تشديد «طبقاتي شدن محله‌ها»

متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در پايتخت و در مرداد ماه به حدود 31 ميليون تومان رسيد كه بالاترين رقم از اسفند 99 تاكنون بوده است. اسفند سال گذشته متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به 30 ميليون و 200 هزار تومان رسيده بود كه پس از آن و در سال جاري قيمت مسكن در سراشيبي قرار گرفت به گونه‌اي كه در خرداد 29 ميليون و 673 هزار تومان گزارش شد. با وجود اينكه بسياري از كارشناسان معتقدند تعداد معامله و ميزان قيمت در تابستان، مسير پيش رو در بازار مسكن را مشخص مي‌كند، با گزارش اخير بانك مركزي مي‌توان به اين نتيجه رسيد كه بازار مسكن نيز كاهش قيمت را تجربه نخواهد كرد و با تعداد معامله در سال‌هاي 97 و 98 كه ماهانه بيش از 11 هزار معامله بود، فاصله گرفته است. تشديد «طبقاتي شدن محله‌ها» نيز از ديگر نكته‌هاي گزارش بانك مركزي است؛ متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در منطقه يك 64 ميليون و 500 هزار تومان و منطقه 18 حدود 14 ميليون و 410 هزار تومان است و اگر فاصله 50 ميليون توماني هر مترمربع واحد مسكوني در اين دو منطقه باقي بماند، تا آينده‌اي نه چندان دور مي‌توان ديد كه تهران به شهري طبقاتي تبديل خواهد شد. اما نكته ديگر در اين گزارش، افزايش 41.2 درصدي شاخص اجاره‌بها در مناطق شهري نسبت به مرداد سال 99 است. از آنجايي كه ستاد ملي مبارزه با كرونا حداكثر افزايش اجاره‌بها در كلان‌شهرها را 25 درصد تعيين كرده بود، رقم 41.2 درصد مي‌تواند به دو معني باشد؛ اول شكست سياست‌هاي قيمت‌گذاري و تعيين سقف اجاره‌بها در مناطق شهري و دوم سازش مستاجران و موجران و افزايش رقم اجاره و وديعه به نسبتي كه بتوانند قراردادها را تمديد كرده و جابه‌جا نشوند. در اين صورت نيز بايد منتظر موج بعدي افزايش اجاره‌ها در مناطق تهران بود. 

سقوط تاريخي قدرت خريد مسكن
از ديگر مواردي كه در گزارش‌هاي بانك مركزي از شرايط بازار مسكن مي‌توان ديد شاخص قدرت خريد مسكن در سال گذشته است كه به پايين‌ترين سطح خود از سال 1372 رسيده است. دو شوك پياپي قيمت ارز در سال‌هاي ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ با سركوب تاريخي ارزش ريال و به تبع آن صعود قيمت مسكن و در همين حال سركوب دستمزدها و ركود شديد اقتصادي موجب گرديد قدرت خريد مسكن به‌شدت كاهش پيدا كند. به گفته احسان سلطاني كارشناس اقتصادي، نظر به سقوط شديد قدرت خريد مسكن، (همچنان چه در ۳۰ سال گذشته ۴ مرتبه تجربه شد) و در سوي ديگر مدت و عمق بالاي دوره كاهش قدرت خريد كنوني، دوره ركود آتي طولاني‌تر خواهد بود. در صورت كاهش يا ثبات قيمت مسكن و افزايش دستمزدها و درآمدها، قدرت خريد مسكن بالا خواهد رفت كه البته به سطوح قبلي نخواهد رسيد.

اعمال قدرت دلار بر بازار مسكن
5499 واحد تعداد معاملات مسكن پايتخت در مرداد سال جاري بود كه نسبت به تيرماه و مرداد سال 99 به ترتيب 8.4 درصد افزايش و حدود 40 درصد كاهش داشته است. در ماه مورد بررسي متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به 31 ميليون تومان نزديك‌تر شد كه بالاترين قيمت در سال‌هاي اخير است. بيشترين متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در اسفند سال گذشته به حدود 30 ميليون و 200 هزار تومان رسيده بود كه در بهار كاهش جزيي يافت و به كانال 29 ميليون تومان وارد شد. اگرچه كه با ورود به فصل تابستان قيمت‌ها نيز افزايش يافت و به باور كارشناسان تورم شاخص مسكن و اجاره در اين فصل از سال به دليل جابه‌جايي‌ها و تقاضا براي خريد و فروش، قدري افزايش مي‌يابد، اما اين فصل مي‌تواند ديدي كلي به افراد در خصوص ادامه سال و روند قيمتي در اين بازار بدهد. البته كه در اين بين نبايد از تاثير نرخ دلار بر نوسان قيمت در بازار مسكن نيز غافل شد. با استناد به آمارهاي رسمي نرخ دلار در يك ماه اخير حدود هشت درصد يا دو هزار تومان افزايش داشته است. عملكرد شش‌ماهه دلار نيز نشان از افزايش 12 درصدي يا سه هزار توماني آن است. نرخ دلار در يك سال اخير حدود 20 درصد يا 5 هزار تومان افزايش داشته است. بنابراين تاثيرپذيري بازار مسكن از آن اجتناب‌ناپذير است. اين مهم را مي‌توان از تغييرات متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني از مرداد 99 تا مرداد سال جاري نيز دريافت؛ بر اساس گزارش بانك مركزي متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در مرداد 99 حدود 23 ميليون تومان بوده كه با افزايشي 34 درصدي در مرداد سال جاري به حدود 31 ميليون تومان رسيده است. 
زور گراني بر مستاجران
در بخش ديگري از گزارش بانك مركزي به شاخص اجاره‌بها در تهران و كل مناطق شهري نيز اشاره شده كه بر اساس آن به ترتيب شاهد افزايش 37.8 و 41.2 درصدي نسبت به مرداد 99 بوده‌ايم. اين اعداد و ارقام در شرايطي كه متوسط قيمت هر مترمربع خانه در حال افزايش است، دور از ذهن نبود. اما سقوط شديد قدرت خريد خانواده‌ها از سال 97 كه نوسانات ارزي آغاز و در شهريور و مهر سال 99 به اوج خود رسيد، به گونه‌اي كه نرخ ارز براي مقطعي به كانال 32 هزار تومان نيز وارد شد، مي‌تواند زنگ خطري براي مستاجران همچنين دردسري به مراتب بزرگ‌تر براي سياستمداران باشد. دو شوك ارزي در كمتر از دو سال، نرخ تورم در آستانه 50 درصدي شدن تنها در نيمه ابتدايي سال، كسري 350 هزار ميليارد توماني بودجه در سال جاري و يك دهه رشد اقتصادي صفر و عملا بزرگ نشدن سهم هر ايراني از توليد ناخالص كشورش، تنها بخشي از مشكلات اقتصادي كشور است كه مستقيما بر سبد خريد خانواده‌ها تاثير گذاشته؛ اگرچه كه رستم قاسمي، وزير راه و شهرسازي درصدد است با ساخت سالانه يك ميليون خانه گشايشي بر مشكلات بازار مسكن ايجاد كند، اما اين امر نيز نيازمند بودجه هنگفتي است كه در اين شرايط، تنها راه تامين آن چاپ پول است. با وجود آنكه پيش‌بيني نهادهاي مهم بين‌المللي مانند صندوق بين‌المللي پول بر بهبود شرايط كشور در سال جاري و سال‌هاي آينده با رشد مثبت بين 2 تا 3 درصد است، اما روند كلي حاكم بر كشور، تداوم كاهش رفاه و قدرت خريد افراد خواهد بود. يكي از مهم‌ترين نمودهاي آن نيز افزايش 41.2 درصدي شاخص اجاره‌بها در مناطق شهري در فاصله مرداد 99 تا مرداد سال جاري است. بعيد است با ساخت سالانه يك ميليون مسكن نيز مشكل تورم در بخش اجاره‌بها حل شود، كه در اين صورت بايد منتظر كوچ جمعيت بيشتري از مستاجران به مناطق فقيرتر، بدون امكانات و البته حاشيه شهرها باشيم. 

كمك‌هاي تاريخ مصرف گذشته
اعمال سقف قيمتي براي اجاره‌بها، عدم صدور گواهي تخليه ملك، افزايش وام اجاره و ساير سياست‌هايي كه براي بهبود بخش مسكن توسط سياست‌گذاران اجرا شده تاكنون نه تنها اثر قابل توجهي بر بازار مسكن نداشته كه بر عكس نوسانات آن را بيشتر كرده؛ مدعاي اين را نيز مي‌توان از آگهي‌هاي اجاره يا فروش مسكن و حتي از مشاهدات ميداني در بنگاه‌هاي معاملات املاك دريافت. بر اساس گزارش مركز آمار از بودجه خانوارها در سال 99، حدود 50 درصد هزينه براي كالاهاي غيرخوراكي صرف مسكن مي‌شود، در اين شرايط اعمال هر سياستي كه به نوسان بيشتر بازار بينجامد مستقيما بر مستاجران اثر گذاشته و آن را از بازار مسكن حذف مي‌كند؛ يا مي‌توانند محل زندگي‌شان را به محله‌هاي ارزان‌تر و با امكانات كمتري ببرند يا با خانواده‌ها زندگي كرده يا در خانه‌هاي اقماري سكني گزينند. مهم‌ترين شاه‌كليد ثبات بخشي به اقتصاد، كاهش نوسانات در بازار از طريق مداخله مستقيم يا غيرمستقيم و البته عدم اتخاذ سياست‌هايي است كه فرسنگ‌ها با واقعيت بازار تفاوت دارد. ساخت مسكن توسط دولت نيز از آن جمله سياست‌ها به خصوص در شرايط فعلي است. چرا كه دولت مجبور به چاپ پول است كه در نتيجه به تورم بيشتر مي‌انجامد.