«بيش از 9 هزار پرونده توافقات شوراهاي معماري مناطق را بررسي كرديم. 90 درصد آنها تخلف يا تغيير كاربري يا تغيير تعداد طبقات يا تغيير تراكم بود .... يعني چيزهايي كه اصولا تصميم‌گيري در مورد آنها در حيطه اختيارات شوراهاي معماري نيست. من شهري را تحويل گرفتم كه در گران‌ترين نقطه تهران كه خريد و فروش ملك در آن متري 70-60 ميليون تومان است، اوج عوارض مازاد تراكمي كه مي‌گرفتند 400 هزار تومان بود.» اين بخشي از تحليل و اعلام وضعيت معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران است. عبدالرضا گلپايگاني مي‌گويد: «آنچه در شهر تهران رخ داده فقط شهرفروشي نبوده بلكه ارزان‌فروشي بوده است.»تهران كلانشهري است با مشكلات گوناگون، از آلودگي هوا گرفته تا ترافيك و انواع آلودگي‌ها و پسماند و ... اما شايد ريشه بسياري از اين نابساماني‌ها در بخشي به نام شهرسازي باشد. صدور مجوزهاي بي‌رويه، ساخت و سازهاي بي‌حساب و كتاب، بلندمرتبه‌سازي بدون درنظر گرفتن پيوست‌هاي اجتماعي آن، بزرگراه‌سازي بدون توجه به نيازهاي مناطق مختلف و... باعث شده تا امروز در تهران نه تنها شاهد ترافيك خودروها كه شاهد پديده جديدي به نام ترافيك آدم‌ها باشيم. ساخت‌وسازهايي بدون توجه به زيرساخت‌هاي مورد نياز آن؛ به زبان ساده شهر را فروخته‌اند اما نه به قيمت كه به بهايي اندك! اينها بخشي از سخنان معاون شهرسازي شهرداري تهران است. او در اين گفت‌وگو به صورت كلي و البته كمي با احتياط! به بخشي از تخلفات صورت گرفته در دوره گذشته مديريت شهري نيز اشاره دارد. از سهم شهرداري در قبال توافقي كه با مالكان مختلف ساختماني داشته تا ساخت برج‌هاي بلند‌مرتبه در خيابان‌هايي كه به هيچ عنوان ظرفيت و كشش احداث چنين بناهايي را نداشته و ندارند.
آقاي مهندس، در اينكه اداره كلانشهري مثل تهران سخت است و دشوار شكي نيست. همين طور كسي در اين موضوع شكي ندارد كه شهر تهران از لحاظ شهرسازي وضعيت نابساماني دارد و اصلا مطابق اصول و استانداردهاي شهرسازي نيست. شايد دليل اين آشفتگي در حوزه شهرسازي تا حدودي به اين مساله برگردد كه شهرسازي ما هنوز به همان شيوه‌هاي سنتي انجام مي‌شود. فكر نمي‌كنيد شهرداري هنوز نتوانسته در اداره شهر آن‌گونه كه بايد و شايد از تكنولوژي و ابزارهاي آن استفاده كند؟
بله، در مورد اينكه هنوز نتوانسته‌ايم از امكاناتي كه تكنولوژي روز دنيا در اختيار ما قرار مي‌دهد براي اداره شهرمان به خوبي استفاده كنيم، شكي نيست، ولي همه اين مساله به شهرداري برنمي‌گردد. يعني نبايد توقع داشت كه شهرداري متولي تمام اين موارد بشود. بگذاريد مثالي براي‌تان بزنم. از حدود 70 سال پيش تاكنون تاكسي‌ها با راننده‌هاي شخصي در تهران فعال هستند و شهرداري در اين مورد فقط به عنوان يك هماهنگ‌كننده و ناظر عمل مي‌كند. حالا چند سالي است كه شيوه جديدي از تاكسيراني راه‌اندازي شده است. يعني عده‌اي به اين فكر افتاده‌اند تا با استفاده از تكنولوژي روز سبك جديدي از حمل و نقل عمومي با تاكسي را راه‌اندازي كنند. يعني آمدند و گفتند الان دست هر شهروندي حداقل يك گوشي هوشمند وجود دارد. از سويي اپليكيشني را طراحي كردند كه مشتري با گوشي خود مي‌توانست با نصب اين اپليكيشن، در كمترين زمان و با كمترين هزينه، تاكسي مورد نظر خود را پيدا كند. بدين‌ترتيب تاكسي‌هاي اينترنتي به وجود آمدند و در مدتي كوتاه چنان توسعه‌اي پيدا كردند كه تقريبا آژانس‌ها و تاكسي‌هاي ديگر را به حاشيه بردند. آن هم بدون آنكه جاي خاصي داشته باشند يا حتي حق و حقوق شهر را بپردازند. اين نشانه‌اي از آثار استفاده از تكنولوژي‌هاي روز دنياست. خب ما مي‌توانيم از اين تكنولوژي‌ها به راحتي براي تسهيل در امور شهرسازي هم استفاده كنيم. مثلا در مورد دفاتر خدمات الكترونيك، ما در طول اين سال‌ها هم زيرساخت‌هاي اطلاعات شهري را فراهم كرده‌ايم و هم كلي مهندس بيكار يا جوياي كار دوم داريم كه آماده كار هستند. كافي است يك گروه يا شخصي بيايد و يك اپليكيشني طراحي كند تا با استفاده از اطلاعات دفاتر خدمات الكترونيك، فرآيندهاي شهرسازي مرتبط با شهروندان، مثل صدور پروانه و... تسهيل شود و دخل و تصرف انسان در آن به حداقل برسد. خب اين وظيفه ما نيست كه اين كار را بكنيم، چون دفاتر خدمات الكترونيك كاملا خصوصي هستند و خودشان مي‌توانند به سادگي به فكر طراحي چنين فرآيندي باشند. ما بايد موانع را مرتفع كنيم و نقش تسهيل‌گر را داشته باشيم. اما در عين حال از تمامي برنامه‌نويس‌ها و طراحان اپليكيشن و... كه فكر مي‌كنند قادر به طراحي چنين فرآيندي هستند، دعوت مي‌كنيم تا به ما كمك كنند و بتوانيم چنين رويه‌اي را طراحي كنيم. واقعيت اين است كه در بسياري از موارد قانون تصريح دارد كه فلان كار را بايد براي مردم انجام دهيد ولي از آنجايي كه ما مديران سفت و سخت به ميز و صندلي خود چسبيده‌ايم، اجازه نمي‌دهيم تا چنين اتفاقي رخ دهد! در حالي كه رضايت مردم شرط است. ما همواره به دنبال راهكارهايي براي تسهيل امور شهروندان و كاهش تخلفات احتمالي هستيم. مثلا در همين راستا و در اقدامي بي‌سابقه از ابتداي مردادماه سيستمي را راه‌اندازي كرده‌ايم كه با استفاده از آن هيچ مالكي به هيچ عنوان نمي‌تواند خلاف ضوابط و مقررات شهرسازي و طرح تفصيلي، پروانه بگيرد. يعني سيستم به او اجازه نمي‌دهد. اين آرزوي 30 ساله‌اي بود كه بالاخره محقق شد.
ولي يادم هست، قبل از اين هم وقتي كه قرار بود دفاتر خدمات الكترونيك راه‌اندازي شود يا زماني كه طرح تفصيلي در سال 91 اجرايي شد، مهم‌ترين تبليغي كه در مورد آنها گفته مي‌شد، اين بود كه اينها ابزارهايي هستند براي به حداقل رسيدن دخالت نيروي انساني در فرآيندهاي شهرسازي. اما امروز شما باز داريد از به كارگيري سيستمي صحبت مي‌كنيد كه قرار است همان كار را انجام دهد! پس اين سيستم با سيستم‌هاي گذشته چه فرقي دارد؟ و از آن مهم‌تر اينكه آيا اين به معناي آن نيست كه ابزارهاي قبلي نتوانسته‌اند چندان كه بايد دخالت انسان و در نتيجه تخلفات شهرسازي را كاهش دهند؟
روش قبل بيشتر برون‌سپاري بود در حالي كه روش كنوني بيشتر سيستماتيك كردن فرآيندهاي شهرسازي است. مثلا در طرح تفصيلي جديد اگر سطح اشغال فرضا 60 درصد تعيين شده بود، كارشناس نمي‌توانست بيشتر از آن به مالك مجوز بدهد، ولي مشكل آنجا بود كه چگونگي اخذ عوارض آنها تعريف نشده بود. بعدها آمدند و اين مشكل را در نرم‌افزار صدور پروانه حل كردند ولي كم‌كم همين مساله باعث شد تا دست كارشناسان و مهندسان براي كم و زياد كردن اين فاكتور سطح اشغال باز شود و اهميت موضوع از بين برود. اين فقط يكي از نمونه‌هايي بود كه داشتيم. الان ما با كمك دوستان اين فاكتور و شيوه محاسبه آن را كامل‌تر كرده‌ايم. البته اين روش و سيستم هم نياز به مداومت دارد و پيگيري. همان‌طور كه احتمالا مديراني كه سيستم قبلي را هم طراحي كرده بودند، دوست داشتند كه رويه سلامتي داشته باشند و به ضعف‌هاي آن نيز واقف بودند و مي‌دانستند كه ممكن است چه تبعاتي را به دنبال داشته باشد. ولي شايد فكر مي‌كردند كه اگر بخواهند جلوي آن را بگيرند يا اصلاحش كنند، ممكن است درآمدهاي‌شان كمتر شود! خب من مي‌گويم به جاي اينكه ترس از كاهش درآمد داشته باشيم، مي‌توانيم لايحه‌اي را به شورا ببريم كه كاهش درآمدها را جبران كند. كمااينكه همين كار را هم كردم و لايحه افزايش عوارض را به صحن برديم و تصويب شد كه بر اساس آن عوارض ساخت‌وساز در شهر افزايش پيدا كند. با اين كار درآمد شهرداري از افزايش عوارض‌ها، 70 درصد بيشتر مي‌شود. خب اين رقم به راحتي مي‌تواند تبعات كاهش درآمد سيستماتيكي شدن فرآيند صدور پروانه و... را جبران كند.
يعني الان در سيستم جديدي كه شما طراحي كرده‌ايد، اصلا نيروي انساني در فرآيند صدور پروانه دخالتي ندارد؟
منظورم اين نبود. منظورم اين است كه بالاخره شما يك ضوابطي داريد كه فصل‌الخطاب كار است. مثلا اگر سطح اشغال 60 درصد باشد، سيستم به هيچ عنوان اجازه سطح اشغال بيشتر را به شما نمي‌دهد و براي‌تان پروانه صادر نمي‌كند. يا مثلا طرح تفصيلي گفته كه تعداد طبقات مجاز در يك منطقه 4 طبقه است. ولي به بهانه‌هاي مختلف در خود منطقه به آن مجوز تعداد طبقات بيشتر را مي‌دادند! اما در سيستم جديد رويه براي همه مناطق يكسان است و كسي نمي‌تواند آن را تغيير دهد. اگر هم كسي درخواست چيزي بيشتر از آنچه در ضوابط آمده را داشته باشد بايد كلي با معاونت شهرسازي و ساير مراجع نامه‌نگاري كند و پس از طي يكسري رويه‌هاي طولاني، درخواستش را پيگيري كند تا ببيند مي‌تواند مجوز بگيرد يا خير؟ ضمن آنكه الان مالك مي‌تواند از منزلش مداركش را بارگذاري كند و درخواست صدور پروانه بكند. در گام بعد طرح تفصيلي هم به اين مجموعه اضافه مي‌شود و مالكان مي‌توانند از ضوابط طرح تفصيلي در محله خود اطلاع پيدا كرده و با اطلاع كامل درخواست و نقشه خود را طراحي كنند كه اميدواريم اين مساله هم تا پايان سال عملياتي شود.
از سويي نقشه‌هاي تهيه شده بايد از لحاظ تطبيق با مقررات ملي ساختمان و ضوابط طرح تفصيلي كنترل شود. خب در حال حاضر مهندسان بايد چندين مرحله را به صورت فيزيكي طي كنند تا تاييد نقشه‌شان را بگيرند. ولي ما معتقديم كه با طراحي نرم‌افزار يا اپليكيشن‌هايي مي‌توانيم اين رويه را نيز سيستماتيك كنيم و ديگر مهندسان مجبور نباشند براي گرفتن تاييد نقشه به سازمان‌ها و كارشناسان مختلف مراجعه كنند. در اين زمينه هم از تمامي متخصصان طراحي هوش مصنوعي و اپليكيشن‌ها مي‌خواهيم تا اگر توانايي اجراي اين طرح را دارند ما را در اين راه ياري كنند، چون ما توانايي چنين كاري را نداريم. يعني اپليكيشني را طراحي كنند تا مهندسان از منزل يا دفتر كار خود بتوانند اشكالات نقشه‌هاي‌شان را بفهمند و قبل از ارايه آن به مراجع ذي‌صلاح آنها را رفع كنند. اگر اين كار اجرايي شود بخشي از نگراني‌هاي ناشي از امضاهاي «طلايي» و تخلفات ناشي از آن از بين مي‌رود. ولي الان شخص اينها را كنترل مي‌كند و ممكن است براي يك نفر اين سخت‌گيري‌ها بيشتر باشد و براي فردي ديگر كمتر.
شما در صحبت‌هاي‌تان اشاره‌اي داشتيد به اينكه لايحه افزايش عوارض ساخت و ساز را در صحن شورا به تصويب رسانده‌ايد و اين لايحه مي‌تواند كسري بودجه ناشي از اجراي سيستماتيك صدور فرآيندهاي ساختماني را در شهرداري جبران كند. اما در عمل و به گفته بسياري از شهرداران مناطق و كارشناسان شهرسازي، اين لايحه نه‌تنها باعث شده تا قيمت تمام شده بناها و پاركينگ‌ها و... گاهي تا دوبرابر افزايش پيدا كند كه باعث كاهش درخواست‌ها براي صدور پروانه نيز شده است. خب فكر نمي‌كنيد اين افزايش قيمت، بعد از جهش نجومي كه ملك در سال گذشته داشت، واقعا كمر مردم را مي‌شكند و بازار را با ركود بيشتري مواجه خواهد كرد؟
چرا اين‌گونه به مساله نگاه مي‌كنيد؟ ما مي‌گوييم آيا وقتي كه ملكي مي‌خواهد به جاي 2 طبقه در 5 طبقه ساخته شود، نبايد سهم شهر را بپردازد؟ چون بالاخره زيرساخت‌هاي آن بايد تامين شود. مثلا فقط در يك مورد، هزينه سرانه فضاي سبز در تهران را در نظر بگيريد. الان سرانه فضاي سبز 12 متر به ازاي هر نفر است. از طرفي قيمت متوسط ملك در تهران متري 20 ميليون تومان است. حالا حساب كنيد اگر قرار باشد در هر طبقه 3 نفر ساكن باشند، شهرداري براي فضاي سبز اين خانواده بايد چيزي حدود 600 تا 700 ميليون تومان هزينه خريد زمين براي احداث فضاي سبز را بپردازد! اين فقط يك رقم است. ما هزينه‌هاي خدمات شهري مثل آتش‌نشاني داريم، تامين شبكه معابر را داريم، نگهداشت شهر را داريم و... خب اين هزينه‌ها از چه محلي بايد تامين شود؟ چرا بايد شهروندان ديگر، هزينه‌هاي ملكي كه شما ساخته‌ايد را بپردازند؟
بله، در تمام شهرهاي جهان هم رويه همين گونه است. ولي در شهرهاي آنها، شهروندان واقعا از زندگي‌شان لذت مي‌برند. نه مثل تهران كه شما در آن نفس هم نمي‌توانيد بكشيد! در واقع مردم در قبال اين افزايش عوارض بهبودي در وضعيت شهرشان نمي‌بينند. ضمن آنكه همان‌طور كه گفتم، شما در برهه‌اي اين كار را انجام داده‌ايد كه قبل از آن هم قيمت مسكن و ملك نفس مردم را بريده بود و ديگر حتي اجاره‌نشيني هم مشكل شده است!
وظيفه ما اين است كه آرامش و «قرار» را به مردم هديه بدهيم. شهرداري در واقع نقش مادر را در شهر دارد. اين مادر مي‌گويد بايد از كسي كه سود بيشتري مي‌كند ماليات بيشتري بگيرم تا بتوانم عدالت را در سطح شهر برقرار كنم. ما از اين ابزار استفاده نكرده‌ايم و الان با اين لايحه داريم آن را اجرا مي‌كنيم. از سويي شهر ما يكسري ثروت‌هاي ذاتي دارد. مثلا چرا زعفرانيه گران‌تر از افسريه است؟ چون به صورت ذاتي كيفيت هوا و منزلت اجتماعي و امكانات بيشتري دارد و يكسري فاكتورهاي تاريخي در آنها دخيل هستند. خب حالا عده‌اي افراد سودجود به اين دارايي‌هاي ذاتي شهر هجوم مي‌برند تا آنها را به نفع خود به يغما ببرند. وظيفه من مدير شهري اين است كه نگذارم اين اتفاق بيفتد و يك گروه محدود ثروت شهر را به يغما ببرند. يكي از اهرم‌هاي ما همين عوارض است كه اجازه ندهد اين دارايي‌ها به يغما برود.
شايد دليل اين همه شك و ترديد مردم نسبت به عملكرد معاونت شهرسازي اين باشد كه از خودشان مي‌پرسند، اگر شهر با اين همه مشكل روبه‌رو است و اين همه نابساماني در آن وجود دارد، پس چگونه قبلا شهر بدون افزايش عوارض و از اين قبيل اقدامات اداره مي‌شده است؟!
اين تغييرات اندك اندك حاصل مي‌شود. در حال حاضر افكار عمومي به اين نتيجه رسيده كه شهرفروشي بايد ممنوع شود. مثلا شايد جالب باشد كه بدانيد يكي از كمپين‌هايي كه در انتخابات شوراياري‌هاي نازي‌آباد تشكيل شده بود، اين بود كه نازي‌آباد فروشي نيست. در حالي كه در گذشته ما نه تنها شهرفروشي مي‌كرديم، بلكه ارزان‌فروشي هم مي‌كرديم! يك نوع حراج شهر بود! خيلي‌ها در اين شهر بلدند كه تهران را چگونه اداره كنند. ما بايد صداي آنها را بشنويم و از آنها كمك بگيريم تا مشكلات شهرمان را حل كنيم. چرا بايد بعد از اين همه تجربه تنها شيوه نوسازي بافت‌هاي فرسوده ما اين باشد كه يكي بيايد يك ساختماني را براي مالكان بافت‌هاي فرسوده بسازد و دو طبقه خودش بردارد و دو طبقه را به مالك بدهد؟ آيا احياي بافت فرسوده فقط همين راهكار را دارد؟! مسلما خير ... اين همان جايي است كه نخبگان و كارشناسان بايد به ما كمك كنند.
به شهرفروشي اشاره كرديد. از زماني كه مديريت شهري جديد روي كار آمده، دايم اين نكته را تكرار كرده و مي‌كند كه در دوره قبل شهر از طريق شهرفروشي اداره مي‌شده است. اما در طول دوسالي كه از عمر مديريت شهري كنوني مي‌گذرد، باز هم شاهد هستيم كه بخش اعظمي از درآمدهاي شهرداري از همين محل شهرسازي كه بعضا هم ممكن است چندان قانوني نباشند، تامين مي‌شود. به زبان ساده از طريق همان شهرفروشي! يعني شهرداري كنوني نتوانسته وابستگي اداره شهر به شهرفروشي را كم كند و به سمت كسب درآمدهاي پايدار حركت كند و سهم آن شايد كمتر از20 - 15 درصد باشد.
اين را قبول ندارم. در سال 88 ما يك پژوهشي انجام داديم در مورد درآمدهاي پايدار شهرداري. در آن سال فقط در يك مورد نزديك 20 درصد درآمد شهرداري از محل توافقات در مورد آراي ماده صد بود! اما الان ما يك ريال درآمد از محل توافق آراي ماده صد نداريم. راي قطعي ماده صد يعني راي قطعي و لازم‌الاجراست! الان ديگر در مورد آرا با كسي توافقي نداريم. اين تحول بزرگي است. سواي از ارقامي كه در مورد صدور آرا و به عنوان جريمه از متخلفان ساخت و ساز مي‌گرفتند؛ به مالك مي‌گفتند اگر نيايي پاي ميز مذاكره پرونده‌ات را مي‌فرستيم ماده صد! درست مثل بچه‌اي كه او را از لولوخورخوره مي‌ترسانند! الان ولي اگر تخلفي صورت بگيرد، مي‌رود ماده صد و حكم ماده صد بايد اجرا شود. مثلا در خيابان هاشمي با عرضي كم و محلي و قديمي، آمده‌اند، مجوز ساخت برجي 17 طبقه را داده‌اند! در پادگان 06 توافق شده بود كه يك ميليون و 600 هزار مترمربع تراكم داده شود! مي‌دانيد اگر من مي‌خواستم اين حجم پروانه صادر كنم چه درآمدي براي شهرداري حاصل مي‌شد؟! ولي ما گفتيم اين پول و درآمد را نمي‌خواهيم. آن هم در اين شرايط كه واقعا شهرداري زير فشارهاي مالي شديدي است. براي همين موضوع را پيگيري كرديم و قرار شد تا در آن يك پارك 35 هكتاري ايجاد شود و به مردم تهران هديه كنيم. اگر آن قرارداد قبلي را اجرايي مي‌كرديم به نوعي محله پاسداران را نابود مي‌كرديم.
بگذاريد سوالم را اين‌گونه مطرح كنم، شما وقتي كه به عنوان معاون شهرسازي شهرداري انتخاب شديد، چه شهري را تحويل گرفتيد؟
مهم‌ترين معضلي كه آن زمان در شهر تهران وجود داشت، بحث قانون‌گريزي و بي‌انضباطي بود. ما هم تمام تلاش‌مان را به اين معطوف كرديم كه اين انضباط را دوباره برقرار كنيم. البته شايد هنوز هم كامل نشده باشد ولي خيلي بهتر شده است.
مي‌توانيد چند مورد از اين بي‌انضباطي‌ها را تشريح كنيد؟
مثلا ما آمديم و بيش از 9 هزار پرونده توافقات شوراهاي معماري مناطق را بررسي كرديم. 90 درصد آنها تخلف بود. يا تغيير كاربري بود يا تغيير تعداد طبقات يا تغيير تراكم و... يعني چيزهايي كه اصولا تصميم‌گيري در مورد آنها در حيطه اختيارات شوراهاي معماري نيست. من شهري را تحويل گرفتم كه در گران‌ترين نقطه تهران كه خريد و فروش ملك در آن متري 70-60 ميليون تومان است، اوج عوارض مازاد تراكمي كه مي‌گرفتند 400 هزار تومان بود. يعني قيمت يك متر از سنگ آن هم نمي‌شود. يا در منطقه 22 اگر توافقات انجام شده در دوره قبل عملياتي مي‌شد و جلوي آن را نمي‌گرفتيم، سرعت متوسط حركت اتومبيل‌ها در همت از 60-50 كيلومتر كنوني به حدود20 كيلومتر در ساعت مي‌رسيد. نمي‌خواهم بگويم ما انقلاب كرده‌ايم ولي در عين حال جلوي بسياري از تخلفات و كارهايي كه براي شهر ضرر داشته را گرفته‌ايم.
در خيابان هاشمي با عرضي كم آمده‌اند، مجوز ساخت برجي 17 طبقه را داده‌اند! در پادگان 06 توافق شده بود كه يك ميليون و 600 هزار مترمربع تراكم داده شود! مي‌دانيد اگر من مي‌خواستم اين حجم پروانه صادر كنم چه درآمدي براي شهرداري حاصل مي‌شد؟! ولي ما گفتيم اين پول و درآمد را نمي‌خواهيم. آن هم در اين شرايط كه واقعا شهرداري زير فشارهاي مالي شديدي است.