بازار مسكن به دليل برخي نگراني‌ها و نامطمئن بودن فضاي كسب و كار، همچنين كشش صفر توليد و عرضه مسكن همواره با دوره‌هاي ركود و رونق مواجه است. طي سال‌هاي 92 تا 95 دوره ركودي بود كه در آن با ثبات قيمت، كاهش حجم معاملات، كاهش سرمايه‌گذاري و ساخت‌وساز مواجه شد. در سال 96 و تا ابتداي سال 97، بازار خريد مسكن داغ بود و قيمت‌ها رشد مي‌كرد و خريد و فروش هم صورت مي‌گرفت. اين در حالي بود كه مسكن پس از رشد سال 92 بازار آرامي را سپري كرده بود و اكنون فرصتي بود تا افزايش قيمت‌ها در بازار مسكن براي دارندگان و سازندگان مسكن، سودآوري ايجاد كند. با اين همه، گرچه در انتهاي سال 96 به دليل بي‌ثباتي‌هاي ارزي، روند افزايش قيمت مسكن و رشد معاملات، شتاب بيشتري گرفت اما در ادامه سال 97، اين فقط قيمت‌ها بودند كه رشد مي‌كردند بدون اينكه خريداري و فروشنده‌اي وجود داشته باشد.
در اين ميان البته رشد قيمت‌ها در بازارهاي ديگر نيز چنان بود كه رشد مسكن كمتر ديده شد و برخلاف رشدهاي قبلي اين بازار كه تا مدت‌ها از جهش قيمتي آن صحبت مي‌شد، افزايش قيمت مسكن و زمين در امسال كمتر از كالاهاي ديگر مورد توجه قرار گرفت. يكي از دلايل اين كاهش توجه‌ها به مسكن، ركود حاكم بر اين بازار از تابستان است كه گرچه رقم قراردادها افزايش مي‌يافت اما تعداد قراردادها بيشتر نمي‌شد.
براساس گزارش‌هاي وزارت راه، مسكن و شهرسازي تعداد معاملات مسكن در مناطق 22گانه تهران نصف سال گذشته است ولي شاخص قيمت‌ها در اين يك سال، دو برابر شده است. در سال 96، تعداد معاملات مسكن در بهمن ماه برابر 16263 قرارداد است اما در بهمن امسال اين عدد به 8099 قرارداد رسيده است. متوسط قيمت يك متر مسكن هم از 5 ميليون و 460 هزار تومان به 10 ميليون تومان رسيده است. تعداد كل معاملات امسال نيز تاكنون نسبت به مدت مشابه حدود 85درصد است. اين داده‌ها گوياي اين واقعيت است كه بازار مسكن در ماه‌هاي اخير با ركود مواجه شده است. يكي از دلايلي كه افزايش قيمت مسكن در اين ماه‌ها را رقم زده، افزايش قيمت تمام شده مسكن است. قيمتي كه تابع قيمت محصولات سازنده يك مسكن همچون ميلگرد است. قيمتي كه با افزايش نرخ دلار، رشدي چند‌برابري داشته و باتوجه به اينكه قيمت تمام‌شده براي محصول بالا رفته، حتي كاهش تقاضا نيز به كاهش قيمت منجر نشده و نخواهد شد.
مصطفي قلي‌خسروي رييس اتحاديه مشاوران املاك هم با تاييد اين تحليل بيان مي‌كند كه پيش‌تر نيز بازار مسكن با چنين تجربه‌اي همراه بوده و در تجربه افزايش قيمت دلار در سال 91، قيمت مسكن حدود سه‌برابر شد، پس از آن هم بعد از مدتي بازار به تعادل رسيد و از رشد افتاد ولي قيمت‌ها ديگر پايين نيامد. وي در ادامه مي‌گويد كه اكنون هم قيمت دلار بالا رفته و به همان نسبت قيمت مسكن هم تحت تاثير قرار گرفته است و نبايد انتظار كاهش قيمت‌ها را داشته باشيم.
داستان هميشگي تورم زمين و مسكن
در شرايط تورمي، راه‌حلي كه دولت‌هاي مختلف بدان دست مي‌برند تا به اصطلاح بازار را كنترل كنند، اجازه واردات و تامين كالا با نرخ ارز پايين است. اين اتفاق با درآمدهاي نفتي، به راحتي امكان‌پذير است. در اين ميان اما بعضي كالاها قابل واردات نيست و درنتيجه دولت در تامين آن نمي‌تواند ابزارهاي خود را به كار اندازد و در نتيجه رشد قيمت آن، بدون توان كنترل دولت بر اين بازار ادامه مي‌يابد. در اين حالت، بازار كالاهاي غيرقابل تجارت (به معناي واردات و صادرات) رشد قيمت بيشتري خواهد داشت و كالاهاي قابل تجارت رشد كمتري خواهند داشت. اين اتفاق را در تحليل‌هاي اقتصادي به عنوان بيماري هلندي معرفي مي‌كنند. مردمي كه قصد سرمايه‌گذاري داشتند، در سالي كه گذشت با اين دو سوال مواجه بودند كه آيا در كوتاه‌مدت فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري مناسبي وجود دارد يا خير؟ و آيا در بلندمدت قصد سرمايه‌گذاري دارند يا خير؟ سوال اول باتوجه به فرصت‌هاي خوبي كه از سوي دولت با پيش‌فروش طلا و سكه صورت گرفت، با اين پاسخ روشن مواجه بود كه قطعا در اين سال باتوجه به آربيتراژي كه در بازار طلا وجود دارد، فرصت‌هاي مناسب‌تري نسبت به زمين و مسكن وجود دارد. از اين رو خريداران مسكن در كوتاه‌مدت به بازارهاي ديگر روانه شدند. از اين رو خريد مسكن در امسال تنها به شكل خريد براي استفاده و سكونت شكل گرفت. پاسخ سوال دوم اما به اين نكته بازمي‌گشت كه افراد در بلندمدت چقدر امكان پس‌انداز دارند تا آن را براي خريد مسكن كنار بگذارند. مسكن برخلاف بسياري از كالاها هم وجه مصرفي و هم وجه سرمايه‌گذارانه دارد و كاهش قدرت خريد مردم سبب نگراني آنها نسبت به آينده شده كه آيا مي‌توانند پس‌انداز داشته باشند يا خير؟
بخريم يا نه؟
قلي‌خسروي با تاكيد بر اينكه تنها عرضه و تقاضاست كه مي‌تواند تعادل را در بازار برقرار كند، تصريح كرد: هر چند تعداد معاملات كم شده ولي بازار به سمت ثبات قيمت مي‌رود؛ ضمن اينكه سال آينده مساله تورم را هم داريم، بنابراين اگر امروز بخريم بهتر از فرداست. رييس اتحاديه مشاوران املاك در پاسخ به چرايي ترس مردم از نو كردن ملك خود ادامه داد: كساني كه براي احسن كردن ملك خود ترس دارند و مي‌گويند كه اگر بفروشند ديگر نمي‌توانند بخرند به خاطر ثبات نداشتن قيمت‌ها در بازار است؛ ولي با اين حال بايد گفت كه تحول هميشه سازنده است و بايد به سمت تحول پيش رفت و به مردم مي‌گوييم خانه بخريد و نترسيد.
باتوجه به شرايط اقتصادي موجود، تقاضا براي خانه‌هاي با متراژ كوچك زياد است و همچنين خانه‌هاي با سن 10 سال و بالاتر هم بيشتر مورد توجه هستند.
حسام عقبايي، نايب‌رييس اول اتحاديه صنف مشاوران املاك كشور نيز بيان مي‌كند كساني كه قصد خريد مصرفي دارند و مصرف‌كننده هستند، بايد نسبت به خريد اقدام كنند؛ اما براي كساني كه قصد سرمايه‌گذاري در حوزه مسكن را دارند، الان وقت مناسبي نيست.
رونق بازار؟
به اعتقاد كارشناسان كاهش معاملات در شرايط تورمي به طور مشخص تحت تاثير ناتواني مردم در خريد مسكن رخ داده است. نتيجه چنين تحليلي براي سياست‌گذاري كمك به تامين مالي اعتباري است كه در گشايش وام براي خريد مسكن بروز خواهد داشت. چنين وظيفه‌اي را اوراق تسهيلات مسكن برعهده دارد كه در بازار سرمايه به نماد «تسه» شناخته مي‌شود. افراد براي تهيه اين اوراق بايد يا به سپردهگذاري در بانك مسكن اقدام كنند يا آنكه اوراق را در بازار و از دارندگان اين اوراق خريداري كنند. هر زوج مي‌تواند براي خريد يك واحد مسكوني در تهران، حداكثر 200 برگه ارايه كند كه ميزان 140ميليون تومان خواهد بود؛ عددي كه باتوجه به ميانگين قيمت در مناطق 10 تا 20 شهري تهران، تنها تا 25 متر را مي‌تواند پوشش دهد و مابقي متراژ خانه را بايد فرد از پس‌انداز خود در گذشته و نه در آينده، تامين كند. وام‌هايي كه باتوجه به نرخ سود 17.5درصدي آنها جذاب هستند اما نمي‌توانند دردي از مسكن را دوا كنند، زيرا آن‌قدر سهم پاييني در تامين مالي مسكن دارند كه افراد تا پس‌انداز بالايي نداشته باشند، نمي‌توانند خانه‌دار شوند. در حالي كه در بعضي كشورها نسبت وام بانكي به مبلغ خانه، به 80درصد هم مي‌رسد كه فرصت خانه‌دار شدن را به گروه‌هاي بيشتري مي‌دهد.
در همين زمينه در اسفندماه امسال شوراي پول و اعتبار افزايش تسهيلات ساخت مسكن با قابليت تبديل به فروش اقساطي در بانك‌هاي تجاري و بانك مسكن را به تصويب رساند، اما بانك مركزي هنوز اين مصوبه را ابلاغ نكرده است. در اين مصوبه براي ساخت مسكن به هر فرد در شهر تهران وامي به صورت انفرادي معادل 100 ميليون تومان ارايه مي‌شود. هر چند در اين مورد هم اكثر كارشناسان بر اين باور هستند كه ميزان سقف درنظر گرفته شده (تهران ۱۰۰ ميليون تومان) براي تسهيلات ساخت چندان بالا نيست كه بتواند قدرت خريد متقاضيان كم‌درآمد را افزايش دهد.