پرواز اجاره مسكن در تهران

گروه  اقتصادي 

دو روز پس از فرمان سيدابراهيم رييسي به ستاد هماهنگي اقتصادي براي تدوين برنامه‌اي در جهت حمايت از اجاره‌نشينان و كنترل بازار اجاره، بانك مركزي متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در پايتخت را در مرز 33 ميليون تومان اعلام كرد. اين رقم 1.1درصد نسبت به آذر و 20.3درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزايش داشته است. در بخش ديگر گزارش به بررسي شاخص اجاره‌بها در شهر تهران و كل مناطق شهري نيز پرداخته شده كه به ترتيب 50.7 و 54درصد نسبت به دي ماه 99 افزايش داشته‌اند. پيش‌تر مركز آمار در گزارش شاخص قيمتي مصرف‌كننده، تورم سالانه اجاره در ماه گذشته را حدود 27درصد و تورم نقطه‌اي را نيز 28.6درصد اعلام كرد. در گزارش بانك مركزي بخش مسكن به عنوان يكي از سه بخش اثرگذار بر افزايش تورم در ماه مورد بررسي و خروج آن از روند نزولي كه از مهر تا آذر ادامه داشت، عنوان شده بود. 

به نظر مي‌رسد با تداوم روند فعلي قيمت مسكن در پايتخت كه به بازار مسكن ساير شهرها نيز سرايت مي‌كند، قدرت خريد خانه از دهك‌هاي بيشتري سلب شود؛ براساس گزارش پايش فقر وزارت كار، در سال 98 حدود 26 ميليون نفر زير خط فقر مطلق زندگي مي‌كردند كه پيش‌بيني شده اين ميزان در سال 99 به 30 ميليون نفر برسد. از آنجايي كه به جز فروردين ماه در مابقي ماه‌هاي سال جاري تورم بالاي 40درصد بوده، افراد بيشتري به زير خط فقر مطلق مي‌روند و بنابراين توان اجاره‌نشيني در مناطق شهري را ازدست خواهند داد، در آن صورت «خريد خانه» نه تنها ممكن است انحصاري شود كه متقاضيان خاص خود را نيز خواهد داشت. بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه توان خريد خانه‌اي 80 متري در ارزان‌ترين منطقه تهران آن هم در كمتر از 10 سال از عهده افرادي بر مي‌آيد كه ماهانه بيشتر از 30 ميليون تومان درآمد داشته باشند. در اين صورت با پس‌انداز ماهي 10 ميليون تومان و پس از 10 سال مي‌توانند صاحب خانه شوند. اين درحالي است كه مجموعه دريافتي يك فرد متاهل با سابقه كار در سال جاري 4 ميليون و 200 هزار تومان است؛ گپ ميان متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني و مجموعه دريافتي يك فرد در دي ماه به حدود 28 ميليون تومان رسيد. 

فرمان  به آقاي رييس كل  بانك مركزي
روز دوشنبه و در جلسه ستاد هماهنگي اقتصادي دولت مقرر شده كه اين ستاد، سياست حمايتي خود را با هدف كنترل رشد اجاره‌بها و حمايت از اجاره‌نشينان تدوين و ارايه كند. در اين جلسه گزارش مركز آمار درخصوص نرخ تورم دي ماه مطرح شده و رييسي به اعضاي اين ستاد فرمان‌هايي در جهت كنترل تورم در بخش اجاره داد. به نظر مي‌رسد دولت نيز از كنترل بازار مسكن نااميد شده كه دستورات خود را به سمت بازار اجاره برده است. در بخشي از اين جلسه رييس‌جمهور به رييس كل بانك مركزي نيز دستور داده بود كه «سياست‌هاي لازم براي مديريت رشد نقدينگي را تدوين و در سريع‌ترين زمان ممكن به ستاد هماهنگي اقتصادي ارايه كند.» البته كه با توجه به طرح‌هايي همچون نهضت ملي مسكن و وام بدون ضامن، به نظر نمي‌رسد سياست‌هاي تدوين شده براي مديريت رشد نقدينگي نيز بتواند جلوي سيل ويرانگر نقدينگي و پايه پولي كشور را بگيرد، به خصوص آنكه سهم پايه پولي از رشد 42درصدي نقدينگي در آبان سال جاري نسبت به مدت مشابه سال گذشته، 36.6درصد عنوان شده؛ اين رقم نشان مي‌دهد كه بيشتر بار افزايش نقدينگي بر دوش استقراض‌هاي مستقيم و غيرمستقيم مجموعه دولت از نظام بانكي است. 

در دي ماه بر بازار مسكن چه گذشت؟
براساس آنچه بانك مركزي منتشر كرده متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در دي ماه به 32.9 ميليون تومان رسيد كه نسبت به آذر 1.1درصد و نسبت به دي ماه 99 نيز 20.3درصد افزايش داشته است. كل معاملات مسكن در ماه مورد بررسي 9816 فقره بود كه 44 فقره نسبت به آذر و 6301 فقره نيز نسبت به دي ماه 99 بالا رفته است. در ميان مناطق 22گانه، بيشترين متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني متعلق به منطقه يك با 70 ميليون تومان و كمترين نيز به منطقه 18 با 15.6 ميليون تومان گزارش شده است. براساس گزارش اين نهاد پولي اعداد ارايه شده از گران‌ترين و ارزان‌ترين مناطق تهران در دي ماه سال جاري نسبت به دي ماه سال 99 افزايشي 17 و 28.8درصدي داشته‌اند. با مقايسه ميزان افزايش در اين دو منطقه مي‌توان دريافت كه ميزان افزايش در منطقه يك به دليل گران‌تر بودن، كمتر از ارزان‌ترين منطقه تهران است و از آنجايي كه تقاضا براي خريد خانه در ارزان‌ترين منطقه تهران بيشتر است، بنابراين ميزان افزايش قيمت‌هايش نيز به مراتب بالاتر است؛ بدين معنا كه قدرت خريد افراد در يك سال گذشته به قدري كاهش يافته كه به خريد خانه در ارزان‌ترين منطقه تهران  مي‌رسد. 

تشديد اجاره‌نشيني؟
رسيدن متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به رقم حدود 33 ميليون تومان در حالي است كه اگر يك فرد بخواهد يك مترمربع واحد مسكوني در ارزان‌ترين منطقه تهران را خريداري كند  بايد حداقل سه ماه حقوقش را بدون اينكه ذره‌اي از آن را خرج كند، كنار بگذارد. البته كه اين در شرايطي است كه متوسط قيمت هر مترمربع در آن منطقه ثبات باقي بماند. اما آنچه باعث نگراني بيشتر مي‌شود، افزايش نرخ اجاره‌بهاست. اين شاخص يكي از موارد افزايش تورم در دي ماه بوده و بعيد نيست كه در ماه‌هاي آتي تورم را به اعداد بالاتري سوق دهد. نرخ رشد بيش از 50درصدي شاخص اجاره‌بها در دي ماه به خوبي نشان مي‌دهد كه سياست دولت‌ها در تعيين دستوري سقف اجاره‌بها در كشور، عملا به شكست منجر شده و در اين ميان مستاجران بيشترين آسيب ممكن را ديده‌اند. مشاهدات ميداني و برخي گزارش‌هاي غيررسمي نشان مي‌دهد كه نرخ مستاجران از سال 98 تا دي ماه سال جاري 8درصد بيشتر شده و به بيشتر از 50درصد رسيده؛ بدان معني كه افراد بيشتري از خريد خانه نااميد شدند و مستاجر ماندند. 
به نظر نمي‌رسد متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در پايتخت كاهش يابد و به ارقامي برسد كه در توان قدرت خريد برخي افراد باشد. متقابلا نرخ اجاره نيز كاهش نخواهد يافت. در اين ميان تنها افراد بيشتري به حاشيه شهر رانده مي‌شوند يا پديده‌هاي جديدي مانند پشت‌بام خوابي رونق مي‌گيرد. 

با چه درآمدي مي‌توان در كمتر از 10 سال خانه‌دار  شد؟
خريد خانه‌اي 80 متري در ارزان‌ترين منطقه تهران در دي ماه سال جاري حدود يك ميليارد و 200 ميليون تومان منابع مالي لازم دارد. براساس آمارهاي رسمي افراد يك‌سوم درآمد سالانه خود را (البته تا پيش از اينكه تورم به رقم‌هاي بالاي 40درصد برسد) پس‌انداز مي‌كردند. براي خريد اين خانه در كمتر از 10 سال، فرد بايد در ماه 10 ميليون تومان پس‌انداز داشته باشد تا بتواند سالانه 120 ميليون تومان و پس از 10 سال يك ميليارد و دويست ميليون تومان جمع كرده و پول خريد اين خانه را پرداخت نمايد. البته اين مدت انتظار براي خريد خانه مفروض در صورتي است كه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني تغيير نكند. اما افرادي مي‌توانند اين خانه را خريداري كنند كه درآمد ماهانه بالاي 30 ميليون تومان داشته باشند كه در آخر ماه يك‌سوم آن را به عنوان پس‌انداز براي خريد خانه كنار بگذارند. اين در حالي است كه مجموعه دريافتي فردي متاهل با يك فرزند و سابقه كار در سال جاري حدود 4 ميليون و 200 هزار تومان است. اين فرد در صورت پس‌انداز يك ميليون تومان در آخر هر ماه پس از يك قرن و البته نوادگان آن فرد مي‌توانند خانه‌اي در ارزان‌ترين منطقه تهران بخرند. البته در شرايطي كه قيمت مسكن ثابت باشد. در حال حاضر شكاف ميان مجموعه دريافتي يك خانواده و متوسط قيمت مسكن در پايتخت حدود 28 ميليون تومان است.