هفته گذشته سيد ابراهيم رييسي، رييس‌جمهور در اجراي اصل ۱۲۳ قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران، «قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها» را كه در جلسه علني روز دوشنبه (۱۰ ارديبهشت ماه) مجلس تصويب شد و در تاريخ (۱۲ ارديبهشت ماه) به تاييد شوراي نگهبان رسيده بود براي اجرا به قوه قضاييه، وزارت كشور، وزارت راه و شهرسازي، وزارت امور اقتصادي و دارايي، وزارت تعاون، كار و رفاه اجتماعي و بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران خارجه ابلاغ كرد. بر اين اساس، تقويت بازار اجاره از طريق ارايه مشوق به موجران، استفاده از ظرفيت شهرداري‌ها براي شناسايي خانه‌هاي خالي و هزينه اين بخش از ماليات براي احياي بافت‌هاي فرسوده شهري و ساخت خانه‌هاي ارزان‌قيمت براي اشخاص بي‌بضاعت، الزام تمامي دستگاه‌هاي اجرايي براي ارايه رايگان اطلاعات مورد نياز در سامانه ملي املاك و اسكان و پيش‌بيني ضمانت‌هاي اجرايي براي عدم درج اطلاعات در سامانه و خوداظهاري در سامانه ملي املاك و اسكان برخي ويژگي‌هاي اين طرح به شمار مي‌رود.
همچنين تقويت سامانه ملي املاك و اسكان جهت شناسايي خانه‌هاي خالي، تكميل سامانه ملي املاك و اسكان و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور و ضمانت اجرايي براي ثبت قراردادها و ارايه راهكارهايي براي الزام‌آور شدن اين راهكارها از ديگر مواردي است كه در اين طرح به آن توجه جدي شده است. بر اساس بندهايي از اين طرح، تمامي قراردادها اعم از اجاره و خريدوفروش بايد در سامانه ثبت شوند و با اخذ كد رهگيري امكان ارزيابي آنچه در بازار مسكن مي‌گذرد، وجود دارد. (۱۶ ارديبهشت ماه) نيز اعلام شد «كه طرح ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها كه توسط مجلس و به پيشنهاد وزارت راه و شهرسازي تدوين و اصلاح شده بود، توسط شوراي نگهبان تاييد شد كه با ابلاغ اين طرح بخشي از مشكلاتي كه هم‌اكنون در بازار اجاره، زمين و مسكن وجود دارد، رفع خواهد شد.» سيد جواد سادات، معاون وزير راه و شهرسازي درباره قانون ساماندهي بازار زمين و مسكن مي‌گويد: طبق ماده ۷ قانون ساماندهي بازار زمين و مسكن، اگر نرخ تورم عمومي برخي استان‌ها بيش از ۳۰ درصد باشد، وزارت راه و شهرسازي مي‌تواند از طريق شوراي عالي مسكن نرخ افزايش اجاره‌بها را تعيين كند. به گفته وي در يكي از تبصره‌ها نيز به اين موضوع اشاره شده كه اگر موجري سقف افزايش اجاره‌بها را رعايت نكند، مستاجر حق دارد با گذشت پنج سال كه از آن ملك بلند شده، براي دريافت مابه‌التفاوت شكايت كند. البته قرارداد‌هايي كه پس از تصويب قانون منعقد شوند، شامل اين قانون خواهند شد. اين مقام مسوول درباره برخي ساز و كارهاي تشويقي به كار گرفته شده در اين قانون نيز گفته است:
اگر موجري، خانه خود را در اختيار خانوار‌هاي تحت پوشش كميته امداد يا بهزيستي قرار دهد، شامل ۱۰۰ درصد معافيت مالياتي خواهد شد. اگر موجري خانه خود را به افرادي كه كارگر يا كارمند تامين اجتماعي هستند، اجاره دهد تا سقف معافيت بر حقوق مستاجر، از پرداخت ماليات معاف خواهد شد. اگر موجري با مستاجر قرارداد ۲ تا سه ساله ببندد، به ترتيب ۷۰ تا ۱۰۰ درصد از معافيت‌هاي ماليات بر درآمد اجاره بهره‌مند خواهد شد.
قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها در مرحله اجرا بايد ارزيابي شود
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن در خصوص قانون ساماندهي بازار زمين و مسكن بر اين باور است كه برخي قوانين به جاي حل مشكلات بر مشكلات قبلي اضافه هم مي‌كنند و بايد ديد اين قوانين در اجرا با چه چالش‌هايي روبه‌رو خواهند شد.
اكبرپور در ادامه به «اعتماد» گفت: زماني كه موجري كرايه ملكش را اضافه مي‌كند اين افزايش قيمت بر اساس فرآيندهاي تورمي و بالا رفتن ارزش اين ملك است، اصولا ميزان متداول براي افزايش نرخ اجاره ملك نو يا قديمي هم فرق دارد، در صورتي كه ملكي نو باشد نرخ رهن آن يك‌ششم ارزش كل ملك محاسبه مي‌شود و در صورتي ملك قديمي باشد بين يك‌هفتم تا يك‌هشتم قيمت ملك را براي رهن آن در نظر مي‌گيرند.
راه دور زدن اين قانون وجود دارد؟
اين كارشناس حوزه مسكن با اشاره به قانون جديد در حوزه اجاره مسكن افزود: اگر اين مقداري كه دولت اعلام كرده جوابگوي اين ميزان متداول و مرسوم اجاره‌بها نباشد ممكن است مالك متضرر شود و سوال اينجاست كه اين مساله از سوي كدام نهاد قرار است جبران شود؟
او ادامه داد: اين موضوع به اين معني است كه مالك بايد در واقع ملكش را ارزان‌تر اجاره بدهد تا ضعف دولت را در حفظ ارزش پول جبران بكند و تقاص ضعف دولت را موجران بايد بدهند. او با اشاره به اين موضوع كه اگر موجري سقف اجاره‌بها را رعايت نكند مستاجر پس از پنج سال حق شكايت داشته و مي‌تواند مابه‌التفاوت اجاره را از موجر دريافت كند، تصريح كرد: اينكه بعد از ۵ سال مي‌تواند شكايت بكند حاصلش اين است كه نهايتا مالكين نرخ قرارداد را در سامانه ثبت نخواهند كرد و از اين روش استنكاف خواهند كرد و ممكن است قرارداد را به صورت توافقي منعقد كنند.
معافيت‌هاي مالياتي به تثبيت اجاره‌بها كمك مي‌كند
اكبرپور ادامه داد: در صورتي هم كه قرارداد اجاره ملك در سامانه‌اي به ثبت نرسد، مستاجر هم قادر به شكايت نخواهد بود يا به گونه‌اي ممكن است با يكديگر به توافق برسند و بدون اينكه حتي امضايي رد و بدل شود موجر وجه را مي‌گيرد به عبارتي شبيه فرآيند زيرميزي مي‌شود و صورت مساله پاك مي‌شود و اين مدل از قانون‌هاي غيرمولد را به راحتي دور مي‌زنند.
اين كارشناس حوزه مسكن در مورد اثرات مشوق‌هاي مالياتي و انعقاد قراردادهاي طولاني مدت با مستاجران و ارايه معافيت‌هاي مالياتي ۷۰ تا ۱۰۰ درصدي خاطرنشان كرد: معافيت‌هاي مالياتي به تثبيت اجاره‌بها و تمايل مالك به استمرار اجاره به مستاجري كه از او رضايت دارد، كمك مي‌كند كه البته بايد قوانين ديگري نيز به همين منظور به تصويب برسد تا كمبودهايي كه بابت كاهش ارزش پول ملي به موجر منتقل مي‌شود، جبران
شود. او ادامه داد: غير از مساله معافيت‌هاي مالياتي، كاهش عوارض شهرداري‌ها نيز مي‌تواند موثر باشد اگر اين‌گونه فرض كنيم كه تا ۵۰ درصد عوارض شهرداري را براي آپارتمان‌ها يا املاكي كه اجاره داده مي‌شوند، معافيت بدهند و استمرار هم داشته باشد موجران با كاهش‌هاي ۱۰ تا ۲۰ درصدي در عوارض سالانه شهرداري‌ها مواجه مي‌شوند.
اكبرپور ادامه داد: يكي ديگر از مشوق‌ها براي موجران پرداخت وام‌هايي است كه بابت بهبود شرايط بهسازي و مقاوم‌سازي املاك است، وام‌هايي با نرخ بهره پايين كه مي‌تواند در اختيار موجران قرار گيرد.
چرا موجران با بهانه و بي‌بهانه عذر مستاجر را مي‌خواهند؟
مجيد گودرزي، كارشناس حوزه مسكن در مورد قانون ساماندهي بازار زمين و مسكن به «اعتماد» گفت: پيشينه قانوني براي تنظيم مقررات اجاره ملك همواره با چالش‌هايي همراه بوده است يكي از آنها اين است كه به محض اينكه خواسته‌هاي موجران برآورده نشود از مستاجر درخواست جابه‌جايي مي‌كنند و عملا مستاجر را از ملك خودشان اخراج مي‌كنند كه اين موضوع يك ضعف اساسي در قوانين ماست و هنوز هم در قرن بيست و يكم موجران قادرند هر زماني كه اراده كنند با بهانه يا بي‌بهانه عذر مستاجر را بخواهند.
او افزود: اين در حالي است كه در دنياي پيشرفته و در كشورهايي كه در حوزه اجاره صاحب قانون و صاحب روش درستي هستند عموما يا جنگ باعث آوارگي و جابه‌جايي خانواده‌ها مي‌شود يا قانون و براي اينكه قانون هم بتواند يك خانواده را از محل زندگي‌شان جابه‌جا كند بايد مستندات محكمي در دست داشته باشند، از جمله اينكه مستاجر از پرداخت اجاره‌بها امتناع كرده باشد يا آسيبي به ملك وارد كرده باشد و قصد فروش ملك خود را داشته باشد. او افزود: به عنوان مثال دركشوري مانند آلمان قراردادها دو نوع هستند يا كوتاه‌مدت و يكساله كه معمولا مخصوص دانشجويان و مهاجرين و كارمندان است يا قراردادهاي دايمي كه عموما لغو اين قراردادها هم هفت تا هشت ماه طول مي‌كشد و هزينه‌هاي زيادي هم به دنبال دارد.
اين كارشناس حوزه مسكن تصريح كرد: اين در حالي است كه در ايران متاسفانه اخراج مستاجران حق مسلم صاحبان ملك است و متاسفانه هزينه‌هاي تصميم موجران را هم تماما بايد مستاجران پرداخت كنند.
۳۱ درصد مردم كشور مستاجر هستند
او تصريح كرد: به هرحال اين قانون از سوي نمايندگان مجلس بعد از ۱۱۶ سال براي اولين‌بار به تصويب رسيده است و به اين حوزه ورود كردند و اميدواريم اين قانون باعث شود تا جامعه ما ترقي پيدا كند.
گودرزي با اشاره به ميزان مستاجران در كشور گفت: به صورت ميانگين حدود ۳۱ درصد از مردم كشور مستاجر هستند و بي‌قانوني و رفتارهاي خودسرانه باعث فلاكت و بدبختي قشر عظيمي از مردم ما شده است. اين كارشناس حوزه مسكن با توجه به قانون ساماندهي بازار زمين و مسكن تصريح كرد: بازار مسكن پيش از اين قانون رسما رها شده بود، اما قاعدتا اين قانون نياز به ترميم و اصلاح و به‌روزرساني دارد كه اميدوارم در اين خصوص دريغ نشود.
او تصريح كرد: اين قانون براي اولين‌باراست كه به اجرا گذاشته مي‌شود و ممكن است كم و كسرهايي هم داشته باشد يا با منازعات و مناقشاتي نيز روبه‌رو شود كه حتما بايد اصلاحاتي روي آن انجام شود.
آلمان با سرمايه‌گذاري در بخش مسكن به بالاترين سطح رفاه دست يافت
اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به ارايه مشوق‌هاي مالياتي براي موجران گفت: در همه دنيا اين مدل از مشوق‌ها وجود دارد به عنوان نمونه در كشور آلمان كه در قانونگذاري حوزه مسكن پيشرو هم هست بيش از ۵۰ درصد مردم آلمان موجر هستند و به خاطر تصويب مصوبه سال ۱۹۹۹ به مردم آلمان اعلام شد هر فردي كه در آلمان شرقي سابق سرمايه‌گذاري كند تا ۱۰ سال از پرداخت عوارض و ماليات معاف مي‌شود و به همين خاطر به قدري خانه‌سازي در اين منطقه انجام شد كه از ۳۰ سال قبل لنگرگاه محكم اقتصاد آلمان بخش مسكن شده است و سطح رفاه مردم آلمان در بالاترين رتبه قرار گرفته است.
گودرزي ادامه داد: اين در حالي است كه در كشوري مانند امريكا در طول ۴۰ سال گذشته با ۴۰۶ درصد رشد در قيمت مسكن مواجه شدند و در مقابل آلمان يكي از كارنامه‌هاي موفق در بخش مسكن را داراست.
اين كارشناس حوزه مسكن تصريح كرد: خانه‌ها درآلمان به دو دسته تقسيم مي‌شوند يا مصرفي هستند يا سرمايه‌اي كه سرمايه‌اي‌ها مشمول ماليات مي‌شوند و دولت آلمان از اين مدل مسكن ماليات دريافت مي‌كند، اما مسكن مصرفي تا ۱۰ سال معاف از پرداخت ماليات است و تنها اگر قبل از ۱۰ سال به فروش برسد مشمول ماليات مي‌شود.
برخي ممكن است قراردادهاي ملكي را در سامانه‌ها ثبت نكنند
او ادامه داد: در ايران نيز بايد قاعدتا به سمتي حركت كنيم كه قراردادها طولاني مدت‌تر بشوند به اين دليل كه قراردادهاي كوتاه‌مدت باعث آشفتگي و به هم ريختگي زندگي در حوزه كار و فعاليت و ثبت‌نام دانش‌آموزان و…مي شود كه غير از تحميل هزينه‌هاي زياد به خانواده‌ها مشكلات ديگري را هم به دنبال دارد. گودرزي خاطرنشان كرد: البته برخي ممكن است قراردادهاي ملكي را در سامانه‌ها ثبت نكنند و به همين منظور بايد با قاطعيت با اين افراد برخورد شود تا قانون به سمت عملي شدن و تامين رفاه جامعه حركت كند البته اين مشوق‌ها، مشوق‌هايي است كه مي‌تواند به ساماندهي بازار اجاره ملك كمك كند. او ادامه داد: يكي از مشكلات اساسي مستاجران اين است كه براي به‌روزرساني و افزايش شديد قيمت ملك معمولا پس از يك‌سال موجران اقدام به اخراج مستاجران مي‌كردند يا با قيمت‌هاي بسيار بالاتري پيشنهادات جديدي مي‌دادند، اما با اين قانون جديد هم محاسبات بهتري انجام و هم هزينه‌هاي كمتري به جامعه تحميل مي‌شود و هم ثبات نسبي در اين بازاراتفاق مي‌افتد.
ترمز رشد قيمت‌ها بايد كشيده مي‌شد
اين كارشناس حوزه مسكن در مورد وضعيت اين روزهاي بازار اجاره‌بها نيز گفت: بازار ملك اين روزها به شدت متورم شده كه به حد غير قابل تحمل و كمرشكني هم رسيده است و بسياري از موجران با اجاره دادن تنها يك واحد مسكوني مي‌خواهند هزينه‌هاي معاش خود را تامين كنند كه از اساس اين مساله غلط است، چراكه اولا هزينه مسكن در سبد هزينه خانوارها در دنيا به‌طور متوسط ۲۳ درصد و در كشور ما بيش از ۷۰ درصد است و در بسياري از مواقع به خصوص در تهران با ۱۰۰ درصد مزد مصوب هم افراد نمي‌توانند يك واحد مسكوني را اجاره كنند.
گودرزي تصريح كرد: بايد در يك جايي ترمز اين روند افزايشي قيمت‌ها كشيده مي‌شد و تلاش كرد تا با ابزارهاي قانوني و ارايه بسته‌هاي تشويقي براي عرضه مسكن به خصوص با ارايه زمين‌هاي رايگان بتوانيم حوزه مسكن را به سمت ثبات ببريم، اما در حال حاضر با بازاري متشنج و متلاطم روبه‌رو هستيم كه براي مستاجران غيرقابل تحمل شده است و امروز در بسياري از شهرهاي بزرگ مشكل اول جوانان ما براي تشكيل خانواده يا حتي ادامه زندگي فقدان مسكن است كه به يك چالش بزرگ تبديل شده كه اميدواريم اين مشكل به حد تعادل برسد.