طرح «جهش توليد مسكن» به دنبال چيست؟
«مسكن‌سازي» با بدهكار كردن نظام بانكي
گروه اقتصادي
بحران مسكن در كشور ادامه دارد و كسي هم درست نمي‌داند كه چگونه و با چه سياست‌هايي اين بحران را مي‌توان خاتمه داد. مسكن‌هاي موقتي و ايده‌هاي نصفه و نيمه بخشي از راهكارهاي دولت و مجلس براي برطرف كردن معضلات مسكن است. اما طرح دوفوريتي «جهش توليد و تامين مسكن» كه دو روز مانده به پايان تابستان در صحن مجلس راي آورد، مهم‌ترين و البته پربحث‌ترين طرح سياستگذاران و تصميم‌سازان براي بهبود بخشيدن به بازار مسكن است. قرار است در اين طرح حداقل 25 درصد از تسهيلات برخي بانك‌ها براي ساخت مسكن مورد استفاده قرار گيرد تا بتواند به برنامه‌هاي از پيش تعيين‌شده‌اش كه ساخت سالانه يك ميليون واحد مسكوني است، برسد. رقم در نظر گرفته شده براي اين طرح در حالي است كه كشور تا سال 95 نياز به سالانه 2 ميليون واحد مسكوني داشت و بر اساس برخي برآوردهاي اوليه تا 1405 نيزسالانه بايد بيش از 2.5 واحد مسكوني به بازار عرضه شود تا تعادل عرضه و تقاضا به هم نخورد.
انتقال منابع بانكي به طرح مسكن
از علي نيكزاد، نايب‌رييس فعلي مجلس به عنوان اصلي‌ترين فردي نام برده مي‌شود كه پشت طرح مجلس براي ساماندهي مجلس قرار دارد. نيكزاد اولين وزير وزارت راه و شهرسازي پس از ادغام دو وزارتخانه راه و مسكن بود. او را به عنوان متولي مسكن مهر مي‌شناسند كه در حال حاضر نيز از طرح دوفوريتي بهبود بازار مسكن حمايت مي‌كند. نيكزاد «جهش توليد و تامين مسكن» را مهم مي‌داند، چراكه به اعتقاد او «لكوموتيو رشد اقتصادي (همان بخش مسكن) را به ريل باز مي‌گرداند.» با وجود اينكه عمري از مجلس يازدهم نگذشته، اما تعجب‌آور است كه اين طرح با چنين عجله و شتابي به تصويب مي‌رسد. كارشناسان اقتصادي هنوز انتقادهايي به طرح «ماليات‌ستاني از خانه‌هاي خالي» دارند و آن را متناسب با شرايط فعلي نمي‌دانند و معتقدند مي‌تواند توافقنامه‌هاي زيرزميني و غير رسمي در بازار مسكن را رواج دهد. با اين حال نمايندگان از طرح اخير براي ساخت مسكن حمايت گسترده‌اي كردند.
اما در اين ميان كارشناساني هستند كه طرح جهش توليد را طرحي براي «پيشخور كردن» منابع بانكي مي‌دانند و بر اين باروند اين طرح بدون توجه به شرايط موسسات مالي و بانك‌ها مي‌تواند اتفاقات بدي را براي سيستم بانكي به دنبال داشته باشد، چراكه بانك‌ها را موظف كرده حداقل تا 25 درصد از تسهيلات خود را به اين طرح اختصاص دهند. هر چند هنوز مشخص نيست كه نحوه انتقال و ميزان تسهيلات چقدر است اما بر اساس آمارهاي اوليه سيستم بانكي موظف است سال آينده بيش از 300 هزار ميليارد تومان براي ساخت خانه‌هاي ارزان‌قيمت به «حساب ملي مسكن» نزد بانك مسكن واريز كند. در اين صورت از روز شروع اين طرح، بانك‌ها براي ساير بخش‌هاي اقتصادي تسهيلاتي نخواهند داشت و شايد واحدهاي اقتصادي بيشتري در معرض آسيب قرار گيرند. ضمن اينكه از همين الان، بسياري از پيمانكاران خود را آماده مي‌كنند تا در فضاي «رانتي» موجود براي بهره بردن از «فرصت بزرگ درآمدزايي» فعاليت كنند.
مشابه اين رخداد براي ساخت مسكن مهر نيز رقم خورد. براساس گزارش‌هاي مركز آمار تعداد كارخانه‌هاي متوسط و بزرگ مقياس در سال 86 حدود 17 هزار و 600 واحد بود كه در سال 91 به 14 هزار و 780 واحد رسيد. به بيان ديگر طي 5 سال 2820 واحد تعطيل شدند. هر چند آمارها شامل واحدهاي كوچك نيستند اما به‌طور متوسط در هر سال 564 واحد تعطيل شدند. آمارهاي وزارت كار نيز نشان مي‌دهد كه در سال 91 و چند سال پس از شروع ساخت مسكن مهر «حدود 1750 واحد صنعتي دچار اختلال در توليد شدند و چاره‌اي جز تعديل نيروي كار خود نداشتند.» آمارهاي بانك مركزي نشان مي‌دهد كه نقدينگي در انتهاي سال 88 حدود 235 هزار ميليارد تومان بود كه در سال 93 به 595 هزار ميليارد تومان رسيد. به نظر مي‌رسد دولت براي پوشش تسهيلات‌دهي به ساير بخش‌ها به چاپ پول روي آورده كه در نهايت نقدينگي را 154 درصد افزايش داده، به عبارتي در هر سال 38 درصد رشد داشته است. اما آمار ديگري كه مي‌تواند زنگ‌هاي خطر را براي طرحي مشابه مسكن مهر به صدا در آورد، «توقف فرآيند توليد در 90 درصد بنگاه‌هاي صنعتي در فاصله سال‌هاي 89 تا 91 است». در اين سال‌ها عمده منابع بانكي كه پيش‌تر براي تسهيلات‌دهي مورد استفاده قرار مي‌گرفت، به سمت ساخت مسكن مهر رفت از اين‌رو بانك‌ها منابعي براي تقويت توليد در كشور نداشتند. اما نكته ديگري كه بايد به آن توجه كرد، تبصره 5 اين طرح دوفوريتي است كه «بدهي بانك مسكن به بانك مركزي بابت اصل و سود خط اعتباري مسكن مهر از سال 1402 به مدت 10 سال امهال و منابع حاصله به حساب ملي مسكن واريز مي‌شود.» در اين صورت بدهي اين بانك به بانك مركزي تا ده سال به جاي بانك مركزي به حساب ملي مسكن مي‌رود كه مي‌تواند تبعات زيادي را در سيستم بانكي ايجاد كند.
جاي خالي در قسمت «توضيحات»
با وجود اينكه ساز و كار و قوانين اين طرح به صورت كامل مشخص نيست، اما روز 30 شهريور در صحن مجلس به راي گذاشته شد. نكته جالب در اين است كه فايل اين طرح در خروجي «پايگاه اطلاع‌رساني قوانين و مقررات كشور» به‌روز نشده و تا تاريخ نگارش اين گزارش (31 شهريور ساعت 17) قسمت «جزييات طرح» خالي است. مرتضي زمانيان، كارشناس اقتصادي كه چند ساعت پس از راي آوردن اين طرح به گفت‌وگو با راديو اقتصاد نشست، گفته بود: « اين بزرگ‌ترين طرح دهه اخير است در حالي كه سازوكار آن به درستي مشخص نيست اما قرار است در خصوص آن راي‌گيري شود.»
همه طرح‌ها مشابهند، كارفرما فرق دارد
مسكن مهر، مهم‌ترين طرح اقتصادي احمدي‌نژاد براي بهبود اوضاع مسكن بود. هر چند بسياري از مسوولان وقت اين طرح را، بزرگ‌ترين قدم دولت براي خانه‌دار كردن مردم مي‌دانستند اما حادثه‌اي مانند زلزله سال 96 كرمانشاه و تخريب بيش از 80 درصد ساختمان‌هاي مسكن مهر در سرپل ذهاب، نشان داد انتقادها از اين شيوه براي كنترل و مديريت مسكن بي‌ربط نيز نبوده است.
با وجود اينكه قرار بود طرح مسكن مهر، طرحي براي خانه‌دار كردن افراد با قدرت خريد پايين باشد اما به دليل افزايش قيمت مسكن در پايتخت، مسكن‌هاي مهر در شهرهاي اطراف نيز جهش قيمتي داشته است. به گونه‌اي كه در فاز 11 و 8 امير ساوالان قيمت هر واحد مسكوني مسكن مهر با متراژ 120 متر بين يك ميليارد تا 800 ميليون قيمت‌گذاري شده است. در شهر پرند نيز قيمت هر واحد مسكن مهر از 160 ميليون تومان در سال گذشته به بيش از 300 ميليون در تيرماه سال جاري رسيده بود. افزايش قيمت‌ها حتي در مسكن مهر در حالي است كه تيرماه سال جاري رييس اتحاديه املاك پرديس در مصاحبه‌اي عنوان كرده بود كه «متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در اين مسكن‌ها از بهمن سال گذشته 30 درصد گران‌تر شده است. گران‌تر شدن مسكن مهر در شرايطي رخ مي‌دهد كه بسياري از اين واحدها در مناطقي ساخته شده كه امكانات رفاهي مانند دسترسي به مراكز خريد، شبكه حمل و نقل عمومي و حتي خيابان آسفالت شده ندارند. با توجه به تجربه مسكن مهر و مشكلاتي كه دخالت دولت در بازار عرضه ايجاد مي‌كند، مجلسي‌ها از هر گونه طرح‌هايي كه دخالت دولت را در بخش مسكن بيشتر مي‌كند، حذر كنند. حضور دولت و نه تشويق انبوه‌سازان علاوه بر چند نرخي شدن مسكن مي‌تواند رانت و فساد بيشتري را به همراه داشته باشد. نتيجه اين سياست‌ها، توقف كوتاه‌مدت قيمت‌هاي مسكن و در نهايت جهشي بزرگ است كه روياي خانه‌دار شدن بسياري از افراد را خاكستر مي‌كند.»