گروه اقتصادي
ويژگي‌هاي خاص بازار مسكن در اقتصاد ايران، دولت را در اجراي سياست‌هاي كلان در اين حوزه سردر گم كرده است. بازاري كه از يك سو، سال‌هاست نتوانسته به اندازه تقاضاي موجود در جامعه، واحد مسكوني توليد كند اما در عين حال بيش از دو و نيم ميليون واحد مسكوني از سوي صاحبان‌شان، نه به فروش مي‌رسند و نه در فهرست واحدهاي استيجاري قرار مي‌گيرند. واحدهايي صرفا براي حفظ و افزايش سرمايه فردي كه حتي دولت در ماليات‌گيري از آنها نيز ناموفق بوده است تا جايي كه يزداني كارشناس بازار مسكن مي‌گويد بخش زيادي از واحدهاي خالي متعلق به گروه‌هاي پردرآمدي است كه تنها براي حفظ و ارتقاي سرمايه خود خانه مي‌خرند و لابي همين افراد يا عدم ريسك‌پذيري دولت، راه مقابله بر اين جريان را بسيار دشوار كرده است.
با وجود آنكه طبق سنت اقتصادي ايران در طول دهه‌هاي گذشته، بازار مسكن با محوريت بخش خصوصي كار خود را ادامه مي‌دهد و دولت در فرآيند ساخت و توزيع واحدهاي جديد نقش چنداني ندارد اما با توجه به مسووليت سياستگذاري كلان در اقتصاد، همچنان نفوذ اجرايي دولت در اين حوزه نيز ادامه دارد. هرچند در سال‌هاي ابتدايي دولت احمدي‌نژاد، قوه مجريه تصميم گرفت مستقيما به عرصه ساخت خانه ورود كند و به دنبال آن، طرح پر سر و صداي مسكن با هدف ساخت و تحويل بيش از دو ميليون واحد مسكوني كليد خورد و هنوز پس از گذشت بيش از 10 سال از آن تاريخ ادامه دارد، اما حتي اين طرح پر دامنه نيز نتوانست به محوريت يافتن بخش دولتي مسكن در اقتصاد ايران كمك كند. به اين ترتيب همچنان اصلي‌ترين سهم دولت از اين بازار گسترده، سياستگذاري و البته نقش تسهيلاتي براي افزايش قدرت خريد اقشار مختلف جامعه است.
اين نقش دولت نيز در ماه‌هاي گذشته بار ديگر كمرنگ و در كلانشهري مانند تهران تقريبا بي‌تاثير شده است. صنعت ساختمان ايران نيز به تبعيت از وضعيت كلان اقتصادي كشور در سال 97، يك روند افزايش قيمت شديد را آغاز كرد تا جايي كه با گذشت يك سال قيمت خانه در تهران بيش از 80 درصد و قيمت زمين در پايتخت بيش از 130درصد افزايش قيمت را تجربه كردند. در چنين فضايي وام‌هاي دولت عملا بي‌تاثير شدند. بر اساس اعلام مركز آمار، در حال حاضر ميانگين قيمت يك متر واحد مسكوني در تهران، در مرز 13 ميليون تومان قرار دارد و حتي وام 160 ميليون توماني مسكن يكم نيز نمي‌تواند به خريد بيش از 11 متر خانه در تهران كمك كند.
در بخش اجاره و رهن خانه نيز عملا سياست‌هاي دولت راهبرد تسهيلاتي خاصي در اختيار متقاضيان قرار نمي‌دهد و هرچند در سال‌هاي گذشته بارها بحث‌هايي همچون طرح اجاره به شرط تمليك يا ارايه تسهيلات به مستاجران مطرح شده اما عملا هيچ‌يك از آنها راه به جايي نبرده‌اند.
محدوديت درآمدي دولت
به بن بست رسيدن طرح‌هاي تسهيلاتي دولت در حمايت از رونق در بخش مسكن دو علت مهم دارد. از سويي، با توجه به افزايش نرخ تورم در ماه‌هاي گذشته، بالا بردن دوباره سقف تسهيلات مسكن در شرايط فعلي، مي‌تواند به افزايش پايه پولي و تشديد تورم منجر شود. عامل مهم‌تر اما محدوديت جدي منابع درآمدي دولت و به تبع آن، كاهش توانايي در افزايش تسهيلات و هزينه‌هاي جديد است. با تشديد تحريم‌هاي امريكا، فروش نفت ايران در ماه‌هاي گذشته به شكل قابل توجهي كاهش يافته و از اين رو دولت به فكر استفاده از ساير منابع درآمدي خود افتاده است.
در اين چارچوب يكي از سياست‌هايي كه گام نخست آن اجرايي شد، اصلاح در نظام پرداخت يارانه‌ها بود كه به دولت درآمدي جديد رساند و البته تمام منابع حاصل از آن به طرح حمايت معيشتي دولت رسيد. ديگر موضوعي كه در ماه‌هاي گذشته بحث درباره آن به شكلي جدي افزايش يافته است، افزايش درآمدهاي مالياتي دولت است. بر اساس برآوردي كه از سوي وزير اقتصاد ارايه شده در ايران رقمي بين 30 تا 40 هزار ميليارد تومان فرار مالياتي وجود دارد كه دولت در پي آن است با افزايش سخت‌گيري‌ها، راه براي دورزنندگان قوانين مالياتي كشور را ببندد. بر همين اساس در ماه‌هاي گذشته، بحث‌هايي در حوزه سخت‌گيري به برخي اصناف مانند پزشكان يا وكلا مطرح شد و سازمان امور مالياتي اعلام كرد كه تا پايان پيگير برقراري ماليات عادلانه در تمامي صنوف خواهد بود.
ماليات بر خانه‌هاي خالي
هرچند امروز تمركز اصلي دولت در حوزه عدالت مالياتي معطوف به اصنافي است كه در سال‌هاي گذشته يا ماليات نپرداخته‌اند يا ميزان مالياتي پرداختي‌شان بسيار پايين‌تر از درآمدشان بوده، اما در عين حال اجراي برخي قوانين مسكوت باقي مانده نيز مي‌تواند به افزايش درآمدهاي مالياتي دولت و بالا رفتن ميزان عدالت اقتصادي كمك كند.
يكي از اصلي‌ترين بخش‌هايي كه در سال‌هاي اخير بارها صحبت‌هايي درباره چگونگي پرداخت ماليات در آن مطرح شده، موضوع واحدهاي خالي است. هرچند در تمامي كشورهاي جهان بخشي از واحدهاي مسكوني خالي مي‌مانند و اين آمار به نوعي به گردش بازار و برطرف كردن نيازهاي روز بازار كمك مي‌كند اما عدد اين خانه‌ها در ايران بسيار بالاست.بر اساس برآوردهاي صورت گرفته، در ايران بيش از 2.6 ميليون واحد مسكوني خالي وجود دارد كه نزديك به نيم ميليون اين واحدها در تهران قرار دارند. صاحبان خانه‌هاي خالي معمولا خانه‌هاي‌شان را از بدنه در حال چرخش بازار خارج مي‌كنند و به نوعي با تبديل ملك به وسيله‌اي براي سرمايه‌گذاري، خانه‌هاي خود را براي سودآوري در آينده و حفظ قدرت مالي‌شان حفظ مي‌كنند. قيمت بالاتر واحدهاي نوساز و نبود قوانين سخت‌گيرانه مالياتي باعث شده، بسياري از اين صاحب‌خانه‌ها حتي علاقه‌اي به اجاره دادن واحدهايشان نيز نداشته باشند. باقي ماندن اين واحدها در شرايطي كه همواره در اقتصاد ايران، ميزان عرضه خانه از تقاضاي موجود در بازار پايين‌تر بوده، باعث شده عملا اين واحدها برنامه‌ريزي براي كاهش قيمت مسكن و بازگشت تعادل به اين بازار را نيز دشوار كند. در كنار آن با توجه به قوانين موجود ماليات نگرفتن از اين خانه‌ها، دولت را از درآمدي قابل توجه محروم مي‌كند.
آنچه كه در اين حوزه اهميت زيادي دارد مسكوت ماندن قانون اخذ ماليات از اين واحدها از سال 94 تاكنون است. طبق ماده ۵۴ قانون ماليات‌هاي مستقيم؛ واحدهاي مسكوني واقع در شهرهاي با جمعيت بيش از يكصدهزار نفر كه به استناد سامانه ملي املاك و اسكان كشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مكرر اين قانون) به عنوان «واحد خالي» شناسايي مي‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول ماليات معادل ماليات بر اجاره به شرح زير خواهند شد: سال دوم: معادل يك دوم ماليات متعلقه، سال سوم: معادل ماليات متعلقه و سال چهارم و به بعد: معادل يك و نيم برابر ماليات متعلقه.
اگر تنها بخشي از درآمد مالياتي اين واحدها در كلانشهري مانند تهران را محاسبه كنيم، دولت مي‌تواند از برج‌هاي خالي از سكنه غرب يا شمال تهران، درآمدي ميليارد توماني داشته باشد و مجموع درآمد اين واحدها، بسيار بالا خواهد بود.
لابي قدرتمند پولدارها
فردين يزداني، كارشناس بازار مسكن در گفت‌وگو با اعتماد از ماهيت خاص مسكن در اقتصاد ايران مي‌گويد و معتقد است: با توجه به بالا بودن نرخ تورم در اقتصاد ايران و اهميت مسكن در شاخص بهره‌مندي خانوار، همواره واحد مسكوني براي خانواده ايراني اهميت فراواني داشته است. در اين چارچوب جداي از اهميت خريد خانه‌اي كه در آن ساكن هستند، حتي براي سرمايه‌گذاري نيز خريد خانه يكي از اصلي‌ترين گزينه‌هاي خانوار به شمار مي‌رود.
به گفته وي، وقتي بنا بر بررسي واحدهاي مسكوني خالي در سراسر كشور و در شهري مانند تهران باشد نيز نتيجه مشخص است. بخش قابل‌توجهي از واحدهاي مسكوني خالي در مناطق بالاي شهر و با قيمت‌هايي بسيار بيشتر از حد توان خريد متقاضيان عادي هستند. زيرا اين واحدها نه براي استفاده شخصي يا درآمدزايي كه براي حفظ سرمايه و سود كلان خريداري شده‌اند.
اين كارشناس مسكن معتقد است، با توجه به نبود قوانين سخت‌گيرانه مالياتي، صاحبان اين خانه‌ها ترجيح مي‌دهند بدون ارايه واحدهايشان به بازار، صرفا آنها را به عنوان بخشي از سرمايه حفظ كنند. هرچند با گذر چند سال برخي از اين واحدها به بازار عرضه مي‌شوند اما در نهايت هدف اصلي در استفاده از واحد به عنوان سرمايه بر جاي خود باقي مي‌ماند.
يزداني در پاسخ به اين سوال كه چرا دولت هيچگاه ورودي جدي به بحث دريافت ماليات از اين واحدهاي مسكوني نكرده، توضيح داد: در ابتدا بايد در نظر داشت كه چنين تصميمي نياز به يك سامانه اطلاعات مسكن در سراسر كشور دارد كه در آن مشخصات هر ملك به‌طور دقيق ثبت شده و آمار معاملات آن وجود داشته باشد. هرچند در اين حوزه، ايده‌آل سامانه‌اي با محوريت زمين است كه در چارچوب آن، به‌طور دقيق كاربري زمين مشخص شده و اطلاعات مالك و نحوه استفاده از آن معلوم باشد اما در عمل حتي همان سامانه ابتدايي نيز فعال نيست.
وي ادامه داد: در كنار آن، بايد دو موضوع را نيز در نظر داشت. از يك سو با توجه به اينكه بخش قابل توجهي از اين خانه‌ها مربوط به طبقات ثروتمند جامعه است، قطعا آنها لابي‌هاي قدرتمندي براي جلوگيري از ورود دولت به اين نوع ماليات‌ستاني دارند و از سوي ديگر با توجه به اينكه مسكن در اقتصاد ايران نقشي كليدي داشته و رونق در ساخت‌وساز آن، مي‌تواند بر آمارهاي كلان اقتصادي اثر داشته باشد، دولت‌ها در بسياري از مواقع ترجيح داده‌اند، با سياست‌هايي مانند ماليات‌گيري ريسك كاهش تحرك در اين بازار را نپذيرند.
فارغ از آنكه از ميان فراهم نبودن مقدمات اطلاعاتي، لابي ثروتمندان يا ريسك كاهش رشد اقتصادي كداميك عامل اصلي در سكوت چهارساله در برابر اجراي قانون هستند، آنچه بيشترين اهميت را دارد، لزوم ورود به عرصه‌اي است كه مي‌تواند در شرايط سخت اقتصادي، براي دولت درآمدي قابل توجه به همراه آورد. حتي اگر مانند آنچه در طرح حمايت معيشتي رخ داد و دولت تمام درآمدهاي آن را به اقشار آسيب‌پذير پرداخت كرد، عمل شود نيز مي‌توان انتظار داشت كه با دريافت ماليات از اقشار پردرآمدي كه حتي نيازي به اجاره دادن واحدهايشان ندارند، راهي براي افزايش تسهيلات مسكن اقشار كم درآمد به وجود بيايد. چه نگاه دولت افزايش عدالت اقتصادي باشد و چه افزايش منابع درآمدي خود، در هر صورت به نظر مي‌رسد مسكوت ماندن قانون ماليات ستاني از واحدهاي مسكوني خالي، تنها به نفع اقشار پردرآمد جامعه تمام شده است.