افزايش وام مسكن چقدر راهگشاست؟
بازپرداخت 2.5 ميليارد توماني براي وام مسكن ملي
گروه اقتصادي
اواخر اسفند ماه سال گذشته سازمان نظام مهندسي برآوردي از ميزان تغيير هزينه ساخت در سال 1402 را منتشر كرده بود كه بر اساس پيش‌بيني اين سازمان هزينه ساخت هر مترمربع زيربناي ساختمان در سال جديد حداقل 158درصد رشد خواهد داشت، هزينه ساخت و ساز باعث شده تامين هزينه پروژه ساخت يك آپارتمان از توان بخش بزرگي از فعالان صنعت ساختمان خارج شود و سود كساني را هم كه به ساخت و ساز ورود مي‌كنند تا حد قابل توجهي پايين بياورد و آن‌گونه كه در برخي آمارها آمده سود سازندگان به حدود 28درصد تنزل پيدا كند. در اين ميان با توجه به رشد قيمت مسكن و هزينه ساخت و ساز مهرداد بذرپاش، وزير راه و شهرسازي سه‌شنبه عصر در توييتر اعلام كرد: امروز در شوراي پول و اعتبار، وام نهضت ملي مسكن به ۵۵۰ ميليون تومان افزايش يافت، پيش از اين سقف تسهيلات نهضت ملي مسكن ۴۵۰ ميليون تومان بود كه در برخي مناطق بانك‌ها مبلغي كمتر از اين سقف را پرداخت مي‌كردند. با وجود اين، از سال گذشته با توجه به نوسانات نرخ مصالح ساختماني، پيشنهاداتي براي افزايش سقف وام ساخت مسكن ارايه شده بود كه درنهايت اين پيشنهادات در شوراي پول و اعتبار بررسي شده و سقف تسهيلات به ۵۵۰ ميليون تومان افزايش يافت.
بازپرداخت 2 ميليارد و 556 ميليوني وام 550 ميليوني
بر اساس اين گزارش در بهمن ماه سال گذشته سعيدرضا كوهي، رييس اداره كل اعتبارات بانك مسكن اعلام كرده بود در طرح نهضت ملي مسكن، چون حد اعتباري ديده نشده بود از منابع داخلي بانك‌ها پرداخت مي‌شد كه نرخ آن 18درصد بود كه به 23 درصد تغيير كرد و اقساط متقاضيان را هم بين 8 و نيم تا 9 ميليون تومان به صورت اقساط پلكاني و 20 ساله اعلام كرده بودند. از بهمن ماه سال گذشته تا امروز مسوولان مربوطه اشاره‌اي به پرداخت يارانه براي كاهش سود تسهيلات نهضت ملي مسكن نكرده‌اند. با فرض اينكه قرار است سود تسهيلات 23درصد شوراي پول و اعتبار باشد مبلغ اقساط وام مذكور براي متقاضيان نهضت ملي مسكن به بالاي 10 ميليون تومان افزايش مي‌يابد .بر اين اساس در دوره بازپرداخت 20 ساله تسهيلات 550 ميليون توماني اين وام، مبلغ اقساط ماهانه معادل 10 ميليون و 653 هزار تومان خواهد بود. كل بازپرداخت اين وام در ماه آخر سال بيستم 2 ميليارد و 556 ميليون و 844 هزار تومان است.پيش از اين و در وام 450 ميليون توماني مبلغ اقساط ماهانه 8 ميليون و 716 هزار تومان بود.كل بازپرداخت اين وام در ماه آخر سال بيستم حدود 2 ميليارد و 92 ميليون تومان و كل سود تسهيلات وام 450 ميليون توماني حدود يك ميليارد و 642 ميليون تومان بود.
سيستم ساخت و ساز با ارقام پايين اصلا قابليت اجرا ندارد
بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن در مورد افزايش وام نهضت ملي مسكن از 450 به 550 ميليون تومان به «اعتماد» گفت: آنچه مسلم است سيستم ساخت و ساز در كشور با ارقام پايين گذشته ديگر قابليت اجرا شدن ندارد و به ناچار هزينه ساخت نيز همسو با تورم رشد مي‌كند، اما بايد ديد آيا افرادي كه خواستار اين وام 550 ميليون توماني هستند قدرت پرداخت آن را هم دارند يا خير و اقساط پلكاني آن به چه شكل خواهد بود.
ستاريان تصريح كرد: البته اصل قضيه اين است كه ارايه اين نوع وام‌هاي دستوري، تكليفي براي بانك‌هاست كه در كنار افزايش نرخ تورم در كشور، اگر اقساط پلكاني
به گونه‌اي باشد كه ابتدا رقم بازپرداخت كم باشد و رفته‌رفته اين رقم افزايش پيدا كند در واقع نوعي فريب دادن خودمان است، چراكه با افزايش تورم قيمت اقساط هم بالا مي‌رود. اين كارشناس بازار مسكن در ادامه خاطرنشان كرد: درنهايت باتوجه به اين ميزان تورم و نرخ كنوني بهره بانكي، بانك‌ها دچار زيان مي‌شوند كه بار اين ضرر و زيان را بايد دولت و در حقيقت ملت بكشند، چراكه دولت هم از درآمدهاي مردم براي اين منظور استفاده مي‌كند.
نظام اقتصادي وارد سيكل غلطي شده است
ستاريان خاطرنشان كرد: با اين نوع سيستم اقتصادي كه در كشور وجود دارد وارد يك سيكل غلطي شده‌ايم كه مكرر هم در حال تكرار شدن است و حاضر هم نيستيم اين سيكل را بشكنيم و از اين منجلاب خارج شويم.
اين كارشناس بازار مسكن ادامه داد: چه افرادي كه موافق حل مسائل برجام و چه افرادي مخالف آن هستند به اين نكته توجه ندارند كه برجام تنها درصدي از مشكلات را آن هم براي مدتي كوتاه حل خواهد كرد و براي مقطعي امكان رشد يك اقتصاد غلط را فراهم مي‌كند. ستاريان افزود: حل برجام كه تاثيري بر غلط بودن اقتصاد ايران ندارد، چراكه قوانين و ساختار اقتصادي كشور از بانك‌ها گرفته تا كليه معاملات كشور و برخي فعاليت‌هاي بخش خصوصي و دولت اشتباه است و بايد اين مسائل و مشكلات شكافته و از ابتدا درست شوند، اينكه امروز اعلام شده 550 ميليون تومان وام براي نهضت ملي مسكن مي‌دهند سال بعد اين رقم ممكن است 750 ميليون تومان اعلام شود و دو سال بعد با اين تورم شايد 3 ميليارد تومان شود اما بايد ديد نتيجه چه خواهد شد.
در 20 سال آينده ارزش 550 ميليون تومان يك‌چهارم هم نيست
اين كارشناس بازار مسكن گفت: از اينكه اگر مشكلات مربوط به برجام حل شود و نفت را هم بهتر بفروشند و مردم مرفه‌تر خواهند شد كه حرفي نيست اما مساله اصلي اقتصاد كشور است كه غلط اداره مي‌شود ضمن آنكه هر زمان دولت تغيير كرده در سياستگذاري‌هاي قبلي با مشكل مواجه شده‌ايم. ستاريان تصريح كرد: كاملا واضح است كه طي 20 سال به اندازه‌اي ارزش اين وام 550 ميليون توماني افت مي‌كند كه اگر محاسبه شود ارزش آن شايد كمتر از 100 ميليون تومان هم بشود. او افزود: نهضت ملي مسكن اگر از طرف دولت باشد اين نهضت دولتي است، اما اگر اين نهضت براي ملت باشد صحيح است، زيرا دولت كه نبايد كار ساخت و ساز را انجام دهد و حتي توان تامين منابع مالي اين پروژه را هم ندارد، تنها كار دولت تامين زمين در طرح‌هاي بالادستي است و بايد اين نوع پروژه‌ها را به بخش خصوصي واگذار كند.
هيچ دولتي بيش از 3 درصد وارد ساخت و ساز مسكن نشده است
اين كارشناس بازار مسكن ادامه داد: در 50 ساله اخير بين 95 تا 97 درصد توليد را بخش خصوصي انجام داده و در دنيا هم همين است و هيچ دولتي بيش از 3 درصد وارد ساخت و ساز مسكن نشده، زيرا اصلا براي‌شان مقدور نيست و ما هم به جاي آنكه 95 درصد اين نهضت را براي بخش خصوصي ايجاد كنيم و ابزار و امكاناتي در اختيار اين بخش بگذاريم تا توان ساخت داشته باشند همه را به دولت داده‌ايم. او افزود: براي طرح مسكن ملي 4 ميليون نفر ثبت‌نام كردند و دولت با فيلتر عده‌اي را حذف مي‌كند و اين عده در مقابل دولت قرار مي‌گيرند، اين در حالي است كه هر فردي كه ثبت‌نام كرده به مسكن نياز داشته و عمده مسكن در كشور مصرفي است. ستاريان گفت: دولت اعلام مي‌كند قصد ساخت يك ميليون واحد مسكوني دارد و براي اين منظور تبليغات زيادي هم مي‌كند، اما در آخر سازندگان تحليلي از آينده اين بازار ندارند و ابزارشان را زمين مي‌گذارند و شاهد آنيم كه ميزان توليد از سال‌هاي قبل تاكنون روندي كاهشي داشته است.
وظيفه دولت بهبود رابطه ميان خريدار سرمايه‌گذار و سازنده است
او افزود: خريدار، سرمايه‌گذار و سازنده در دنيا بخش خصوصي است و سوال اين است كه كار دولت در اين ميان چيست؟ آيا بهتر نيست كه دولت رابطه‌هاي ميان خريدار و سرمايه‌گذار و سازنده را بهبود بخشد؟ مشكل اصلي در بهبود رابطه ميان اينهاست و ابزارهاي مالي كه تسهيل‌گر باشند تا بخش خصوصي توان توليد يك ميليون واحد مسكوني در سال را داشته باشد. اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: در اين طرح نهضت مسكن ملي تنها چند شركت دولتي و نيمه دولتي خواستار اجراي پروژه هستند و براي بخش خصوصي كاري نشده تا بتوانند اين پروژه را اجرا كنند، اين درحالي است كه بخش خصوصي نيازمند ابزار مالي است مانند تمامي كشورهاي ديگر اين ابزار مالي هم در اقتصاد دولتي راه نمي‌افتد، زيرا متولي اقتصاد دولت است و نه مردم و تا زماني كه پروژه‌هاي اقتصادي همراه با ابزارهاي مالي واگذار نشوند بخش خصوصي توان ادامه ندارد و مي‌بينيم كه تمامي ابزارهاي موجود از ليزينگ و سهام، اوراق مشاركت و بازارهاي رهني و... همگي در اختيار شركت‌هاي دولتي است با اين شرايط چطور مي‌توان انتظار داشت كه بخش خصوصي كه ديروز توان توليد 400 هزار مسكن داشته امروز يك‌باره يك ميليون مسكن در سال بسازد.