مسكن در كشور و تورم افسارگسيخته آن را صادر كرد. هر چند از نيمه خرداد كه دستور اول صادر شد تا روز گذشته كه روحاني افزايش بيش از 25 درصد اجاره در تهران را ممنوع اعلام كرد، طرح‌هايي مانند ساخت خانه‌هاي 25 متري و اعطاي تسهيلات به اجاره‌نشين‌ها مطرح شد، اما در نهايت رييس‌جمهور دست به كار شد و دستور محدوديت در افزايش نرخ اجاره‌بها را صادر كرد. هر چند به نظر مي‌رسد اين دستور دير اعلام شده، چراكه بسياري از قراردادهاي اجاره پيش‌تر بسته شده و از سوي ديگر برخي صاحب‌خانه‌ها نيز بخشي از افزايش نرخ اجاره خود را به وديعه منتقل كرده‌اند تا از اين طريق هم گره قانوني را دور زنند و هم به اجاره مورد نظر خود برسند.
قيمت‌ها با دستور كنترل نمي‌شود
«اقتصاد با دستور كنترل نمي‌شود»؛ يكي از مهم‌ترين گزاره‌ها براي مديريت بازارهاست كه در چند سال اخير به آن توجه نمي‌شود. با وجود اينكه رييس‌جمهور افزايش نرخ اجاره‌ها در كل كشور را بيش از 25 درصد ممنوع اعلام كرده، اما بسياري از كارشناسان معتقدند مالكان و حتي مستاجران انتظار افزايش اجاره‌بها را داشتند، چراكه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نيز افزايش داشته است. براساس تازه‌ترين گزارش بانك مركزي در خردادماه امسال هر متر خانه در تهران نسبت به همين ماه در سال گذشته تا بيش از ۴۲ درصد گران شده است. بنابراين اجاره‌ها نيز كم و بيش به همين نسبت افزايش خواهند يافت. هر چند موضوع مسكن، ارتباطي به شيوع كرونا يا افزايش تورم در كشور ندارد، چراكه به گواه گزارش‌هاي مركز آمار در فواصل سال‌هاي 84 تا 91 متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني 459 درصد افزايش داشته و در اين سال‌ها نيز طرح‌هايي براي كاهش قيمت مسكن و اجاره‌بها در نظر گرفته شد كه در نهايت موفقيت‌آميز نبود. مدعاي اين گزاره در انفجار قيمتي سال 85 و نمود آن در گزارش كتبي سال 86 وزارت راه بود. در اين گزارش آمده: «افزايش قيمت‌ها در بازار مسكن، در زمستان ۸۵ بوده كه قيمت‌ها حدود ۴۷ درصد نسبت به زمستان قبل بالا رفته است. متوسط قيمت فروش يك متر آپارتمان در شهر تهران در زمستان سال ۸۴ حدود ۶۵۰ هزار تومان بود كه زمستان بعد به يك‌ميليون و دويست هزار تومان افزايش يافته است».
افزايش اجاره به اندازه نرخ تورم، دستمزد كمتر از آن
حسام عقبايي، نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك معتقد است اجاره مسكن در كشور به خصوص شهر تهران در تابستان به اندازه نرخ تورم خواهد بود. اما افزايش بيش از 30 درصدي نرخ اجاره در برخي مناطق نشان مي‌دهد كه شاخص اجاره‌بها بيش از آنكه به نرخ تورم وابستگي داشته باشد به ميزان افزايش قيمت هر مترمربع واحد مسكوني مرتبط است. در شرايطي كه تنها 27 درصد كف دستمزدها افزايش داشته است، رشد نرخ اجاره 30 درصدي تنها مي‌تواند پديده‌هاي عجيب و غريبي مانند پشت‌بام خوابي، اجاره انبار و زيرزمين را افزايش دهد. از سوي ديگر محدوديت در افزايش نرخ اجاره‌بها به جاي چاره‌انديشي جدي براي اين بازار نيز به رونق قراردادهاي شفاهي مي‌انجامد؛ مانند آنچه در سال 91 با اعلام سقف 10 تا 12 درصدي براي اجاره‌بها بر بازار مسكن گذشت.