از مردادماه صورت مي‌گيرد
صدور قبض‌هاي مالياتي براي خانه‌هاي خالي
سوال يك كارشناس: آيا وزير راه و شهرسازي خودشان در سامانه املاك ثبت‌نام كرده‌اند؟
ندا جعفري
محمد اسلامي، وزير راه و شهرسازي دوشنبه شب با حضور در يك برنامه تلويزيوني اعلام كرد: تاكنون حدود ۳ ميليون خانوار اطلاعات خود را در سامانه املاك و اسكان ثبت كرده‌اند و طبق قانون سازمان امور مالياتي موظف است از مردادماه اخذ ماليات را آغاز كند. به گفته اسلامي با استفاده از تقاطع داده‌هاي موجود يك ميليون و ۳۰۰ هزار واحد خانه خالي شناسايي شده و در اختيار سازمان امور مالياتي قرار گرفته و طبق قانون سازمان امور مالياتي موظف است از مردادماه اخذ ماليات را آغاز كند. اسلامي در ادامه تصريح كرد: متاسفانه جوسازي‌ها عليه سامانه املاك و اسكان باعث شد تا استقبال از آن كم باشد و تاكنون تعداد محدودي اطلاعات خود را در اين سامانه ثبت كرده‌اند.
مهدي سلطان‌محمدي، كارشناس بازار مسكن در واكنش به صدور قبض ماليات بر خانه‌هاي خالي از مرداد ماه اظهار داشت: كارشناسان اين حوزه از ابتدا در مورد اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي عنوان كرده‌اند كه مهم‌ترين مشكل شناسايي خانه‌هاي خالي است و آماري كه در ابتدا در مورد تعداد خانه‌هاي خالي عنوان شد (كه رقمي در محدوده ۲ ميليون و ۵۸۰ هزار خانه خالي بود) رقم بسيار خوش‌بينانه‌اي بود كه جاي تامل دارد.
سرشماري نفوس و مسكن
براي خانه‌هاي خالي دقيق نيست
سلطان‌محمدي در ادامه تصريح كرد: ما معتقديم كه سرشماري نفوس و مسكن ابزار مناسبي براي شمارش خانه‌هاي خالي نيست، زيرا در اين سرشماري‌ها آمارگر به در خانه‌ها مراجعه مي‌كند و اگر كسي آنجا زندگي نكند يا همسايه‌ها بگويند اين خانه خالي است به عنوان خانه خالي ثبت مي‌كند، اما واقعيت اين است كه بسياري از اين خانه‌ها ممكن است اصلا خالي نباشد ضمن آنكه در سال ۱۳۹۵ كه سرشماري نفوس و مسكن صورت گرفت پس از چند سال افزايش توليد مسكن بود و اين بازار در ركود شديدي به سر مي‌برد و خيلي از خانه‌هاي ساخته شده اصلا قابل فروش نبودند و بسياري از اين خانه‌ها مربوط به مسكن مهر بود كه مشتري هم نداشتند.
او خاطرنشان كرد: بر اساس آمار همان سال اين تصور ايجاد شد كه يك حجم عظيمي از خانه‌هاي خالي در كشور وجود دارد كه اگر شناسايي شوند، مي‌توانند مشكل اين بازار را حل كنند، اين در حالي است كه از ابتدا اين مشكل وجود داشت و دليل آن هم اين بود كه برخي از مالكان داراي خانه‌اي هستند كه آماده اجاره است و ظرفيت كسب درآمد اجاره را هم دارد پس دليل ندارد تا آن خانه را خالي بگذارند و از يك درآمد قابل توجه صرف‌نظر كنند.
سلطان‌محمدي با بيان اينكه سود سرمايه‌گذاري در بخش مسكن دريافت اجاره است، گفت: اين موضوع مانند شخصي است كه سهامي را بخرد اما دنبال سود سهام نباشد يا منابعي را در بانك سپرده‌گذاري كند اما سود آن را نخواهد.
او ادامه داد: پس از اعلام آمار تعداد خانه‌هاي خالي در سال ۱۳۹۵ طرح‌هايي در خصوص ماليات بر خانه‌هاي خالي و جرايم عدم اعلام از سوي مالكان ارايه شد و نهايتا وزارت راه و شهرسازي موظف شد تا اين خانه‌ها را شناسايي و به سازمان امور مالياتي اعلام كند اما اين قضيه تا امروز طول كشيد.
اين كارشناس بازار مسكن در مورد اعلام خوداظهاري‌هاي خانه‌هاي خالي از سوي مردم و عدم استقبال آنها گفت: اخيرا از وزير راه و شهرسازي پرسيده شد كه آيا شما وارد سامانه املاك و اسكان براي خوداظهاري شده‌ايد كه ايشان گفته است خير هنوز فرصت نكرده‌ام، در اين شرايط چطور ايشان انتظار دارند بقيه اين كار را انجام دهند.
او افزود: براي اجرايي شدن اين طرح در عمل بايد ديد آيا دولت موفق خواهد شد در نهايت تعداد خانه‌هاي خالي را شناسايي كند يا خير، چراكه مشكل اصلي در شناسايي اين خانه‌ها اين است كه مالكان به راحتي مي‌توانند با يك راه‌حلي از تور شناسايي دولت فرار كنند مثلا اگر مصرف برق يا آب خانه‌ها را كنترل كنند، مالكان مي‌توانند با روشن گذاشتن يك لامپ يا باز گذاشتن شير آب به صورت قطره‌اي اين موضوع را دور بزنند و پرده‌اي را هم آويزان مي‌كنند تا از بيرون خانه خالي بودن آن مشخص نباشد و به هر حال هميشه روش‌هايي براي اين موضوع وجود دارد.
در شرايط كنوني صرف‌نظر كردن مالكان
از اجاره خانه‌هاي‌شان منطقي نيست
اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه بسيار بعيد به نظر مي‌رسد با توجه به قيمت بالاي اجاره‌بهاي مسكن كسي خانه خود را براي سال‌ها خالي بگذارد، اظهار داشت: صرف‌نظر كردن مالكان از چنين درآمد سرشاري خيلي منطقي به نظر نمي‌رسد اما ممكن است يك درصدي از خانه‌هاي خالي در كشور باشد كه در زمان تغييرات و جابه‌جايي‌ها و تعميرات يا براي فروش خالي شوند.
اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه قيمت هيچ كالايي براي چند سال نمي‌تواند رشد شديدي را تجربه كند، افزود: از سال گذشته تاكنون نه تنها قيمت مسكن بلكه قيمت دلار و رشد سهام افت كرده است و انتظار هم اين بود كه قيمت‌ها افت كند و متوقف شود اما بايد گفت سياست‌هاي كوتاه‌مدت دولت در بخش مسكن چندان موفق نبوده است.
او در واكنش به سخنان وزير راه و شهرسازي در مورد اينكه گفته است اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي به نفع مردم است، چراكه اين كار باعث مي‌شود مسكن از يك كالاي سرمايه‌اي به يك كالاي مصرفي تبديل و قيمت آن كنترل شود نيز گفت: واقعيت اين است كه مسكن هم كالاي مصرفي و هم كالاي سرمايه‌اي محسوب مي‌شود اگر مصرفي نداشت كه كسي سرمايه‌گذاري در آن نمي‌كرد و در صورتي كه قيمت مسكن رشد نمي‌كرد و تورم باعث رشد اين كالا نمي‌شد بسياري از مردم ترجيح مي‌دادند كه به جاي خريد مسكن منابع مالي خود را در بانك‌ها سپرده‌گذاري كنند، زيرا اجاره مسكن سالانه ۴ درصد ناخالص آن است كه هزينه‌هاي نگهداري، استهلاك تعميرات و عدم دريافت اجاره و ماليات و ... را به همراه دارد كه حداكثر ۲ تا ۳ درصد عايدي دارد پس اگر مسكن سود نداشت افراد منابع خود را در بانك‌ها مي‌گذاشتند تا ماهي ۲۰ درصد سود بگيرند.
تفكيك تقاضاي مصرفي و سرمايه‌اي
براي مسكن درست نيست
او تصريح كرد: فردي كه در اين حوزه سرمايه‌گذاري مي‌كند به هر دو وجه آن مي‌انديشد يعني هم استفاده از كالاي سرمايه‌اي و هم اينكه مورد مصرف خود قرار دهد و تفكيك تقاضاي مصرفي و سرمايه‌اي براي مسكن تفكيك چندان روشني نيست. البته همواره با افزايش شديد قيمت مسكن سرمايه‌هايي به صورت سوداگرانه وارد اين بخش مي‌شود كه مردم براي حفاظت ارزش پول‌شان اقدام به خريد مي‌كنند كه نه تنها در مسكن بلكه در بخش طلا و سكه و دلار و حتي خودرو هم همين اتفاق مي‌افتد، زيرا فكر مي‌كنند اين منابع مانند گلوله برف در آفتاب به مرور آب مي‌شود و ارزش آن را از بين مي‌برد.
اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه بهترين سياستگذاري دولت در اين شرايط اين است كه به كنترل تورم بپردازد، گفت: اين ابزار در اختيار دولت است و تاثير زيادي بر همه بازارها و رشد و توسعه اقتصادي و ايجاد آرامش براي خانوارها دارد و تورم ۴۰ درصد به بالا مسلما روي قيمت طلا، مسكن و كالاهاي اساسي و ... تاثير خواهد گذاشت.
او با بيان اينكه عمده افزايش قيمت مسكن ناشي از تورم بوده، خاطرنشان كرد: تعداد انگشت‌شماري از كشورها در دنيا با تورم ۴۰ درصد به بالا مواجه هستند و اغلب كشورها تورم ۵ درصد و پايين‌تر دارند و تلاش‌هاي دولت بايد متوجه كنترل و كاهش تورم باشد، اما تا زماني كه قيمت مصالح ساختماني ۱۰۰ درصد رشد داشته باشد و ساير نهاده‌هاي توليد مسكن (عوارض شهرداري، انشعابات آب و برق و...) افزايشي باشد با اين مسائل در قيمت مسكن روبه‌رو هستيم.