طرح دولت درد مستاجران را درمان مي‌كند؟
بسته جديد وزارت راه و شهرسازي براي ساماندهي بازار اجاره، با وجود تاكيد بر حمايت از مستاجران، عمدتا شامل سياست‌هايي است كه پيش‌تر نيز مطرح شده و در عمل به اجرا درنيامده‌اند. در اين بسته، برنامه مشخصي براي مقابله با سوداگري، اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي يا اصلاح ساختار مشاوران املاك و پلتفرم‌هاي مجازي ديده نمي‌شود. اين در حالي است كه بازار اجاره مسكن در ايران، به‌ويژه در كلانشهرها با بحران‌هاي جدي روبه‌رو است.
در بسته اخير، مواردي چون واگذاري زمين به شهرداري‌ها و بخش خصوصي، تهاتر زمين با واحدهاي آماده، ورود دولت به اجاره‌داري حرفه‌اي و حمايت از ساخت مسكن اجاره‌اي مورد تاكيد قرار گرفته، اما اين سياست‌ها در گذشته نيز اجرا شده و به دلايلي چون فساد، عدم شفافيت و نبود نظارت موثر، اغلب به شكست انجاميده‌اند.
به گزارش منابع مطلع، در اين بسته اشاره‌اي به چگونگي شناسايي خانه‌هاي خالي، اخذ ماليات از مالكان چندخانه‌اي يا ايجاد مشوق براي عرضه اين واحدها به بازار اجاره نشده است. بر اساس آمار رسمي، بيش از ۲,۵ ميليون خانه خالي در كشور وجود دارد كه مي‌توانند در كاهش التهاب بازار اجاره نقش كليدي ايفا كنند، اما ابزارهاي اجرايي دولت براي ورود اين واحدها به بازار همچنان ناكارآمد باقي مانده‌اند.
در بخش ديگري از بسته، بار ديگر به واگذاري زمين براي ساخت مسكن اشاره شده است. اين واگذاري‌ها عمدتا به شهرداري‌ها، نهادهاي دولتي يا پيمانكاران بخش خصوصي انجام مي‌شود. تجربه طرح‌هاي گذشته نشان مي‌دهد كه اين مدل، به جاي افزايش عرضه مسكن، زمينه‌ساز رانت و انحراف منابع شده و هدف‌گذاري اصلي يعني «دسترسي مردم به مسكن ارزان» محقق نشده است.
تهاتر زمين با واحدهاي آماده پيمانكاران و اجاره‌داري مستقيم دولت از ديگر بخش‌هاي اين بسته است؛ رويكردي كه به‌گفته تحليلگران، قابليت توسعه در مقياس ملي ندارد و بار مالي قابل توجهي براي دولت ايجاد مي‌كند. در اغلب كشورهاي دنيا، تصدي‌گري مستقيم دولت در اجاره‌داري با شكست مواجه شده و نقش دولت بيشتر بر تنظيم‌گري و حمايت متمركز بوده است. در عين حال، اين بسته فاقد برنامه‌اي مشخص براي حمايت از دهك‌هاي كم‌درآمد و زوج‌هاي جوان است. در شرايطي كه هزينه اجاره در بسياري از مناطق شهري بيش از ۵۰ درصد درآمد خانوار را مي‌بلعد، اين بسته نه وام موثر و قابل پرداختي در اختيار مستاجران قرار مي‌دهد و نه راهكاري براي تثبيت قيمت‌ها ارايه مي‌دهد.
بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه پرداخت وام وديعه مسكن در سال‌هاي گذشته به دليل شروط سخت بانكي، عدم همراهي نظام بانكي و سقف‌هاي پايين تسهيلات، با استقبال اندكي مواجه شده است. در بسته جديد نيز تغييري جدي در ساختار وام‌ها ديده نمي‌شود.
در بخشي ديگر از بسته، بر توسعه «اجاره‌داري حرفه‌اي» تاكيد شده، اما مشخص نيست چه نهادي مسوول اجراي اين سياست خواهد بود و چگونه قرار است واحدهاي مسكوني وارد چرخه اجاره‌داري حرفه‌اي شوند. در حال حاضر، اكثريت بازار اجاره در ايران مبتني بر مالكيت فردي و واسطه‌گري سنتي است و زيرساخت لازم براي اجاره‌داري نهادي در كشور وجود ندارد. همچنين در اين بسته هيچ اشاره‌اي به ساماندهي فعاليت پلتفرم‌هاي مجازي مانند «ديوار» و «شيپور» نشده است. كارشناسان اقتصادي معتقدند كه اين پلتفرم‌ها در فقدان نظارت، به يكي از عوامل موثر در شكل‌گيري قيمت‌هاي غيرواقعي و افزايش انتظارات تورمي در بازار مسكن تبديل شده‌اند. نبود سازوكار نظارتي بر آگهي‌ها و درج قيمت‌هاي دلخواه از سوي مالكان، فضا را براي سوداگري مهيا كرده است.
بر اساس اعلام رسمي وزارت راه، هدف از اين بسته، «افزايش عرضه، حمايت از مستاجران و ايجاد تعادل در بازار اجاره» عنوان شده، اما شواهد نشان مي‌دهد كه ابزارهاي در نظر گرفته شده براي تحقق اين اهداف، از جنس راهكارهاي تكراري و ناكارآمد است.
در سال‌هاي اخير، بسته‌هاي متعددي با هدف كنترل بازار مسكن و اجاره تدوين شده، اما در نبود ضمانت اجرايي، ضعف نظارت و ناهماهنگي ميان نهادهاي مسوول، اين بسته‌ها يا به مرحله اجرا نرسيده‌اند يا در اجرا با شكست مواجه شده‌اند. به همين دليل، كارشناسان نسبت به كارآمدي بسته جديد نيز ترديد دارند. از سوي ديگر، هنوز سازوكار مشخصي براي ثبت قراردادهاي اجاره در سامانه املاك و اسكان، رتبه‌بندي مشاوران املاك يا مقابله با قراردادهاي صوري و غيررسمي پيش‌بيني نشده است. اين مسائل، روند شفاف‌سازي بازار را با چالش روبه‌رو كرده و اجراي هرگونه سياست حمايتي را دشوار مي‌سازد.
در مجموع، بسته جديد وزارت راه و شهرسازي در حالي رونمايي شده كه عملا فاقد طرحي نو براي حل بحران بازار اجاره است. سياستگذاري‌هاي گذشته با اندكي تغيير در ظاهر، بار ديگر مطرح شده‌اند، بدون آنكه زمينه اجراي موفق آنها فراهم شده باشد. به گفته كارشناسان، تا زماني كه دولت به اصلاح ساختاري در نظام اجاره، اخذ ماليات‌هاي هدفمند، ايجاد مشوق‌هاي توليد مسكن اجاره‌اي و نظارت موثر بر مشاوران املاك و پلتفرم‌ها نپردازد، هيچ بسته‌اي قادر نخواهد بود التيام‌بخش درد مستاجران باشد.