يك كارشناس مسكن مطرح كرد
چرا ماليات خانه‌هاي خالي شكست خورد
ندا جعفري
ماليات‌ستاني از خانه‌هاي خالي موضوعي است كه از سال‌ها پيش دولت به دنبال آن بود و در نهايت با طراحي سامانه املاك و اسكان آن را اعلام كرد. يكي از مهم‌ترين طرح‌هاي نمايندگان مجلس يازدهم بلافاصله پس از آغاز فعاليت اين مجلس، اصلاح ماده قانوني مذكور(ماده ۱۶۹ مكرر قانون ماليات‌هاي مستقيم) توأم با افزايش فشارها بر وزارت راه و شهرسازي براي عملياتي شدن اين قانون و راه‌اندازي سامانه ملي املاك و اسكان بود؛ سامانه اسكان با پيگيري‌هاي گسترده محمد اسلامي، وزير راه و شهرسازي از بهمن ماه سال گذشته راه‌اندازي شد و بلافاصله فرآيند دشوار و پيچيده جمع‌آوري اطلاعات مسكن كشور براي بارگذاري در اين سامانه به رغم مخالفت‌هاي جدي برخي دستگاه‌هاي صاحب اطلاعات و ديتاهاي مذكور از ابتداي امسال آغاز و تا نوزدهم خرداد ماه مهلت داده شد تا همه افراد جامعه از مستاجر تا مالك، اطلاعات ملكي خود را در اين سامانه وارد كنند كه با عدم استقبال از سوي مردم و تمديد مجدد زمان ثبت‌نام‌ها تا پايان شهريور ماه همراه شد. با اين وجود به نظر مي‌رسد با توجه به نبود اطلاعات كامل و شفافي از شيوه خوداظهاري املاك به وجود آمده بايد از شكست سياستي صحبت كرد كه قرار بود مشكل كمبود عرضه مسكن را حل و فصل كند و حالا مانند معضلي باقي مانده است.
هر چند بارها در رسانه‌ها اعلام شده كه دولت با ابزار ماليات بر خانه‌هاي خالي تنها به دنبال درآمدزايي نيست بلكه مي‌خواهد تا عرضه مسكن به بازار بيشتر شود و جلوي احتكار مسكن را بگيرد اما كارشناسان اين حوزه نظر ديگري دارند. متخصصين اين حوزه بر اين باورند كه جلوگيري از سفته‌بازي و احتكار در بازار مسكن به افزايش عرضه مسكن نياز دارد و تا زماني كه كمبود شديد در بازار مسكن باشد، بازار نيز هيجاني عمل مي‌كند و تنها راهكار كاهش التهاب، افزايش مستمر و پايدار توليد است.
هدف‌گذاري سامانه اسكان و املاك
درست نبود
بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن در خصوص كارايي سامانه املاك و اسكان به «اعتماد» گفت: در زمان راه‌اندازي اين سامانه اولين سوالي كه مطرح شد اين بود كه آيا در شرايط فعلي در ايران اين سامانه كاربردي هست و به نتيجه خواهد رسيد و به اهدافي كه در زمينه شناسايي خانه‌هاي خالي براي آن پيش‌بيني شده، دست خواهد يافت؟ ستاريان ادامه داد: ماهيت اين سامانه در اصل براي دستيابي به آمار است كه در همه جاي دنيا نيز وجود دارد و كارشناسان با توجه به اين نتايج مي‌توانند، تحليل‌هاي درستي ارايه دهند اما نبايد به اين سامانه به عنوان جايگاهي براي درآمدزايي براي دولت نگاه شود تا از خانه‌هاي خالي ماليات دريافت كنند چراكه اين سامانه تنها به عنوان يك اهرم فشار است. اين كارشناس بازار مسكن افزود: طراحي اين دست از سامانه‌ها بيشتر براي كشورهايي كاربرد دارد كه مشكل مسكن در آنها حل شده و قيمت مسكن به اندازه‌اي افت كرده و نازل شده كه قيمت خانه با اجاره‌بهايي كه مي‌گيرند، هم‌سنگ شده است و صاحب خانه رغبتي به اجاره دادن ملك خود ندارد و از اين قانون تنها براي اين منظور استفاده مي‌شود كه مالك را به اجاره دادن خانه‌اش ترغيب كنند.
سهم مسكن در سبد خانوارهاي ايراني سهم قابل توجهي است
ستاريان تصريح كرد: عموما اين طرح‌ها در كشورهايي ديده مي‌شود كه بخش مسكن در سبد خانوار به ۸ درصد و حتي زير ۸ درصد رسيده است و اجاره مسكن براي مالك صرفه اقتصادي ندارد. اين در حالي است كه در ايران اينگونه نيست چراكه اجاره يك خانه در ايران معادل درآمد ماهانه يك كارمند است كه روزي ۸ ساعت كار مي‌كند و اگر هم مالك منصف باشد ۷۰ درصد از درآمد يك كارمند را به عنوان اجاره ماهانه در نظر مي‌گيرد حال اين سوال مطرح مي‌شود با اين ميزان سود كدام صاحب‌خانه حاضر است خانه خود را خالي نگه دارد؟ او با بيان اينكه هر گونه آماري هم كه از تعداد خانه‌هاي خالي به دست بيايد صحيح نخواهد بود، افزود: در كل شهرهاي دنيا عموما بين ۵ تا ۸ درصد خانه‌ها خالي هستند كه به آن ضريب خانه‌هاي خالي در شهر‌ها گفته مي‌شود يعني هر زمان در هر شهري آماري از خانه‌هاي خالي گرفته شود ۵ درصد آنها خالي خواهد بود و اين خانه‌ها هم قابل پر شدن نيست و ثابت هم نخواهند بود زيرا اين خانه‌ها به صورت مدام پر و خالي مي‌شوند و در چرخش هستند.
طرح خانه‌هاي خالي مطرود است
ستاريان با بيان اينكه يك سال است كه مجلس معطل اين طرح مانده، خاطرنشان كرد: هر چه كارشناسان اين حوزه در اين مدت فرياد زدند اين طرح اصلا معقول نيست و كشوري كه خود مشكل توليد مسكن دارد و در سبد خانوارش بين ۴۰ تا ۷۰ درصد بخش مسكن جا دارد اينگونه طرح‌ها نبايد براي خانه‌هاي خالي اين كشور اجرايي شود، گوش شنوايي نبود. اين كارشناس بازار مسكن ادامه داد: هر گونه آماري در اين سامانه به دست بيايد، قابل تامل خواهد بود زيرا در سال ۱۳۹۴ پروژه‌هاي نيمه كاره به يك‌باره با تصويب برجام تكميل شد و در سال ۱۳۹۵ اين واحدها روانه بازار شدند و در حالي كه تعداد واحدها ۱ ميليون و ۹۰۰ هزار واحد در نظر گرفته شده بود به يك‌باره به ۲ ميليون و ۴۰۰ هزار واحد رسيد و اساسا بايد گفت اصل اين طرح با وجود مسائل سياسي كه در ايران در حال رخ دادن است ممكن است به هم بريزد و اصلا قابل ارزيابي هم نيست. ستاريان با بيان اينكه هر كدام از دولت‌هاي گذشته تاكنون يك سناريوي تكراري براي مشكلات مسكن ارايه داده‌اند، گفت: اين موضوعات هر دوره تكرار مي‌شود و شالوده معضل مسكن همواره باز مي‌ماند و هيچگاه بسته نخواهد شد. اين موضوع مهمي است كه هيچ كدام از طرح‌هاي مسكن از طرح مسكن ملي، مسكن مهر و مسكن اجتماعي تا اجاره به شرط تمليك هيچ كدام براي ايران نبوده اما در ايران هم يك بخشي از آنها پياده شده و بايد گفت متاسفانه هيچ دولتي تاكنون قادر نبوده كه ۵۰ هزار واحد مسكوني در سال توليد كند زيرا در قدرت هيچ دولتي نيست و همواره بخش خصوصي اين توليدات را انجام مي‌دهد كه در دنيا هم همين است و كشورهاي توسعه يافته هم به همين منوال عمل كرده‌اند.