چه چيزي بازار مسكن را به‌هم ريخت
هجوم نقدينگي
يا كمبود عرضه؟
ندا جعفري
با وجود طرح‌هاي كنترلي براي كاهش قيمت مسكن و پاسخگويي به تقاضاي موجود، متوسط قيمت هر مترمربع مسكن در كلانشهر تهران به بيش از 23 ميليون تومان رسيده است. عددي كه با توجه به كاهش ارزش پول ملي و قدرت خريد موجود حقوق و دستمزد، خريد مسكن را براي بخش بزرگي از مردم دست‌نيافتني‌تر كرده است. استدلال عمده دولت در چند سال گذشته درباره دلايل افزايش قيمت زمين و ملك، به هم خوردن تعادل عرضه و تقاضاي مسكن است و بر همين اساس هم طرح ماليات بر خانه‌هاي خالي قرار است به اجرا گذاشته شود تا طرف «عرضه مسكن» تقويت شود. قرار بر اين بود تا طبق طرح مطالعات طرح جامع مسكن، سالانه يك ميليون واحد مسكوني ساخته شود، با اين وجود در هفت سال اخير در هر سال حدود ۳۰۰ هزار واحد مسكوني ساخته شده است و به اين ترتيب در اين چند سال، حدود ۴ ميليون واحد كمبود عرضه مسكن به وجود آمده و گفته مي‌شود اين كمبود عرضه منجر به افزايش قيمت مسكن شد. بر اساس اعلام بانك مركزي، مرداد ماه امسال متوسط قيمت يك مترمربع مسكن در شهر تهران به ۲۳ ميليون و ۱۰۰ هزار تومان رسيد كه نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۷،۴درصد و نسبت به ماه قبل ۱۰،۵درصد افزايش را نشان مي‌دهد. همچنين در مرداد ماه ۱۳۹۹ تعداد معاملات به ۹۰۸۰ فقره رسيده كه نسبت به ماه گذشته ۳۵،۴درصد كاهش و نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۱۷۵،۸درصد افزايش داشته است. اما موضوعي كه اخيرا محمد اسلامي، وزير راه و شهرسازي در‌خصوص بازار مسكن مطرح كرده دليل شوك قيمتي در اين بازار است. او گفته كه افزايش قيمت مسكن به دليل «هجوم نقدينگي سرگردان» به بازار ملك و مستغلات بوده و افزوده كه « تحولات پرالتهابي كه امروز بازار مسكن با آن روبه‌رو است صرفا به فعل و انفعالات اين بازار مرتبط نمي‌شود، بلكه حجم نقدينگي لجام‌گسيخته موجود در كشور اين بلا را بر سر بازار مسكن آورده و كافي است سوداگران احساس كنند يك بازار از بازدهي خارج شده، سريعا نقدينگي‌ها را از بازاري خارج و به بازاري ديگر منتقل مي‌كنند.» به گفته وزير راه و شهرسازي راهكار حل مشكل مسكن و ساماندهي نقدينگي‌هاي سرگردان در جامعه اعمال سياست و برنامه‌هاي كاربردي از سوي دولت است تا بتواند نقدينگي را كنترل و با جمع كردن آن از سطح جامعه، اين پول‌ها را به سمت توليد هدايت كند.
اما آيا تنها هجوم نقدينگي به بازار مسكن اين بازار را تحت‌تاثير قرار داده و قيمت‌ها را بالا برده است؟
عدم هماهنگي بين عرضه و تقاضا
عطاالله آيت‌اللهي، كارشناس بازار مسكن درباره سخنان وزير راه و مسكن مي‌گويد: به هر حال اين نقدينگي لجام‌گسيخته كه بر‌اساس برآوردها به حدود ۲۷۰۰ هزار ميليارد تومان رسيده وارد هر بازاري شود آسيب‌هاي خود را مي‌زند، اين روزها نقدينگي در كشور ما همچون سيلي خروشان هر روز به يك طرف حركت مي‌كند و متاسفانه به‌دليل عدم مديريت از‌سوي دولت از اين نقدينگي سرگردان بهره‌برداري نمي‌شود. او ادامه مي‌دهد: هر چند ممكن است اين نقدينگي مزيتي براي سرمايه‌گذاران مسكن باشد، اما فشار اصلي روي افرادي است كه خواستار تهيه مسكن هستند و اين قيمت‌ها آنها را نگران كرده است و كساني كه همين الان هم امكان خريد خانه ندارند با اين گراني‌ها نااميدتر مي‌شوند. ورود نقدينگي به بازار مسكن منجر به افزايش تلاطم‌ها و تشديد قيمت‌ها در بازار شده، اما آنچه در دو سال اخير شاهد بوديم كاهش عرضه مسكن بوده تا هجوم نقدينگي به اين بازار. او با اشاره به موضوع عرضه و تقاضا در بازار مسكن مي‌گويد: موضوع اصلي كه نبايد دولت از آن غافل شود، عرضه مسكن ارزان‌قيمت با شرايط مناسب به مردم است، طبيعتا زماني كه عرضه مسكن زياد شود قيمت‌ها هم رشد زيادي نخواهند كرد. آيت‌اللهي توضيح مي‌دهد: نقدينگي سرگردان هميشه به سمت بازاري حركت مي‌كند كه سوددهي بيشتري داشته باشد، اما اينكه دليل اصلي اين گراني‌ها تنها ورود نقدينگي سرگردان باشد جاي ترديد دارد. اين كارشناس بازار مسكن توضيح مي‌دهد: تعداد مسكن‌هاي لوكسي كه در مناطق مختلف تهران ساخته شده و مشتري خاص خود را دارند، كم نيستند اما براي اينكه بتوان بازار مسكن را كنترل كرد دولت بايد ساخت خانه‌هاي ارزان‌قيمت را افزايش دهد همان‌گونه كه پروژه‌هاي مسكن مهر و مسكن ملي كليد خوردند و جزو طرح‌هاي موفقي هم به شمار مي‌روند. آيت‌اللهي مي‌گويد: در حال حاضر در ۹۰درصد خانه‌هاي مسكن مهر افراد ساكن شده‌اند و ضرورت دارد اين دست از طرح‌هاي حمايتي گسترش پيدا كرده به شرط آنكه شرايط را براي سرمايه‌گذاران تسهيل كنند و زمان برداشت سرمايه و سودشان براي آنها قوانين عجيب و غريب صادر نشود تا آنها هم براي سرمايه‌گذاري در اين بخش تمايل نشان دهند تا هم باعث افزايش اشتغال و هم توليد مسكن در كشور شود. آيت‌اللهي افزايش قيمت مسكن مهر را نيز تاييد مي‌كند و مي‌گويد: مسلما قيمت مسكن مهر از ۵ سال پيش بالاتر رفته و آن هم به دليل رشد قيمت مصالح ساختماني است كه بسيار تغيير كرده اما همچنان اين نوع مسكن از ساخت خانه‌هاي شخصي‌ساز ارزان‌تر است و اقشار متوسط و ضعيف مي‌توانند آن را خريداري كنند. بر‌اساس اين گزارش، سياستگذاري در عرصه ملك در ايران با كشورهاي ديگر تفاوت دارد به گونه‌اي كه در كشورهاي ديگر به هيچ عنوان براي افراد صرف نمي‌كند كه در بازار مسكن سرمايه‌گذاري كنند، چراكه ماليات‌هاي سنگين و هزينه‌هاي بالاي عوارض، سودي براي آنها باقي نمي‌گذارد. از سوي ديگر رشد قيمت‌ها در اين بخش هم از سوي دولت كنترل مي‌شود؛ بنابراين هيچ انگيزه‌اي براي افراد جهت ورود سرمايه‌هاي‌شان و كسب رانت در اين حوزه باقي نمي‌ماند. افزايش قيمت در ديگر كشورها يك شيب ملايم دارد و مانند ايران ناگهان پنج برابر يا بعضا ۱۰ برابر نمي‌شود. اين در حالي است كه مسكن در كشور ما به يك كالاي سرمايه‌اي تبديل شده است و عده زيادي سرمايه‌هاي‌شان را به اين بازار مي‌آورند تا سودي بيشتر از بانك يا ساير سرمايه‌گذاري‌ها به دست آورند. رشد نقدينگي در سال‌هاي گذشته نيز به علت بالا رفتن تورم همواره بر توليد لطمه زده و از آنجا كه از رشد نقدينگي در جهت توليد استفاده نشده و عمدتا به سمت دلالي حركت كرده است، روند سرمايه‌گذاري در توليد را كند كرده و در شرايطي كه بازدهي سرمايه‌گذاري در بازارهايي همچون طلا، سكه، ارز، زمين، مسكن و در‌نهايت بورس و سپرده‌گذاري بانكي جذاب‌تر از سرمايه‌گذاري در توليد بوده؛ موجب خروج سرمايه از توليد و حركت به بازار دلالي شده است. در ايران و در دو دهه اخير به علت افزايش بيش از حد نقدينگي و عرضه محدود نوسانات بازار مسكن تشديد شده است، ورود نقدينگي با انگيزه سرمايه‌اي به‌طور دقيق با دوره‌هاي جهشي افزايش قيمت مسكن منطبق است. در عين حال مردم چاره‌اي ندارند جز اينكه براي حفظ ارزش پول و سرمايه خود اقدام به خريد گسترده مسكن كنند و عملا ملك از يك كالاي مصرفي به يك كالاي سرمايه‌اي تبديل شده است. در اين شرايط به نظر مي‌رسد نخستين اقدامي كه بايد انجام شود، اين است كه خانه‌هاي خالي، فوري به بازار مسكن عرضه شوند تا تعادل لازم به وجود بيايد.