بيت‌الله ستاريان، كارشناس مسكن در گفت‌وگو با «اعتماد»:
بازار مسكن، حباب قيمتي ندارد
ندا جعفري
بيت‌الله ستاريان، عضو هيات علمي دانشگاه تهران معتقد است كه در بازار مسكن، «حباب قيمتي» وجود ندارد و قيمت مسكن با توجه به شرايط موجود بايد هم افزايش پيدا كند. او شرايط خاص كرونايي و تاثير آن بر اقتصاد ايران را در به وجود آمدن شرايط امروز خاطرنشان مي‌كند و معتقد است كه اقتصاد شبيه به اقتصاد جنگ در اين دوره، قيمت مسكن را به قله كنوني رسانده است. رونق بخش مسكن در يك دهه گذشته به سال‌هاي ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ برمي‌گردد كه درآمدهاي دولتي رشد قابل قبولي داشت و منجر به افزايش ساخت و سازها و افزايش توليد مسكن در پايتخت (متاثر از پروژه مسكن مهر) شد.
بر اساس آمارها توليد مسكن شهر تهران در سال ۱۳۹۲ بالغ بر ۱۷۷ هزار و ۶۸۰ واحد مسكوني بوده كه در سال‌هاي پس از آن روند كاهشي به خود گرفته است؛ تا جايي كه در نيمه نخست سال جاري تعداد واحدهاي مسكوني پيش‌بيني‌شده از طريق صدور پروانه‌هاي ساختماني شهر تهران به ۲۶ هزار و ۶۴۸ واحد رسيده است. مطابق آمارها، تعداد واحدهاي در حال ساخت شهر تهران در نيمه نخست سال ۱۳۹۹ كاهش ۱۴ درصدي نسبت به شش ماهه ابتداي سال ۱۳۹۸ و افت ۷۶ درصدي نسبت به نيمه نخست سال ۱۳۹۲ را نشان مي‌دهد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد كاهش قدرت خريد، كمبود زمين ناشي از كاهش تعداد و افزايش شديد قيمت خانه‌هاي كلنگي، محدوديت‌هاي اعمال‌شده از سوي مديريت شهري در فروش تراكم و نبود چشم‌انداز روشن از بازدهي سرمايه در حوزه ساخت و ساز از جمله دلايل اصلي كاهش توليد مسكن جديد در پايتخت است. در عين حال افت ۶۳ درصدي خريد و فروش واحدهاي نوساز در سال ۱۳۹۹ نسبت به سال ۱۳۹۳ در شرايطي رخ داده كه سهم معاملات خانه‌هاي بالاي ۲۰ سال از ۱۲ درصد در سال ۱۳۹۳ به ۳۲ درصد در سال ۱۳۹۹ افزايش نشان مي‌دهد. براساس اعلام بانك مركزي در مهرماه امسال، متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران ۲۶.۷ ميليون تومان بود كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب معادل ۱۰ و ۱۱۰ درصد افزايش يافته است.
در اين ميان، سازندگان نيز عنوان مي‌كنند طي ۹ ماه گذشته هزينه احداث واحدهاي مسكوني تا پايان مرحله اسكلت ۱۴۰ درصد رشد داشته كه بر قيمت تمام شده تاثيرگذار است. خروجي اين وضعيت به فقر عرضه فايل‌هاي به قيمت و كاهش توان خريد منتهي شده است. حال سوال اينجاست كه اين وضعيت تا چه زماني ادامه پيدا مي‌كند و بازار مسكن تا پايان سال با توجه به مشخص نبودن مدت‌زمان ماندگاري ويروس كرونا در چه وضعيتي قرار خواهد گرفت؟
بخش تقاضاي مسكن در ايران، سالانه به يك ميليون واحد مسكوني نياز دارد؛ اما در سال‌هاي اخير ميزان معاملات مسكن كاهش پيدا كرده است و بخش بسياري از تقاضاي مسكن به سمت حاشيه شهرها رفته است، اين موضوع نشان مي‌دهد كه تقاضا براي خريد مسكن ارزان بيشتر از قبل شده است تبعات چنين وضعيتي را چطور ارزيابي مي‌كنيد؟
هر كالايي داراي دو نوع تقاضا در بازار است، تقاضاي موثر و تقاضاي مطلق، تقاضاي مطلق براي كالاي زيستي كاربرد دارد كه با حيات بشر درگير است، اما در مورد كالاهاي فرهنگي و برخي از كالاهاي اقتصادي نظير مسكن، خودرو و تلويزيون كه تقاضاي موثر محسوب مي‌شوند برنامه‌ريزي‌ها در توليد آن براساس تقاضاي موثر بررسي مي‌شوند.
ممكن است بنده به عنوان يك استاد دانشگاه خودروي بنز دوست داشته باشم اما منابع مالي‌ام براي خريد آن كافي نباشد پس اين تقاضاي موثر است و برنامه‌ريزي هم براي خريد من هم در بازار انجام نمي‌شود. البته ممكن است براي ۵ سال آينده من كه ممكن است وضع مالي بهتري پيدا كنم اين برنامه‌ريزي صورت گيرد.
اما در مقابل براي كالاهاي زيستي كه تقاضاي مطلق در بازار به شمار مي‌رود مانند نان كه كالايي زيستي محسوب مي‌شود برنامه‌ريزي براي همه مردم صورت مي‌گيرد. زيرا فرد نمي‌تواند مدت زمان زيادي گرسنگي را تحمل كند. حاشيه‌نشيني هم هر ساله بين ۴ تا ۵ درصد رشد مي‌كند كه اين هم واقعيت جامعه ماست كه هر سال عده‌اي از شهرها كوچ مي‌كنند.
با توجه به حجم تقاضاي مسكن در كشور و اينكه در ۶ ماه ابتداي سال، ساخت واحدهاي مسكوني با افت ۱۴ درصدي روبرو شده است، آيا اين وضعيت به خروج تقاضاي مصرفي از بازار مسكن و ورود سفته‌بازان به بازار منجر نخواهد شد؟
متاسفانه با گسترش ويروس كرونا تمام زيربخش‌هاي اقتصاد تحت‌تاثير قرار گرفته است و رعايت پروتكل‌هاي بهداشتي براي سازنده‌ها در زمان آغاز يك پروژه ساختماني هم كار آساني نيست و پيمانكاران در رابطه با انجام به موقع تعهدات خود براساس برنامه زمان‌بندي با چالش در اجرا مواجه مي‌شوند و آنچه مسلم است بسياري از فعالان اين حوزه نتوانسته‌اند خودشان را با اين موضوع تطبيق دهند و اين افت توليد بيشتر مربوط به شرايط خاصي است كه پس از شيوع كرونا در كشور به وجود آمده است.
بيماري كرونا نه تنها اقتصاد ايران بلكه اقتصاد كشورهاي بزرگ نظير امريكا و كشورهاي اروپايي را نيز فلج كرده است و چين ضربه بزرگي به همه كشورها زد و منفعت بالايي را هم در اين مدت كسب كرد. آنچه مسلم است اقتصاد كرونا اقتصاد جنگي است و چين به عنوان يك ابرقدرت با اين اتفاق شروع به مكيدن منابع مالي اكثر كشورها كرده است.
در شرايط هجوم نقدينگي به بازار مسكن سيل تقاضاي كاذب ايجاد مي‌شود و شرايط براي حضور دلالان فراهم خواهد شد آيا اين موضوع به ركود بازار مسكن دامن مي‌زند؟
به اعتقاد من سوداگري و دلالي در بازار مسكن معنا ندارد زيرا چه كسي مي‌تواند تعداد بالايي مسكن را انبار كند و زمان گراني بفروشد؟
متاسفانه اين اصطلاح غلط از ۱۵ سال قبل بر سر زبان‌ها افتاد و مكرر هم از آن استفاده شد اين در حالي است كه دلالي زماني رخ مي‌دهد كه شما كالايي را كه ارزش چنداني در بازار ندارد سلف خري و انبار مي‌كنيد و زماني كه قيمت آن كالا صعودي شد آن را مي‌فروشيد اما به نظر شما چه كسي مي‌تواند ۲۰ درصد از واحدهاي مسكوني را بلوكه كند و در قيمت مسكن تاثيرگذار باشد؟ در حال حاضر چند اصطلاح غلط در بازار مسكن وجود دارد كه زياد استفاده مي‌شوند. يكي از آنها دلالي در مسكن و ديگري حباب مسكن است.
زيرا مسكن كه مانند گوشي موبايل نيست كه با نوسان نرخ ارز افزايش قيمت پيدا كند و پس از كاهش نرخ دلار به يك‌باره همين ميزان شايد هم كمي بيشتر قيمتش افت كند، در طول ۴۰ سال گذشته چه زماني شما ديده‌ايد كه حباب مسكن بتركد؟ نبايد با اين اصطلاحات خودمان را فريب دهيم.
پس معتقديد كه افزايش قيمت رخداده در بخش مسكن حباب نيست؟
بله. هم اكنون بين ۶۰ تا ۸۰ درصد قيمت مسكن رشد كرده، اين حباب در بخش مسكن نيست بلكه نيازي است كه همزمان با رشد ديگر كالاها به وجود آورده است. هم اكنون شرايط به گونه‌اي پيش مي‌رود كه مرتبا قيمت‌ها بالا مي‌رود و تا ۵ برابر رشد قيمت را تجربه كرده است اما بر اساس برآوردها تا يكسال آينده كه وضعيت بيماري كرونا مشخص شود بخش مسكن نيز مجددا وارد فاز رونق خواهد شد.
املاك تجاري به دليل ركود فراگيري كه در عرصه قدرت خريد مردم به وجود آمده اين روزها شرايط مساعدي ندارند و اغلب مغازه‌هايي كه در پاساژها و مراكز تجاري ساخته شده‌اند خالي هستند و خريد و فروشي هم نمي‌شود. اين موضوع را چطور ارزيابي مي‌كنيد؟ آيا اين موضوع نشان‌دهنده بحران تازه‌اي در بخش مسكن تجاري است؟
از زمان شيوع ويروس كرونا كليه املاك از جمله تجاري و مسكوني در ركود قرار گرفته است، هر چند اين موضوع مقطعي است البته در اين مدت قيمت ملك تجاري رشد چشمگيري داشته و تا ۲۰۰ درصد هم بالا رفته است و عملا خريداري براي سرمايه‌گذاري در بازار وجود ندارد. در كنار اين موضوع درآمد مغازه‌ها هم مناسب نيست اين در حالي است كه در گذشته شايد مغازه يك فرد ارزش چنداني هم نداشت اما درآمد بسيار بالايي از كالايي كه عرضه مي‌كرد به دست مي‌آورد و همين امر برايش حائز اهميت بود.
با توجه به ركود در بورس و خروج بخشي از سرمايه‌ها از اين بازار و در كنار آن افت قيمت ارز و سكه آيا بايد منتظر شوك تازه‌اي در بخش قيمت مسكن باشيم؟ و اين بازار با هجوم تازه‌اي از سرمايه‌گذاران مواجه خواهد شد؟
پيش‌بيني بنده زماني كه شاخص‌هاي بورس از كانال ۵۰۰۰ واحدي به كانال ۱ ميليون و ۲۰۰ هزار تايي رسيد و پس از آن كانال ۲ ميليون واحدي را هم فتح كرد اين بود كه با توجه به پارامترهاي موجود شاخص‌ها مجددا به يك ميليون و ۲۰۰ هزار برخواهد گشت. البته تمامي بورس‌هاي دنيا نيز تحت‌تاثير ويروس كرونا افت‌هاي زيادي را تجربه كردند.
شيوع ويروس كرونا در حالي اتفاق افتاده كه بورس‌هاي اروپايي و امريكايي ريزش‌هاي چند هزار ميليارد دلاري داشته‌اند. دو حوزه مسكن و بورس همواره طي دهه‌هاي اخير با يكديگر رقابت داشته‌اند و معمولا پيروز اين رقابت، مسكن بوده است. اما تاثير آن در بخش مسكن چندان زياد نخواهد بود زيرا قيمت مسكن در ماه‌هاي گذشته هر ماه بين ۷ تا ۸ درصد بالا رفته كه علت اصلي آن هم وضعيت موجود اقتصادي است.
در حال حاضر چند اصطلاح غلط در بازار مسكن وجود دارد كه زياد استفاده مي‌شوند. يكي از آنها دلالي در مسكن و ديگري حباب مسكن است زيرا مسكن كه مانند گوشي موبايل نيست كه با نوسان نرخ ارز افزايش قيمت پيدا كند و پس از كاهش نرخ دلار به يك‌باره همين ميزان شايد هم كمي بيشتر قيمتش افت كند، در طول ۴۰ سال گذشته چه زماني شما ديده‌ايد كه حباب مسكن بتركد؟ نبايد با اين اصطلاحات خودمان را فريب دهيم.