آيا در آينده با پديده‌هاي بيشتري در بازار مسكن روبه‌رو خواهيم شد؟
زندگي در قوطي كبريت‌ها
گروه اقتصادي
اگر در سال 96 به كسي گفته مي‌شد كه در سال‌هاي انتهاي دهه 90 به بعد براي اجاره يك سوييت 40 متري در محله‌اي متوسط بايد 20 ميليون تومان وديعه و ماهي 2 ميليون تومان اجاره پرداخت شود، قطعا آن روز را دور مي‌ديد يا باور نمي‌كرد. اما پس از نوسانات ارزي كه به دليل اعمال تحريم‌هاي نفتي بر كشور رخ داد، واقعيت بازارها تغيير كرد و بازار مسكن نيز واقعيت خود را در قالب كاهش شديد قدرت خريد، شيب تند قيمت‌ها و همان تقاضا براي اجاره سوييت‌هاي 40 متري و كمتر، اتاق خوابي از خانه يا انباري‌هايي كه براي اجاره تغيير كاربري داده شده‌اند، نشان داد. اگر اين موارد تا چهار، پنج سال پيش به عنوان «پديده» يا خانه‌هايي با تقاضاي كم در بازار مسكن بودند، در حال حاضر برايشان تقاضا وجود دارد و به كالايي معمولي براي معامله در اين بازار تبديل شده‌اند. البته كه رواج اين «پديده‌هاي سابق و كالاهاي فعلي» دور از ذهن نبوده و نخواهد بود؛ چراكه اجاره آنها در يك سال كمتر از متوسط قيمت يك مترمربع خانه در پايتخت و در ارديبهشت است. براساس آخرين گزارش بانك مركزي از بازار مسكن پايتخت، قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به حدود 29 ميليون تومان رسيده كه نسبت به ارديبهشت سال گذشته، افزايشي 70 درصدي داشته است.
بازار مسكن چه شد؟
بانك مركزي گزارش جديدي در خصوص تحولات بازار پايتخت كشور در خرداد ماه ارايه نداده اما آنچه كه در گزارش ارديبهشت اين نهاد پولي نمايان است، كاهش شديد معاملات خانه و افزايش بي‌رويه قيمت‌ها نسبت به سال 99 است. با وجود اينكه متوسط قيمت هر مترمربع خانه در ارديبهشت و براي دومين ماه متوالي كاهش داشته اما همچنان اختلاف زيادي هم در تعداد معاملات و هم در قيمت‌ها با سال‌هاي 97 تا 99 دارد؛ به نظر مي‌رسد، كاهش قيمت‌ها نيز جزيي باشد چراكه براساس اصل چسبندگي قيمت‌ها، بازار در برابر كاهش مقاومت خواهد كرد و در حد يكي، دو درصد افت قيمت خواهيم داشت. البته «كاهش قيمت» نيز وابستگي مستقيمي به آنچه سياست‌گذاران انجام مي‌دهند، دارد و گمانه‌زني است. در ارديبهشت سال جاري متوسط قيمت هر مترمربع خانه در منطقه 18 حدود 12 ميليون تومان بود كه به همين دليل ارزان‌ترين منطقه تهران لقب گرفت. متوسط قيمت هر مترمربع خانه در منطقه يك كه گران‌ترين منطقه تهران براي سال‌هاي متوالي است در فروردين سال 97، 11 ميليون تومان بوده؛ مقايسه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در ارديبهشت سال جاري و فروردين سال 97 نشان‌دهنده كاهش شديد ارزش پول ملي و به تبع آن افت قدرت خريد مردم است. به همين دليل است كه پديده‌هايي مانند سكونت در انباري يا سوييتي 40 متري رواج پيدا مي‌كند.
بدون پاركينگ، انباري و آسانسور
ماهي دو و نيم ميليون تومان
گشتي در سايت‌هاي معامله مسكن نشان مي‌دهد كه تا چه ميزان تقاضا براي سكونت در واحدهاي كوچك 45 متر و كمتر و حتي غيرقابل تبديل افزايش يافته است. به عنوان مثال براي سوييتي 45 متري كلنگي در محله گمرك كه دو اتاق دارد و همه امكانات رفاهي نيز در آن وجود دارد بدون پاركينگ 15 ميليون تومان وديعه و ماهي دو و نيم ميليون تومان اجاره تعيين شده است. سوييت 40 متري در تهرانپارس بدون پاركينگ، انباري و آسانسور به 70 ميليون تومان وديعه و ماهي يك‌ونيم ميليون تومان نياز دارد. در همين محله براي اجاره يك سوييت 40 متري 27 ساله بدون امكانات نيز بايد 20 ميليون تومان وديعه و ماهي دو ميليون تومان اجاره پرداخت كرد. اجاره‌هايي كه تنها براي داشتن يك «سقف» پرداخت مي‌شود و ساير امكانات مانند پاركينگ را در بر نمي‌گيرد. جست‌وجو در سايت‌ها نشان مي‌دهد كه فراواني عرضه سوييت‌هاي كمتر از 45 متر در تهرانپارس بيشتر از ساير محله‌هاست؛ آگهي بعدي به واحدي 35 متري بدون اتاق در همين محله اختصاص دارد كه با داشتن پاركينگ و انباري نياز به وديعه‌اي 35 ميليوني با ماهانه دو و نيم ميليون تومان اجاره دارد. البته كه متوسط وديعه و اجاره سوييت با متراژ كمتر از 45 متر تنها به محله‌هاي گمرك و تهرانپارس محدود نمي‌شود و در مناطق گران‌تر نيز وجود دارد؛ با وديعه‌هاي چند صد ميليوني. به عنوان مثال اجاره يك سوييت 35 متري در سعادت‌آباد كه تنها امكانات ثبت شده براي آن آسانسور است به وديعه‌اي 140 ميليون توماني و اجاره‌اي چهارو‌نيم ميليون توماني نياز دارد. سوييت 35 متري در محله تجريش كه فاقد تمام امكانات است و تنها سرويس بهداشتي و حمام دارد، وديعه‌اي 100 ميليون توماني و اجاره پنج‌ونيم ميليون توماني براي آن تعيين شده است. شايد بتوان ادعا كرد، زندگي حتي در سوييت‌هاي كمتر از 45 متر نيز با وجود اينكه شايد يك چيز باشند و آن خانه‌هاي قوطي كبريتي است اما دسته‌بندي لاكچري و معمولي دارند.
پديده انباري نشيني
اجاره انباري‌هاي 15 متري و كمتر نيز از ديگر پديده‌هاي اين روزهاي بازار مسكن است. هر چند كه انتشار چند باره آگهي‌هاي اجاره انباري در سايت‌ها خبرساز شده بود اما كمتر كسي گمان مي‌كرد روزي مقابل عبارت «مناسب براي»، «خانواده و مجرد» نوشته شود و حتي اجاره‌هاي ميليوني نيز داشته باشند. انباري 15 متري كه حدود 20 سال قدمت دارد در يكي از شهرك‌هاي اطراف تهران، وديعه‌اي 10 ميليون توماني و اجاره‌اي يك ميليون توماني نياز دارد. البته كه با توجه به حساسيت‌هاي عمومي نسبت به زندگي در اين واحدها معمولا آگهي‌شان در سايت‌ها منتشر نمي‌شود. اما نمي‌توان از «انباري‌نشيني» به عنوان پديده‌اي كه مدتي است بر بازار ناهمگون مسكن سايه افكنده به راحتي عبور كرد.
چه بايد كرد؟
مشكلات مسكن از هر دو سمت عرضه و تقاضاست؛ واحد به اندازه نياز مردم ساخته نمي‌شود و قدرت خريد افراد نيز بسيار كمتر از سابق شده است. بنابراين نمي‌توان طي 4 يا 5 سال وضعيت را بهبود بخشيد. راهكار تقويت هر دو سمت است. البته با اقداماتي كه به تورم نينجامد. در اين بين نيز نبايد از تاثير «ساير شرايط» مانند آنچه در سياست داخلي و خارجي مي‌گذرد نيز غافل شد.
عقبگرد به 60 سال پيش
بيت‌الله ستاريان كارشناس بازار مسكن به «اعتماد» گفت: موضوع اجاره يك اتاق از يك خانه كه اين روزها باب شده يك پس‌رفت محسوب مي‌شود و يك عقبگرد به ۶۰ سال پيش است كه برخي از خانواده‌ها يك اتاق را اجاره مي‌كردند و در آن زندگي مي‌كردند و همان‌جا با يك والر پخت‌وپز مي‌كردند و بچه‌دار هم مي‌شدند اما پس از آن با افزايش ساخت آپارتمان در شهرها خانواده‌ها به سمت خريد اين آپارتمان‌ها هرچند با متراژ پايين رو آوردند تا واحدي مستقل براي خانواده خود داشته باشند. اين كارشناس بازار مسكن در تعريف واحد مستقل خاطرنشان كرد: اتاق خواب مستقل، سرويس بهداشتي و آشپرخانه مستقل به عنوان واحد مستقل محسوب مي‌شود اما تعريف كلي از واحد مسكوني ممكن است چند اتاق با يك سرويس بهداشتي و حمام و آشپرخانه مشترك هم باشد كه يك خانوار در اين واحد مسكوني ممكن است زندگي كند كه اين تعاريف عموما در آمارهاي مسكن مورد استفاده قرار مي‌گيرد. ستاريان خاطرنشان كرد: براي سال‌هاي آتي اگر بخواهيم آماري از مسكن داشته باشيم بايد آمار را اين‌گونه تعريف كنيم كه اگر يك واحد مسكوني داراي يك اتاق باشد و سرويس بهداشتي و حمام و آشپزخانه مشترك هم داشته باشد يك واحد مسكوني به شمار مي‌آيد و متاسفانه بايد گفت اين موضوع پس‌رفتي از تعاريف واحد مسكوني است.
در ۴۰ سال اخير برنامه‌هاي مسكن
به درستي پياده نشدند
او با بيان اينكه كسري بودجه و فشار اقتصادي باعث افت توليد مسكن در كشور شده است، ادامه داد: در ۴۰ سال اخير برنامه‌هاي مسكن به درستي پياده نشدند و امروز شاهد آنيم كه مجددا خانواده‌ها به اجاره اتاق و انباري رو آورده‌اند.
اين كارشناس بازار مسكن در پاسخ به اين پرسش كه آيا اجاره اتاق در كشورهاي ديگر نيز شبيه ايران مرسوم است، گفت: خير، اجاره اتاق در كشورهاي ديگر شبيه ايران و به اين شكل نيست به خصوص در كشورهاي اروپايي معمولا اتاق را به يك خانواده اجاره نمي‌دهند بلكه معمولا اتاق را به دانشجويان و تنها به يك فرد اجاره مي‌دهند كه درون خانواده آنها زندگي مي‌كند. ستاريان تصريح كرد: با توجه به وضعيت اسفباري كه امروز در بخش مسكن به وجود آمده است مردم كم‌بضاعت به سمت اجاره پشت‌بام، انباري و پاركينگ و... رفته‌اند ضمن آنكه حاشيه‌نشين‌هايي كه در كپرها زندگي مي‌كنند اوضاع زندگي‌شان بسيار وخيم‌تر از اين افراد است. اين كارشناس بازار مسكن در پاسخ به اين پرسش كه نياز سالانه مسكن در كشور چقدر است، گفت: براساس محاسباتي كه صورت گرفته سالانه بين ۱ ميليون و ۴۰۰ تا ۱ ميليون و ۵۰۰ هزار واحد مسكوني نياز كشور است كه بايد توليد شود و نزديك ۴ ميليون واحد مسكوني هم كسري مسكن در كشور وجود دارد. ستاريان گفت: در حالي كه از ۲۰ سال پيش اوضاع كنوني مسكن و وخامت آن پيش‌بيني شده بود و مرتب هم تذكر داده شد كه فاجعه نزديك است متاسفانه مسوولان چندان توجهي به اين موضوع نكردند.
ريشه مشكلات مسكن در ساختار و اقتصاد
دولتي است
اين كارشناس بازار مسكن در خصوص وعده‌هاي ابراهيم رييسي به عنوان رييس‌جمهور جديد خاطرنشان كرد: ايشان در مورد ساخت ۴ ميليون مسكن در ۴ سال، ارايه تسهيلات به انبوه‌سازان و مسكن‌سازان و كمك به دهك‌هاي پايين جامعه در حوزه مسكن قول‌هايي داده‌اند اما بايد گفت مشكل مسكن مشكلي نيست كه بتوان گفت در عرض ۴ سال قابل حل باشد چرا كه مشكل مسكني كه ما با آن درگير هستيم حداقل بين ۱۰ تا ۲۰ سال زمان نياز دارد. او با بيان اينكه توليد مسكن به برنامه‌هاي درازمدت نياز دارد، گفت: اين نكته حائز اهميت است كه مشكلات مسكن ريشه در خود مسكن و صنعت ساختمان‌سازي ندارد بلكه ريشه مشكلات مسكن در ساختار و اقتصاد دولتي نهفته است زيرا ساختار بخش دولتي باعث شده تا ميزان نقدينگي امروز به اين ارقام نجومي برسد و همين ساختار اشتباه ما را به اينجا رسانده است و معضل مسكن زماني حل خواهد شد كه مشكلات ساختاري حل شده باشد.