چرا فروش متري مسكن، درآمدزايي براي دولت است؟
فرصت بي‌نظير براي جولان دلالان مسكن
گروه اقتصادي
چند سالي است كه زمزمه‌هاي خريد متري مسكن حتي با سرمايه‌هاي اندك از طريق بورس مطرح مي‌شود و در اين خصوص همواره بورس كالاي ايران اعلام كرده با توجه به اهميت خريد مسكن براي خانوارها در كنار افزايش شديد قيمت مسكن و حفظ قدرت خريد خانوارها نياز به فراهم كردن امكان خريد تدريجي يك مسكن حس مي‌شد كه بورس كالا دو راهكار اصلي را پيش پاي سياست‌گذاران قرار داد تا سرمايه‌گذاران بتوانند به شكل متري و با سرمايه‌هاي اندك در بخش مسكن سرمايه‌گذاري كنند. براي اين منظور گفته شده فروش متري مسكن در واقع جذب سرمايه‌هاي خرد براي اجراي پروژه‌هاي مسكوني و راهسازي است و سهامداران مي‌توانند با خريد سهام كه به صورت متري عرضه مي‌شود در پايان پروژه سود تحقق‌يافته را دريافت كنند يا در صورت خريد كل يك واحد مسكوني، آن را به تملك خود درآورند. بر اين اساس با كمك اين ابزار مالي بورس كالا كه اوراق سلف مسكن نام دارد، ارزش تمام‌شده ساخت يك واحد يا يك پروژه، تبديل به ورقه‌هاي كوچك بهادار مي‌شود و در بازار توسط انبوه‌ساز عرضه خواهد شد و در اين بازار مردم مي‌توانند به منظور حفظ ارزش پول خود در مقابل تورم، اوراق مسكن را از بورس كالا خريداري كنند. اما اين‌گونه طرح‌ها براي خريد مشاركتي مسكن منتقداني نيز دارد كه مي‌گويند اين طرح در هيچ كشوري اجرا نشده و طرحي زايد است و خريداران و احتمالا واسطه‌هايي كه پول خوبي در دست دارند؛ در رقابت با يكديگر منجر به افزايش قيمت مسكن مي‌شوند. دلالاني كه به راحتي مي‌توانند در بازار بورس با خريدهاي كلان نبض بازار را به دست بگيرند. با توجه به اينكه بازار بورس بر مبناي عرضه و تقاضا قيمت سهام را تعيين مي‌كند و البته گزارش‌هاي مالي شركت‌ها نيز در تصميم‌گيري سهامداران تاثير دارد؛ احتمال افزايش تصنعي قيمت‌ها توسط واسطه‌هاي بزرگ و بازيگران اصلي بازار مسكن در چنين بازاري بيشتر هم مي‌شود. هر چند موافقان اين طرح بر اين باورند كه با وجود گراني مسكن به خصوص در شهرهاي بزرگ مردم مي‌توانند به منظور حفظ ارزش پول خود در مقابل تورم، اوراق مسكن را از بورس كالا خريداري كنند.
خريد متري اثر چنداني بر بازار مسكن ندارد
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن معتقد است؛ يكي از طرح‌هايي كه در خصوص خانه‌دار كردن مردم طي ساليان قبل مطرح شده خريد متري مسكن از بورس كالا بوده اما اين طرح از جمله راهكارهايي است كه تنها مي‌تواند اثر كوتاه‌مدت در بازار مسكن داشته باشد و منجر به حل مشكل مسكن براي افرادي كه فاقد مسكن هستند نخواهد شد. او در اين باره به «اعتماد» گفت: تصميم‌گيرندگان در وزارت راه و شهرسازي با همكاري بورس كالا تلاش كرده‌اند كه اين‌گونه طرح‌ها را معرفي كنند چرا كه در اثر نقل و‌انتقالات مالي در بورس و مالياتي كه اخذ مي‌شود دولت منتفع خواهد شد.
به صورت علمي طرح‌ها ارزيابي نمي‌شوند
او ادامه داد: متاسفانه بايد گفت تاكنون يك بررسي ميداني با بهره‌گيري از اساتيد دانشگاهي از سوي وزارت راه و شهرسازي براي حل معضل كمبود مسكن در كشور صورت نگرفته است و به صورت علمي به اين قضيه ورود نشده و بدون اينكه فرضيه‌ها به درستي تعريف شوند و سوالات و اهداف معلوم باشند به يك‌باره طرحي ارايه مي‌شود كه در نهايت بي‌نتيجه هم مي‌ماند. اين عضو هيات‌مديره سازمان نظام مهندسي افزود: فعالين بورسي در وهله اول به دنبال كسب منافع خودشان از بابت نقل و انتقالات مالي در بورس هستند و از هر آنچه كه بورس را فربه‌تر كند استقبال مي‌كنند، اين در حالي است كه اين سوال مطرح مي‌شود كه چه تعداد از افراد عادي در جامعه كه اغلب از قشر كارگر و كارمند هستند چقدر از بازارسرمايه سررشته دارند؟ و از چه منبع درآمدي مي‌توانند وارد بورس شوند.
او ادامه داد: امروز تنها افرادي كه سرمايه زيادي دارند و به اين بازار اشراف دارند سرمايه خود را توانسته‌اند در بازار سرمايه چند برابر كنند كه در اين مسير هم كارگزاران و هم دولت هم منتفع شده است.
آيا مشكل مسكن با اين طرح‌ها حل مي‌شود؟
اين كارشناس مسكن خاطرنشان كرد: اما اين سوال مطرح مي‌شود كه آيا اين طرح مي‌تواند مشكل مسكن را براي افرادي كه فاقد مسكن هستند حل كند يا خير، بايد گفت خير چرا كه تا زماني كه دولت به سمت تصدي‌گري پيش رود و بخواهد راه‌حل‌هاي تصنعي ايجاد كند اين اقدامات مانند قرص مسكن عمل مي‌كند، زودگذر خواهد بود و اقدام اساسي براي مردم به شمار نمي‌رود. او تصريح كرد: در كل دنيا و در كشورهايي كه مشكل مسكن تا حد زيادي حل شده كار مردم را به خود مردم واگذار كرده‌اند و دولت صرفا بر قوانين نظارت كرده نه اينكه خود وارد ميدان شود.
تجارب كشورهاي ديگر را نبايد ناديده گرفت
اين عضو هيات‌مديره سازمان نظام مهندسي گفت: اين موضوع مهم است كه مسوولان ما در بخش مسكن از تجارب كشورهاي ديگر براي خانه‌دار كردن مردم بهره ببرند البته مقصود بنده كشورهايي مانند امريكا، انگليس و آلمان نيست بلكه كشورهايي نظير مالزي، اندونزي، آفريقاي جنوبي و تركيه مي‌توانند الگوي ما در خانه‌سازي باشند چرا كه به لحاظ ساختاري و از نظر فرهنگي و اقتصادي و حتي جمعيتي به ايران نزديكترند. او افزود: اين قبيل از طرح‌ها، طرح‌هايي ايده‌آليستي هستند اما معضل بزرگي كه در حال حاضر با آن مواجه هستيم اين است كه بانك‌هاي ما به جاي اينكه به كار ارايه خدمات تعريف شده خود بپردازند بيشتر در جهت جذب سرمايه‌هاي مردم براي ساخت‌و‌ساز فعاليت مي‌كنند، اين درحالي است كه هيچ جاي دنيا تمركز اصلي بانك‌ها روي اين موضوع نيست و اين اقدام برخلاف ذات عملكرد بانكي محسوب مي‌شود.اكبرپور ادامه داد: اگر هم بانك‌ها اين منابع را به سمت افرادي كه قصد مشاركت در ساخت‌و‌ساز دارند هدايت كنند بايد راستي‌آزمايي شود كه آيا اين افراد سرمايه‌گذار واقعي هستند يا خير و اينكه مصالح ساختماني به اندازه كافي در كشور وجود دارد و آيا نرخ تورم اجازه مي‌دهد پروژه‌اي كليد بخورد؟
اعتماد سرمايه‌گذاران از بين رفته است
او گفت: زماني كه قيمت دلار و خودرو روزانه رشد مي‌كند آيا مي‌توان انتظار داشت سرمايه‌گذاران بخش مسكن برنامه‌ريزي بلندمدت دو ساله و سه‌ساله براي مشاركت داشته باشند؟ چطور اين افراد بايد اعتماد كنند كه بانك منابع مالي مورد نيازشان را در اختيار آنها قرار مي‌هد و درصد بهره‌هاي بانكي را طي دو تا سه سال آينده بالا نمي‌برد.
اكبرپور افزود: در كنار اين موارد رشد روزافزون قيمت مصالح ساختماني و موضوع اخذ ماليات از افرادي كه داراي چندين خانه هستند و عوارض بر مسكن هم مطرح است كه همه اينها منجر به عدم اطمينان براي سرمايه‌گذاري در بخش مسكن مي‌شود.
او گفت: امروز شاهد آنيم كه بسياري از سرمايه‌گذاراني كه در حوزه واحدهاي كوچك يا مجموعه‌هاي بزرگ مسكن سرمايه‌گذاري داشته‌اند سرمايه‌هاي خود را خوابانده‌اند و مي‌گويند بازار مسكن راكد شده و سودشان افت كرده است.