خانه با «نخريدن» ارزان مي‌شود؟

گروه اقتصادي

بيش از چهار ماه از اصلاح دوم قانون ماليات بر عايدي مسكن در چهار سال اخير كه توسط وزارت اقتصاد و سازمان امور مالياتي انجام شد‌، مي‌گذرد. در اين اصلاحيه نرخ ماليات از 28 درصد به 25 درصد براي مدت تملك يك‌سال و كمتر تعيين شد و به ازاي هر سال معادل 2.5 درصد از ماليات كاهش خواهد يافت. اما با وجود سابقه‌اي حدودا يك قرني در جهان، اين ماليات هنوز در كشور اجرا نمي‌شود.

ماليات بر عايدي املاك

چهار سال پيش لايحه ماليات بر معاملات مسكن كه در لايحه اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم بود توسط وزارت اقتصاد به دفتر رياست‌جمهوري ارسال شد. لايحه اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم در سه محور «ساماندهي معافيت‌ها و مشوق‌هاي مالياتي»، «اجراي سيستم مالياتي بر مجموع درآمد اشخاص حقيقي» و «برقراري ماليات بر دارايي شامل ماليات بر عايدي املاك، ماليات سالانه املاك و ماليات سالانه خودرو» ارايه شد كه با گذشت چهار سال همچنان به مرحله اجرا نرسيده است. هر چند يكي از دلايل به نتيجه نرسيدن‌، تغيير سيستم ماليات‌ستاني، از معاملات مسكن به شخص معامله‌گر مسكن بود. دليل ديگر به‌روزرساني سيستم مالياتي براي به دام انداختن افرادي با سطح تمكن و درآمدزايي بالا براي ماليات‌ستاني بيشتر بود. بدين معنا كه بايد بر مالكان خانه‌ها و خودروهاي لوكس ماليات اعمال شود تا امكان فعاليت‌هاي سوداگرانه و سفته‌بازانه در بازار به صفر برسد. هر چند هدف اين لايحه در زمان تدوين‌، توزيع درآمد عنوان شد اما با گذشت زمان و انعكاس وضعيت قيمت‌ها در بازارهايي چون مسكن و خودرو، لزوم پيگيري اين لايحه بيش از پيش نمايان شد.

ماليات مسكن در آن سوي مرزها

ماليات بر جابه‌جايي مسكن يك نوع «ماليات بر ثروت» تلقي مي‌شود كه از يك‌سو امكان درآمدزايي دولت‌ها از محل نقل و انتقالات ملك را فراهم مي‌كند و از طرف ديگر، هزينه فعاليت‌هاي سوداگرايانه در بازار را كه عمدتا حاصل آن شوك‌هاي قيمتي است؛ بالاتر مي‌برد. در اين بخش نگاهي داريم به شرايط دريافت ماليات بر جابه‌جايي مسكن در كشورهاي مختلف و اثر آن بر توليد ناخالص داخلي اين كشورها.

بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه اگر شهروند كانادا باشيد و خانه‌اي داشته باشيد كه بيش از 2.3 ميليون دلار ارزش داشته باشد؛ 2دهم درصد آن را بايد ماليات بدهيد. اگر ارزش خانه شما بيشتر از چهار ميليون دلار باشد بايد 2دهم درصد به ازاي يك ميليون دلار بيشتر از سه ميليون دلار را ماليات دهيد و همچنين 4دهم درصد از اختلاف ارزش بين چهار ميليون دلار و ارزش كل خانه را هم ماليات بدهيد. در تمام كشورهاي اروپايي نيز ماليات بر مسكن اعمال مي‌شود و حتي برخي از اين كشورها، بالاترين ميزان ماليات بر خريد خانه را دريافت مي‌كنند. در بلژيك ميزان ماليات بر معاملات خانه، 11.3درصد ارزش ملك است. اين بالاترين سطح ماليات‌ستاني در دنيا براي معاملات مسكن محسوب مي‌شود. در اسپانيا اين رقم 8.3 درصد از ارزش ملك است. فرانسه 5.1 درصد از ارزش ملك را به عنوان ماليات برمي‌دارد. در كرواسي، آلمان و جمهوري مالت اين رقم 5درصد است. در بريتانيا 3.5 درصد، دانمارك 2.7 درصد، ايرلند يك درصد و روسيه و روماني 2دهم درصد از ارزش معاملات مسكن توسط دولت به عنوان ماليات دريافت مي‌شود.

مقايسه ماليات و توليد ناخالص داخلي

در ميان آمار و ارقام اعلام شده توسط سازمان همكاري و توسعه اقتصادي موسوم به OECD مشاهده مي‌شود كه بخش زيادي از توليد ناخالص داخلي كشورهاي توسعه يافته از راه دريافت ماليات بر معاملات مسكن به دست مي‌آيد. OECD در آمار خود عنوان مي‌كند كه در سال 2000 به‌طور متوسط كشورهاي عضو اين سازمان1.7درصد از توليدناخالص داخلي خود را از محل ماليات مسكن به دست آورده‌اند. اما اين رقم در سال 2018ميلادي به حدود 2 درصد رسيده است. به‌طور مثال سهم ماليات بر جابه‌جايي مسكن در توليد ناخالص داخلي امريكا، نزديك به 3درصد در سال 2018 بوده است. اين رقم براي بريتانيا 4.1 درصد و كانادا حدود 3.8 درصد در همين سال است. در همين همسايگي ايران، كشوري مانند تركيه در سال 2000ميلادي فقط 7دهم درصد از توليد ناخالص داخلي خود را با استفاده از ماليات بر جابه‌جايي مسكن به دست آورده بوده؛ اما در يك بازه 18 ساله اين رقم به بيش از يك درصد از جي‌دي‌پي اين كشور رسيده است.

افزايش قيمت‌ها، نبود راهكار

بر اساس آخرين گزارش بانك مركزي متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در ارديبهشت سال جاري نسبت به مدت مشابه سال گذشته 34 درصد افزايش داشته و از 12 ميليون و 672 هزار تومان به 16 ميليون و 972 هزار تومان رسيده است. افزايش قيمت مسكن در كنار افزايش تورم (كه بر اساس گزارش‌هاي مركز آمار با 4.3 درصد كاهش نسبت به ارديبهشت 98 به 30 درصد رسيد) تعداد معاملات مسكن را در فاصله ارديبهشت 98 تا 99 حدود 20 درصد كاهش داده است. با وجود اينكه مسوولان و فعالان بازار مسكن بارها بر «نبود قدرت خريد مردم» تاكيد كردند، اما بازار باز هم شاهد افزايش قيمت‌هاست. تنها راهكار ارايه شده نيز «نخريدن خانه و صبر تا زمان كاهش قيمت‌ها» است. راهكاري كه نه‌تنها سياستي براي بهبود وضعيت مسكن نيست‌، بلكه واگذاردن آن به دست دلالان و جهش‌هاي قيمتي آينده است. نمونه اين مدعا در توصيه محمد اسلامي‌، وزير مسكن در تيرماه سال 98 بود. اسلامي در واكنش به گراني مسكن در ماه‌هاي منتهي به خرداد همان سال بود. اما توصيه وزير مسكن نيز نتوانست از التهاب قيمتي در بازار مسكن بكاهد، چراكه آمارهاي بانك مركزي در خصوص تحولات تيرماه بازار مسكن همان سال نشان مي‌دهد كه معاملات و قيمت مسكن به ترتيب كاهش 65.5 و 91.5 درصدي نسبت به مدت مشابه سال 97 داشته است. هر چند راهكار «كاهش تقاضا براي به تعادل رساندن قيمت» بعضا از سوي مسوولان براي كنترل قيمت در ساير بازارها نيز مورد استفاده قرار گرفته است. به تازگي محمد اسلامي وزير راه و شهرسازي نيز عنوان كرده «براي كاهش قيمت مسكن، مردم بايد دست از خريد خانه بردارند.» استدلالي كه به گفته ناظران، با تداوم دامنه التهابات قيمتي در بازار مسكن، حتي در زمان شيوع كرونا كه معاملات به طرز چشمگيري كاهش پيدا كرده بود همچنين افزايش دوبرابري مستاجران از سال 85 تاكنون، نادرستي راهكار « نخر تا قيمتش كم شود» را بيش از پيش آشكار مي‌كند.

خانه خالي و نبود عرضه مسكن‌‌

بازار مسكن طي يك دهه اخير به دليل نوسانات قيمتي محل خوبي براي نگهداشت سرمايه‌هاي سرگردان و نقدينگي افراد بوده است. نبود مكانيسم‌هاي مالياتي بر مسكن در كنار وجود 2.5 ميليون خانه خالي در كشور مي‌تواند جذابيت‌هاي بيشتري از منظر سوداگري بر اين بازار بيفزايد. مالكان با عرضه نكردن واحدهاي خالي خود سعي در استفاده بيشتر از نوسانات قيمتي دارند. اثبات اين گزاره، گزارش سه سال پيش معاونت اقتصادي وزارت اقتصاد است؛ بر اساس اين گزارش «بين تعداد خانه‌هاي خالي با نوسان قيمت مسكن ارتباط معكوس وجود دارد به‌طوري كه در شرايط كاهش رشد قيمت مسكن مالكان واحدهاي مسكوني به اميد افزايش قيمت در دوره آتي از عرضه واحدهاي خود به بازار خودداري مي‌كنند.» البته تنها دليل نوسان قيمتي‌، خانه‌هاي خالي يا گسيل سرمايه‌هاي سرگردان به بازار مسكن نيست، بلكه عدم عرضه كافي و متناسب با نياز افراد نيز از جمله دلايل التهاب قيمتي است.

ماليات و شوك قيمتي تازه؟

در نهايت بايد به نگراني تازه فعالان و مشتريان املاك در بازار نيز اشاره كرد كه معتقدند اعمال ماليات بر املاك قادر است شوك جديدي به قيمت مسكن اضافه كند. استدلال آنها نيز ساده است: با اعمال ماليات بر جابه‌جايي و خريد و فروش مسكن، مالكان و دلالان مسكن ميزان ماليات اعمال شده را بر قيمت ملك به اصطلاح «سرشكن» مي‌كنند و همين موجب مي‌شود تا قيمت مسكن با شوك تازه‌اي روبه‌رو شود. تجربه دهه‌هاي گذشته نيز نشان داده كه با افزايش سياست‌هاي حمايتي نظير پرداخت وام مسكن و بالا بردن ميزان آن، دلالان و فعالان مسكن نيز دست به قيمت‌گذاري كاذب متناسب با عدد اضافه شده به وام مسكن زده‌اند و چالش تازه‌اي را براي «خريداران واقعي» ايجاد كرده‌اند و پيش‌بيني مي‌شود كه موضوع ماليات بر مسكن نيز چنين الگويي را باز هم تكرار كند.