مقايسه قيمت‌ها در بازار مسكن و متوسط هزينه- درآمد خانوارهاي شهري نشان مي‌دهد
ربع قرن انتظار براي خريد خانه
گروه اقتصادي
تازه‌ترين آمار وزارت راه و شهرسازي از متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني حاكي از افزايش 22.6 درصدي متوسط قيمت از ماه فروردين تا خرداد است. براساس اين گزارش متوسط قيمت هر متر مربع ساختمان در فروردين سال جاري حدود 15 ميليون و 545 هزار تومان بود كه در ماه گذشته به 19 ميليون و 71 هزار تومان رسيد. در بخش ديگري از اين گزارش وزارت راه و شهرسازي، معاملات مسكن در تهران و كل كشور در ماه ارديبهشت نسبت به خرداد 36 و 30 درصد كاهش داشته، همچنين تعداد مبايعه‌نامه‌ها در پايتخت به كمتر از نصف زمان مشابه سال قبل رسيد. افزايش قيمت ساختمان مسكوني در حالي است كه آمارهاي تورم و نقدينگي از تعميق ركود تورمي در سال پيش رو حكايت دارد. به نظر مي‌رسد با افزايش نرخ رشد نقدينگي به بيش از 30 درصد، احتمال بالا رفتن قيمت مسكن همچنان وجود داشته باشد.
افزايش ارزش و كاهش تعداد معاملات
براساس آمارهاي وزارت راه كل معاملات انجام‌شده در خرداد سال جاري ۱۱ هزار و ۴۶ بود كه نسبت به ماه قبل ۴.۵ درصد كاهش داشته و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸۰.۳ درصد افزايش نشان مي‌دهد. ارزش اين ميزان معامله حدود 17 هزار و 980 ميليارد تومان برآورد شده است. براساس اين گزارش در خردادماه تعداد معاملات به اندازه 434 كاهش داشته در حالي كه ارزش خانه‌هاي معامله‌شده 12 درصد افزايش داشته است. منطقه 5 بيشترين تعداد معامله را با 1570 فقره داشت در سوي ديگر منطقه 19 نيز با 69 معامله كمترين اقبال خريداران به سكونت در اين منطقه را داشت. طي سه‌ماهه نخست امسال ۲۳ هزار و ۹۱۵ معامله مسكن در پايتخت صورت گرفت كه نسبت به سه ماهه نخست سال گذشته ۹ درصد رشد داشته است.
بازار مسكن و ادامه روند افزايش قيمت
روند افزايشي قيمت مسكن در دو سال اخير بالاتر از تورم بوده؛ براساس گزارش‌هاي مركز آمار نرخ تورم در دوازده ماه منتهي به اسفند سال گذشته 34.8 درصد برآورد شده كه البته ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در فاصله بين اسفند 97 تا 98 حدود 41 درصد رشد داشته و از 11 ميليون تومان در اسفند 97 به 15 ميليون و 568 هزار تومان در اسفند 98 رسيد. هرچند در فاصله بين اسفند 96 تا 97 نيز متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني با جهشي 95.4 درصدي از 5 ميليون و 628 هزار تومان به 11 ميليون تومان رسيد. با تكيه بر اين آمارها، رشد بيشتر قيمت هر متر مربع واحد مسكوني بيشتر از تورم رسمي، به اثبات مي‌رسد. هر چند افزايش قيمت مسكن بيش از تورم، علت‌هاي گوناگوني دارد اما مهم‌ترين بعد آن تاثير نرخ ارز بر تمام بازارهاست. در اين راستا فرشيد پورحاجت، رييس اتحاديه انبوه‌سازان در گفت‌وگويي ضمن پيش‌بيني افزايش قيمت مسكن در ماه‌هاي آتي خاطرنشان كرد: «كاهش ارزش پول، نوسانات نرخ ارز و رشد چشمگير شاخص بورس براي بازار مسكن مشكل‌ساز خواهد بود، در نتيجه مسوولان امر بايد با تدابير و برنامه‌ريزي‌هاي درست مانع از افزايش قيمت در بازار مسكن شوند.»
برنامه مسوولان، خانه نخريد
تجربه ساير بازارها مانند ارز و طلا در كشور ثابت كرده كه نسخه‌هاي هميشگي مسوولان براي كنترل قيمت‌ها يا «وعده» است يا «نخريدن به اميد ارزان شدن». هر چند عدم كاركرد نسخه دوم بارها در بازارها ثابت شده با اين حال باز هم تجويز مي‌شود. اواسط خرداد سال جاري محمد اسلامي، وزير راه و شهرسازي در واكنش به افزايش شديد قيمت‌هاي مسكن ضمن بازگو كردن مجدد نسخه منسوخ‌شده قديمي گفت: «بازار مسكن هم همانند ساير كالاها از بازار ارز تاثير مي‌گيرد و اين خود مردم هستند كه بايد مانع افزايش و ايجاد حباب قيمتي شوند، بهترين راهكار براي تركيدن حباب‌هاي قيمتي در بازار مسكن و كاهش قيمت خريداري نكردن مردم است.» اما وضعيت بازار مسكن پيچيده‌تر از آني است كه بشود با نخريدن به ثبات رساندش. تحريم‌ها و قيمت ارز كه هر روز در «آستانه قيمت جديدي» است و «قله‌هاي بيشتري» را فتح مي‌كند، بيشترين تاثير را بر بازار مسكن گذاشته است.
گزارش‌هاي مركز آمار نشان مي‌دهد درصد تغيير شاخص قيمت نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسكوني شهر تهران در زمستان 96 و با آغاز جهش‌هاي ارزي نسبت به پاييز 16.4 درصد رشد داشته كه در زمستان 97 نسبت به پاييز همان سال رشدي 60 درصدي داشته است. طي همين دوره نرخ ارز از 4490 تومان در اسفند 96 به 13100 تومان در اسفند 97 و در نهايت به 19 هزار و 302 تومان در اسفند سال گذشته رسيد. از سوي ديگر در مدت دو سال نرخ تورم از 9.6 درصد در پايان اسفند 96 به 34.8 درصد در اسفند 98 رسيده است. به نظر مي‌رسد افزايش 330 درصدي قيمت ارز طي دو سال و به ثبات نرسيدن نرخ ارز با وجود اهتمام بانك مركزي به مداخله در اين بازار، بيشتر از مسائل تحريمي و البته تورم بر نوسانات قيمتي تاثير دارد.
مدت زمان خانه‌دار شدن در تهران
چندي پيش مركز آمار گزارشي از ميزان دخل و خرج متوسط يك خانوار شهري و روستايي منتشر كرد. در اين گزارش نشان داده شده كه يك خانوار شهري به صورت متوسط در سال گذشته 47.7 ميليون تومان هزينه و در مقابل 54.1 ميليون تومان درآمد داشته است. با توسل به آمارهاي وزارت راه و شهرسازي و در نظر گرفتن ارزان‌ترين خانه در منطقه 15 به ميزان 7 ميليون و 916 هزار تومان و امكان پس‌انداز حدود شش ميليوني در سال، يك خانواده شهري مي‌تواند پس از 66 سال با شرط ثبات قيمت‌ها خانه‌اي 50 متري در اين منطقه خريداري كند. اما اگر اين خانوار طبق استانداردهاي جهاني يك سوم درآمد سالانه‌اش را كنار بگذارد در اين صورت 25 سال براي خريد همان خانه زمان لازم دارد. افزايش مدت زمان خانه‌دار شدن طي يك دهه اخير در حالي است كه براساس برخي تخمين‌هاي ارايه‌شده در سال 93، زمان لازم براي خانه‌دار شدن خانوارهاي حاضر در دهك‌هاي ششم و هفتم يا همان طبقه متوسط در سال 84 به ترتيب 8 و 7 سال بود كه در سال 92 به 11 و 10 سال رسيد.