چرا سياست تمديد دستوري قراردادهاي اجاره شكست خورد؟
همسان شدن اجاره‌بها با تورم
ندا جعفري
مركز آمار ايران روز گذشته اعلام كرد؛ در فصل تابستان ١۴٠٠، شاخص قيمت اجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني در مناطق شهري، به عدد ۲۴۴.۱ رسيد كه نسبت به فصل بهار 8 درصد رشد داشته است. در فصل تابستان استان لرستان با ۲۷.۵ درصد بيشترين و استان سيستان و بلوچستان با ۲.۵ درصد كمترين نرخ تورم اجاره مسكن را در بين استان‌هاي كشور داشته‌اند. ضمن آنكه درصد تغييرات شاخص قيمت اجاره‌بها در تابستان ١۴٠٠ نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه)، ۲۴.۷ درصد است اما نسبت به فصل بهار ١۴٠٠ (٢٩.١ درصد)، ۴.۴ واحد درصد كاهش نشان مي‌دهد. همچنين اين مركز اعلام كرد در اين فصل بيشترين نرخ تورم نقطه به نقطه با ۴١.٨ درصد مربوط به استان لرستان و كمترين نرخ تورم نقطه به نقطه با ١٣.١ درصد مربوط به استان خراسان رضوي است.
بيشترين نرخ تورم اجاره‌بها در استان كرمانشاه رقم خورد
به عبارتي در فصل تابستان ١۴٠٠ خانوارهاي استان لرستان به‌طور متوسط ١٧.٢ واحد درصد بيشتر از ميانگين كل كشور و خانوارهاي استان خراسان رضوي به‌طور متوسط ۱۱.۵ واحد درصد كمتر از ميانگين كل كشور در بخش اجاره‌بها هزينه كرده‌اند . نرخ تورم اجاره‌بها در چهار فصل منتهي به فصل تابستان ١۴٠٠ برابر ۲۷.۶ درصد اعلام شد كه استان كرمانشاه با ۳۷.۵ درصد بيشترين نرخ تورم و استان سيستان و بلوچستان با ١٣.٢ درصد كمترين نرخ تورم را داشته‌اند.
همچنين در فصل تابستان ١۴٠٠ متوسط افزايش هزينه اجاره‌بها براي كل خانوارهايي كه تمديد قرارداد داشته‌اند، برابر با ۴۶.۹ درصد بوده است. به عبارت ديگر، مستاجران براي تمديد قرارداد اجاره خود، مجبور شده‌اند رقم اجاره را نزديك به 47 درصد بالاتر ببرند. رقمي كه به تورم موجود در كشور نزديك است و به نوعي مي‌توان گفت كه نوعي همسان‌سازي به‌طور خودكار شكل گرفته است.
قيمت زمين 100 درصد رشد كرد
همچنين مركز آمار ايران در روز 17 مهر ماه گزارش ديگري از متوسط قيمت فروش هر مترمربع زمين اعلام كرد. قيمت هر مترمربع زمين يا زمين ساختمان مسكوني كلنگي در زمستان سال ۱۳۹۹ نسبت به زمستان سال ۹۸ حدود ۱۰۰ درصد افزايش داشته است. همچنين، متوسط قيمت فروش هر مترمربع زمين يا زمين ساختمان مسكوني كلنگي معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي در كل كشور ٩٣ هزار و ۱۰۰ ريال با ميانگين مساحت ٣٧۴ مترمربع بوده كه نسبت به فصل قبل، ۶.۲ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ٩٨.٩ درصد افزايش داشته است.
فرآيندهاي دستوري همواره محكوم به شكست است
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن در مورد گزارش مركز آمار ايران در خصوص تورم 47 درصدي اجاره‌نامه‌هاي تمديدي تابستان با وجود تاكيد ستاد ملي كرونا در مورد همدلي با مستاجران و رشد حداكثر 25 درصدي اجاره‌نامه‌ها در اين ايام به «اعتماد» گفت: ستاد ملي كرونا همواره سفارش‌ها و نظرات انسان‌دوستانه‌اي دارد، اما واقعيت‌هاي اقتصادي و بازار عرضه و تقاضا كه در همه جاي دنيا قيمت‌ها را تعيين مي‌كند به گونه‌اي ديگر رقم مي‌خورد و بايد گفت فرآيندهاي دستوري همواره محكوم به شكست است.
اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به نرخ واقعي تورم ادامه داد: اين نرخ بسيار بالاتر از نرخي است كه از سوي بانك مركزي اعلام مي‌شود و به نظر مي‌رسد نرخ تورم بيش از 60 درصد باشد و زماني كه اين نرخ بالاي 60 درصد باشد صاحبان املاك نيز براي اينكه ارزش ملك خود را حفظ كنند ناچار به افزايش قيمت اجاره‌بهاي ملك خود هستند و حتي اگر 47 درصد هم اجاره‌ها را بالا برده باشند عملا 13 درصد زير نرخ تورم مبلغ اجاره‌ها را افزايش داده‌اند.
او افزود: پس با اين ميزاني كه اعلام شده بايد گفت صاحب ملك از تورم عقب مانده كه معمولا در اين شرايط بايد دولت ما نيز همانند بسياري از كشورها با پرداخت يارانه به مردم جبران اين فاصله را بكند اما متاسفانه به دليل ضعف اقتصادي حاكم در كشور دولت قادر نيست اين كار را انجام دهد و امروز مي‌بينيم كه اين ميزان تورم و عدم حمايت‌هاي دولتي باعث شده تا بسياري از مشاغل ادامه حيات خود را از دست بدهند و ورشكست شوند و عدم توان مالي و پيش‌بيني‌هاي اقتصادي منجر به ضرر و زيان افراد و فقير شدن قشر متوسط جامعه شده است.
رشد قيمت زمين ارزش ملك را تغيير مي‌دهد
اكبرپور با اشاره به متوسط قيمت زمين كه در فاصله سال‌هاي 1399 و 1398 دوبرابر شده و تا 100 درصد رشد داشته است، خاطرنشان كرد: اين مساله روي قيمت واحدهاي مسكوني نيز تاثيرگذار خواهد بود و ارزش ملك هم رشد خواهد كرد و بديهي است كليه واحدهاي تجاري و مسكوني تحت تاثير اين موضوع قرار خواهند گرفت.
اين فعال حوزه مسكن ادامه داد: قيمت ملك تحت تاثير فاكتورهاي گوناگوني قرار دارد كه يكي از آنها قيمت زمين است، چراكه آپارتمان‌هاي موجود از زمين موجود قدرالسهم دارند و زماني كه نرخ زمين رشد مي‌كند قاعدتا افزايش قيمت زمين ميان متراژ آپارتمان‌ها تقسيم مي‌شود و قاعدتا با رشد 100 درصدي قيمت زمين حدود 30 درصد قيمت آپارتمان‌ها نيز رشد مي‌كند، زيرا اين افزايش قيمت بين همه آپارتمان‌ها تقسيم مي‌شود.
او تصريح كرد: عامل ديگر در افزايش قيمت ملك افزايش قيمت مصالح ساختماني است كه با نرخ تورم كمترين افزايش را بايد داشته باشند اما واقعيت اين است كه فراتر از اين مي‌روند ضمن آنكه خدمات مختلف اعم از آسانسور و شارژ ساختمان و قيمت خدمات دولتي اعم از آب، برق، تلفن و... در اين بخش تاثيرگذار است.
اكبرپور با اشاره به اقدام اخير دولت در خصوص طرح توزيع زمين مجاني بين اقشار كم درآمد براي ساخت مسكن ادامه داد: به اعتقاد بنده فرآيندهايي مانند ساخت يك ميليون مسكن در سال بيشتر طرحي شعارگونه است تا اينكه به واقعيت نزديك باشد، اما اينكه گفته شده به اقشار كم درآمد و آسيب‌پذير جامعه با زمين مجاني براي ساخت مسكن كمك مي‌شود اقدامي مفيد خواهد بود، اما نكته اينجاست كه هيچ تحقيقي در اين رابطه صورت نگرفته كه آيا اين افراد واجد شرايط براي دريافت زمين مجاني كه فاقد مسكن هم هستند از روستاها به حاشيه شهرها مهاجرت كرده‌اند و در اطراف شهرها سكني دارند يا افرادي هستند كه به دليل گراني‌ها از شهرها به اطراف مهاجرت كرده‌اند.
هيچ‌گونه تحقيق ميداني براي توزيع زمين مجاني انجام نشده است
اين كاشناس بازار مسكن افزود: بهتر آن بود كه دولت پيش از اين طرح برنامه‌اي را براي خانه‌هاي روستايي اجرا مي‌كرد تا اين روند مهاجرت به حاشيه شهرها را كاهش دهد و پس از آن اين طرح اجرا مي‌شد و بايد گفت متاسفانه هيچ بررسي و تحقيق ميداني بابت اين قضيه صورت نگرفته است و تعداد اقشار آسيب‌پذير و كم‌درآمد در جامعه مشخص و آمار دقيقي از اين افراد در دست نيست.
او با بيان اينكه محققين مرتبط با حوزه شهرسازي اعم از عمران، معماري، شهرسازي و... در دانشگاه‌ها بيكار هستند، گفت: چرا براي چنين طرح كشوري و مهمي از اين افراد استفاده نمي‌شود تا تحقيقي جامع در اين زمينه صورت گيرد و بر اساس اطلاعات درست و بر اساس تحقيقات ميداني تصميم‌گيري شود. به اعتقاد من اين‌گونه تصميم‌گيري‌ها در دولت شبيه تصميمات 60-50 سال پيش است كه به صورت دستوري و با نظر وزير، معاونان و مديران كل كه سال‌ها در وزارت راه و شهرسازي بوده‌اند، انجام مي‌شود و مي‌خواهند بدون نظر كارشناسان كار را پيش ببرند و در نهايت با مسائل و مشكلات مختلفي هم روبه‌رو مي‌شوند اين در حالي است كه تجربه نشان داده دخالت دستوري دولت در همه جاي دنيا مقطعي و به صورت مسكن و موقتي است و بدون مشاركت كارشناسان بازار مشكلات حل نخواهد شد.