اين وام جديد چقدر بازار اجاره را كنترل مي‌كند
هفت خوان دريافت وام وديعه مسكن
گروه اقتصادي
مبلغ وام وديعه اجاره و رهن، تازه‌ترين ساز و كار حمايتي دولت از مستاجران در حالي هفته گذشته اعلام شد كه نرخ اجاره خانه در خرداد امسال در تهران نسبت به سال گذشته نزديك به ۲۸ درصد و در ساير شهرها به‌طور متوسط نزديك به ۳۱ درصد بالا رفته است. اين در حالي است كه هنوز مدت زمان زيادي از «تعيين سقف اجاره مسكن براي كلانشهرها و ديگر شهرها»ي كشور نمي‌گذرد اما يك مقام مسوول در وزارت راه و شهرسازي مي‌گويد در همين سه ماه اخير نسبت به سه ماهه سال گذشته، «نرخ اجاره‌بها در كرمانشاه ۸۰۰ درصد و در تهران و ديگر كلانشهرها، 100 درصد رشد كرده است».
تطابق نداشتن اعداد ارايه شده توسط موجران با تخمين‌هاي دولتي از افزايش اجاره مسكن، موجب شده بود كه رسانه‌ها، ارقام بالاتري را براي وام وديعه مسكن گمانه‌زني كنند. اما با اعلام رقم وام وديعه مسكن مشخص شد كه اين انتظار بيهوده‌اي بوده است. اين وام براي شهروندان تهراني ۵۰ ميليون تومان، در شهرهاي بزرگ 30 ميليون تومان و در شهرهاي كوچك ۱۵ ميليون تومان در نظر گرفته شده است. سود اين وام ۱۳ درصد اعلام شده كه قرار است متقاضي آن را ماهانه پرداخت كند. از شرايط دريافت وام داشتن حقوق ثابت مانند كارگران و كارمندان يا تحت پوشش بودن نهادهايي نظير كميته امداد يا بهزيستي اعلام شده است. بنابر اعلام وزارت مسكن و شهرسازي فقط خانه‌هاي كمتر از ۷۵ متر در تهران و كمتر از ۹۰ متر در شهرستان‌ها مشمول دريافت اين وام هستند.
اين وام، وديعه نيست
رييس كل بانك مركزي در بيان نكاتي در خصوص وام وديعه مسكن در صفحه اينستاگرام خود نوشته است: «اين وام «وديعه مسكن» نيست. بلكه «كمك وديعه مسكن» است. هدف كمك به تامين افزايش تحقق‌يافته در وديعه اجاره‌هاي مسكن اقشار كم‌درآمد و آسيب‌پذير در سال جاري است.» به گفته همتي، «با توجه به محدوديت اعتبار تخصيص يافته براي جبران و كنترل آثار شيوع كرونا براي سيستم بانكي كه حداكثر ۷۵ هزار ميليارد تومان بوده؛ اختصاص بيش از ۲۰ هزار ميليارد تومان با نرخ ۱۳ درصد، آن هم با موكول كردن برگرداندن اصل وام به پايان دوره يك‌ساله، با در نظر گرفتن ساير تعهدات كرونايي مقدور نبوده است.» بنابراين «افرادي كه با تاييد وزارت راه و شهرسازي واجد شرايط استفاده از اين وام باشند، اگر به جاي پرداخت ماهانه سود وام و پرداخت اصل آن درپايان سال، توانايي پرداخت اصل و سود وام به صورت ماهانه را داشته باشند، مي‌توانند با انتخاب خود، اين وام را با اقساط ۳۰ ماهه و نرخ ۱۲ درصد دريافت كنند.» اين اظهارات رييس كل بانك مركزي بدين معناست كه اگر فردي در تهران، ماهيانه دو ميليون تومان اجاره بدهد و قصد دريافت 50 ميليون تومان وام داشته باشد؛ بايد ماهيانه 444هزار تومان با سود 12درصد پرداخت كند و در آخر سال، 3ميليون و 300هزار تومان را نيز به عنوان سود وام به بانك بپردازد.
رييس كل بانك مركزي عنوان كرده كه «محدوديت منابع اختصاص‌يافته براي مقابله با آثار كرونا به علت تامين يك‌سوم آن منابع، از ذخيره قانوني بانك‌ها نزد بانك مركزي و در جهت فراهم‌سازي امكان تعديل نرخ سود آن بوده است. بانك مركزي ضمن جهت‌گيري براي كمك به اقشار كم‌درآمد و آسيب‌پذير، تمام تلاش خود را بر كنترل نقدينگي و نيز آثار تورمي آن، در شرايط سخت اقتصادي كشور متمركز كرده است.» در يادداشت همتي باز هم تاكيد شده كه «جامعه هدف اين طرح، اقشار كم‌درآمد و آسيب‌پذير جامعه است.» ضمن اينكه او از كليه بانك‌ها خواسته «در كنار تلاش خود براي تامين مالي واحدهاي توليدي، براي ساير متقاضيان محترم نيز با نرخ مصوب شوراي پول و اعتبار يعني ۱۸ درصد وام كمك وديعه مسكن پرداخت كرده و اولويت لازم را به آن بدهند.»
مصوبه‌اي روي كاغذ!
اعلام جزييات اين وام در حالي است كه مركز آمار ايران در تازه‌ترين آمار خود از افزايش ۳۵ درصدي نرخ اجاره‌بهاي مسكن در تير ماه در مقايسه با تير ماه سال پيش خبر داده است. در حال حاضر شرايط فايل‌هاي رهن و اجاره مسكن به گونه‌اي است كه رفتار موجران به روشني از آن دريافت مي‌شود. هم پول نقد؛ هم اجاره ماهانه، جزو اولويت‌هاي موجران است. بخش بزرگي از وديعه‌هاي مسكن به صورت سرمايه‌گذاري در بانك‌ها يا بورس و حتي بازار غيررسمي ارز تبديل به دارايي‌هاي نقدشونده مي‌شود و اجاره مسكن نيز به هزينه امور جاري اختصاص مي‌يابد. در سايت «ديوار» به عنوان يك وب‌سايت عرضه و تقاضاي كالا، سوييت ۵۰ متري بيست سال ساخت در منطقه امام حسين تهران با وديعه ۸۰ ميليون توماني به صورت رهن كامل آگهي شده است. در منطقه جيحون، يك آپارتمان ۴۰ متري پنج ساله براي اجاره با ۵۰ ميليون رهن به همراه يك ميليون و ۳۰۰ هزار تومان اجاره ماهانه آگهي شده است. آگهي ديگري در بلوار مرزداران تهران، مبلغ وديعه را براي يك ملك 75 متري، ۱۰۰ ميليون تومان با اجاره ماهانه ۴ ميليون و سيصد هزار تومان اعلام كرده است.
اين قيمت‌ها در حالي روي فايل‌هاي اجاره نشسته است كه هنوز مدت زمان زيادي از تعيين سقف براي افزايش اجاره‌بهاي مسكن نمي‌گذرد. بر اساس اعلام ستاد ملي مبارزه با بيماري كرونا به رياست رييس‌جمهور، سقف افزايش اجاره مسكن در شهرها ۱۵، در كلانشهرها ۲۰ و در تهران ۲۵ درصد اعلام شده است. اما گزارش‌ها نشان مي‌دهد موضوع رشد بي‌رويه اجاره‌خانه، از كلانشهري مانند تهران گذشته و به شهرستان‌ها رسيده است و به نظر مي‌رسد اين مصوبه اصلا قابليت اجرايي ندارد.
محمود محمودزاده، معاون وزير راه در اين باره گفته است: «۱۵ روز پس از مصوبه در خصوص تعيين سقف افزايش نرخ اجاره‌بها (تهران ۲۵ درصد، كلانشهرها ۲۰ درصد و ساير شهرها ۱۵ درصد) بيشترين افزايش نرخ با ۸۰۰ درصد در كرمانشاه و ۱۰۰ درصد در تهران و كلانشهرهاي ديگر ثبت شده است.» او به خبرگزاري «تسنيم» مي‌گويد: « شايد دليل ضعف اجراي اين مصوبه ناآگاهي مردم باشد، چون اين مصوبه به دستگاه‌هاي مربوطه ابلاغ شده و براي مالك، اجاره تمديد شده تلقي مي‌شود، اما مستاجر مي‌تواند تصميم ديگري بگيرد. براساس اين مصوبه، افزايش اجاره‌بها در تهران بيش از ۲۵ درصد، در كلانشهرها بيش از ۲۰ درصد و در ديگر شهرها بيش از ۱۵ درصد ممنوع است.» معاون مسكن و ساختمان با تاكيد بر اينكه چون ۶۵ تا ۷۰ درصد بهاي واحد مسكوني در ساخت، مربوط به مصالح است، اضافه كرد: با توجه به اينكه ۹۷ درصد مصالح در كشور توليد مي‌شود دليلي براي افزايش قيمت‌ها وجود ندارد و بر اين اساس، در مكاتبه با وزير صمت خواسته‌ايم مصالحي كه براي ساخت خانه‌هاي ارزان قيمت نياز است با قيمت معقول تامين شود.
وام وديعه و مشكل بزرگ‌تر
برخي كارشناسان اقتصادي نسبت به احتمال سوءاستفاده برخي دلالان يا موجران از اين تسهيلات براي افزايش اجاره‌بها هشدار داده‌اند و مي‌گويند وام وديعه مسكن در نهايت دست موجران را براي بالاتر بردن ميزان رهن و اجاره باز خواهد گذاشت. اتفاقي كه البته در برهه‌هاي زماني مختلف با افزايش رقم وام مسكن رخ داد و به همان نسبت، واسطه‌ها و دلالان به قيمت ملك افزودند. ضمن اينكه تزريق منابع جديد به بازار، شرايط را براي سرازير كردن منابع به سمت بازارهاي ارز، طلا يا سكه نيز مهيا مي‌كند. در حال حاضر بازار اجاره مسكن در كشور تابع شرايط اقتصادي كشور است و در هر صورت، به دليل وجود شرايط تورمي در كشور، امكان افزايش اجاره‌بها هم وجود دارد. از سوي ديگر هم ممكن است كه افزايش قدرت اقتصادي مستاجر، تا حدودي موجر را به تكاپوي بهره‌برداري از اين قدرت اقتصادي بيندازد كه در نتيجه مي‌تواند اثر ثانويه بر بازار اجاره مسكن داشته باشد.