مسكن از ركود عبور كرده يا دچار تكانه‌هاي كوتاه‌مدت است؟
بازگشت تقاضا به بازار مسكن
گروه اقتصادي
اگر آمار منتشرشده از افزايش قابل‌توجه خريد و فروش‌ها در بازار مسكن در آذرماه سال جاري بيش از آنكه خبر از پايان ركود بدهد، شوكي كوتاه‌مدت در بازار مسكن تصور مي‌شد، آمارهاي جديدي كه از وضعيت اين بازار در دي‌ماه سال جاري منتشر شده نشان مي‌دهد كه نه تنها با عبور از پاييز ميزان خريد و فروش‌ها كاهش نيافته كه حتي در قياس با آذر روند افزايشي خود را نيز ادامه داده است؛ روندي كه يا به بازگشت دلالان و سفته‌بازان به اين بازار مربوط است يا از پايان ركود چندماهه اين بازار حكايت مي‌كند؛ ضمن اينكه برخي گمانه‌زني‌ها از بازگشت تقاضا به بازار مسكن خبر مي‌دهند و براساس اين تحليل‌ها، افزايش تقاضا در بازار مسكن با توجه به ماه‌هاي پاياني سال، موجب شده تا قيمت‌ها بار ديگر در منحني صعودي قرار گيرند.
برخلاف بسياري از بازارها، صنعت ساختمان در ايران استقلال خود را از دولت حفظ كرده و بخش قابل توجهي از اين بازار را غيردولتي‌ها مي‌گردانند. در چنين فضايي، بازار مسكن بارها خود را از تغييرات به وجود آمده در اقتصاد كلان كشور دور نگه داشته و در سال‌هاي گذشته، ركود و تورم‌هاي مستقلي را به وجود آورده است. ثابت ماندن قيمت مسكن براي دوره‌اي چندساله در سال‌هاي ابتدايي دهه 90، در حالي كه نرخ تورم در اقتصاد ايران از مرز 40 درصد عبور كرده بود، نمونه‌اي از اين حفظ استقلال صنعت ساختمان است.
با اين وجود از ماه‌هاي ابتدايي سال گذشته و همزمان با افزايش دوباره نرخ تورم و گراني ارز، قيمت مسكن نيز شروع به افزايش كرد و در طول يك سال در كلان‌شهر تهران، قيمت‌ها 100 درصد افزايش يافت. در ماه‌هاي ابتدايي امسال نيز گزارش‌هاي بانك مركزي و مركز آمار نشان مي‌داد كه ميانگين قيمت هر متر خانه در تهران به بيش از 13 ميليون تومان رسيده است. طبق عملكرد نانوشته بازار مسكن، هرگاه قيمت‌ها با رشد قابل‌توجه مواجه مي‌شوند، ميزان خريد و فروش خانه نيز به شكلي جدي كاهش پيدا مي‌كند و آمارهايي كه از نيمه سال گذشته تا ماه‌هاي ابتدايي امسال منتشر شد، نشان از آن داشت كه ركودي جديد در بازار شكل گرفته و حتي برخي كارشناسان اعلام كردند كه احتمالا ركودي طولاني‌مدت به وجود آمده است. با اين وجود آمار عملكرد بازار در آذر امسال اين تحليل‌ها را با ترديد جدي مواجه كرد. در اين ماه، دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي اعلام كرد كه خريد و فروش خانه در تهران در قياس با آبان رشدي 137 درصدي داشته و قيمت مسكن نيز كه پس از اوج‌گيري در ماه‌هاي قبل نزولي شده بود، در ماه پاياني آذر بار ديگر افزايش يافته است. هرچند به وجود آمدن اين تغييرات كوتاه‌مدت در دوران ركود نيز بي‌سابقه نبوده و بسياري از كارشناسان تداوم اين روند را دشوار دانستند اما آمارهاي جديد ارايه‌شده از عملكرد بازار در دي‌ماه امسال نشان مي‌دهد كه هم قيمت‌ها و معاملات بار ديگر افزايش يافته‌اند.
اوج‌گيري قيمت مسكن
براساس آمار اعلامي از سوي دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، در دي‌ماه امسال ۱۰ هزار و ۸۶۲ فقره معامله مسكن به ثبت رسيده كه نسبت به ماه مشابه سال قبل (دي ۹۷) كه تعداد معاملات مسكن ۶ هزار و ۸۶۵ فقره بود، رشد ۳۶.۷ درصدي را نشان مي‌دهد. همچنين در دي‌ماه امسال، تعداد معاملات مسكن نسبت به ماه قبل (آذر ۹۸) كه ۹ هزار و ۶۶۴ فقره معامله به ثبت رسيده بود نيز، با رشد ۱۳.۲ درصدي مواجه بود. به اين ترتيب پس از افزايش 137 درصدي معاملات در آذر، ميزان معاملات در دي‌ماه امسال نيز همچنان افزايشي باقي مانده تا تحليل‌هايي كه از ورود بازار به دوران جديدي از ركود مطرح مي‌شد با اما و اگرهاي جديد مواجه شود.در كنار افزايش معاملات، قيمت مسكن نيز بار ديگر افزايش يافته است. در شرايطي كه در زمان اوج‌گيري قيمت‌ها در ماه‌هاي پاياني سال قبل و ماه‌هاي ابتدايي امسال، ميانگين قيمت هر متر خانه در تهران به مرز 13.5 ميليون تومان رسيده بود، با افزايش رخ‌داده در دي ماه امسال، قيمت خانه به اوج خود رسيده است.در ماه مذكور (دي ۹۸) متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني ۱۳ ميليون و ۸۸۲ هزار و ۷۰۰ تومان بود كه گران‌ترين بازار مسكن در يك دهه اخير را رقم زده و اين در حالي است كه ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در دي‌ماه سال گذشته، ۹ ميليون و ۷۷۸ هزار و ۴۰۰ تومان بوده كه رشد ۲۹.۵ درصدي را نشان مي‌دهد. تورم عمومي نقطه به نقطه در دي‌ماه امسال نسبت به دي‌ماه سال گذشته، ۲۶.۳ درصد بود كه نشان مي‌دهد تورم نقطه به نقطه بخش مسكن، از تورم عمومي جلوتر زده است.موضوع ديگري كه ديدگاه‌ها درباره ورود به دوره جديدي از ركود را با ترديد مواجه مي‌كند، نحوه توزيع معاملات و قيمت‌هاي ارايه شده در مناطق مختلف تهران است. در ماه‌هاي گذشته قيمت خانه در مناطق مصرفي كه قيمت پايين‌تري دارند معمولا كاهشي بوده و بالعكس در مناطق گرانقيمت شهر، قيمت كاهش خاصي را تجربه نكردند، به اين ترتيب تحليل‌ها به اين سمت حركت كرده بود كه اقشار كم‌درآمد جامعه قدرت خريد خود را از دست داده‌اند و در عوض در ميان طبقات ثروتمند هنوز ركودي شكل نگرفته است. اين روال در آمار دي‌ماه، متفاوت شده است.در پاييز امسال روند كاهش قيمت مسكن كه از تابستان آغاز شده بود، عمدتا به مناطق مصرفي تهران معطوف مي‌شد ولي به دليل آنكه در ۳ منطقه نخست خصوصا منطقه ۱ پايتخت، با افزايش قيمت روبه‌رو بوديم، كاهش چنداني در متوسط قيمت مسكن در كل تهران به ثبت نرسيده است؛ از همين رو بسياري از كارشناسان معتقد بودند نبايد براساس متوسط قيمت كل پايتخت، به تحليل بازار پرداخت. به‌رغم اين اتفاق، در دي‌ماه امسال، منطقه يك با كاهش متوسط قيمت مواجه بود كه نشان‌دهنده پر شدن سقف قيمتي در اين منطقه است اما با توجه به استقبال مردم از خريد مسكن در ماه گذشته در مناطق مصرفي از يك سو و همچنين افزايش سقف تسهيلات مسكن از سوي ديگر، افزايش متوسط قيمت در كل شهر تهران رخ داده كه به‌طور معناداري، ميان بيشتر مناطق پايتخت به جز چند منطقه كه با كاهش متوسط قيمت مواجه بودند، توزيع شده است.
راهكارهاي افزايش قدرت خريد
در شرايطي كه به نظر مي‌رسد با وجود افزايش معاملات، همچنان اقشار كم‌درآمد جامعه، نتوانسته‌اند قدرت خريد مناسب براي شرايط فعلي بازار را به دست آورند، دولت در ماه‌هاي گذشته گزينه‌هاي جديدي را براي اين اقشار در نظر گرفته است. يكي از اين گزينه‌ها كه اجراي آن از چند هفته قبل كليد خورده، افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن است. اين وام كه تا پيش از اين براي زوج‌هاي جوان به 140 ميليون و براي مجردها به 70 ميليون تومان مي‌رسيد، با تغييرات شكل‌گرفته براي زوج‌ها به 240 ميليون تومان رسيده تا بخشي از افزايش قيمت رخ‌داده در ماه‌هاي گذشته را جبران كند. گزينه ديگري كه از سوي دولت در دستور كار است و البته هنوز به مرحله نهايي نرسيده، در نظر گرفتن تسهيلات اجاره مسكن است. اين تسهيلات كه قرار است به مستاجران پرداخت شود، بخشي از قدرت رهن از دست رفته آنها در ماه‌هاي گذشته را جبران خواهد كرد. محمدعلي دهقان دهنوي، معاون اقتصادي وزير امور اقتصادي و دارايي درباره آخرين وضعيت تخصيص اين وام گفت: بانك مركزي با طرح وزارت امور اقتصادي و دارايي براي وام اجاره موافقت نكرده و در حال حاضر بانك عامل حوزه مسكن، در حال كار روي اين طرح است و به احتمال زياد هم نرخ سود ۱۸ درصدي را اعمال خواهد كرد. در حال حاضر نرخ تبديل رهن به اجاره، بين ۳۰ تا ۳۶ درصد است؛ به اين معنا كه هر يك ميليون تومان، ۳۰ هزار تومان بوده و در مجموع يك سال، براي مستاجران ۳۶۰ هزار تومان تمام مي‌شود؛ پس اگر مستاجر وام ۱۸ درصد به صورت سالانه بگيرد، بهتر از پرداخت اجاره با نرخ ۳۶ درصد است.
تداوم روند افزايش قيمت و افزايش معاملات در بازار مسكن براي دومين ماه متوالي نشان داد كه همچنان اين بازار حركت مستقل خود را از ديگر بخش‌هاي اقتصادي ايران ادامه مي‌دهد و در شرايطي كه بسياري از تحليلگران عبور از دوره جديد ركودي بازار را دشوار مي‌دانستند حفظ اين آمار بسياري از اين تحليل‌ها را با ترديدهاي جدي مواجه كرد.