تاثير معكوس ماليات‌ستاني از واحدهاي خالي در بازار مسكن
بي‌ميلي سرمايه‌گذاران به ساخت واحدهاي جديد
براساس جديدترين آمار بانك مركزي از بازار مسكن طي فروردين ماه ۱۴۰۱ قيمت مسكن تهران نسبت به ماه قبل ۲.۴درصد كاهش را نشان مي‌دهد. طي فروردين 1401 تعداد معاملات بازار مسكن تهران با كاهش 49.9درصدي به 3400 فقره رسيد. اين ميزان در مقايسه با فروردين 1400 حاكي از رشد 63.7درصدي دارد.
متوسط قيمت خريد و فروش يك مترمربع واحد مسكوني در ماه گذشته 34 ميليون و 270 هزار تومان اعلام شد كه در مقايسه با اسفند 1400 كه متوسط قيمت مسكن شهر تهران ۳۵ ميليون و ۱۲۰ هزار تومان در هر متر مربع بود، بالغ بر 2.4درصد كاهش را نشان مي‌دهد. در اين شرايط، سرمايه‌گذاري در اين بازار تا چه ميزان سودآوري دارد و پيش‌بيني بازار مسكن در سال ۱۴۰۱ چگونه است؟
عرضه مسكن افزايش يافت
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن درخصوص وضعيت اين بازار بر اين باور است كه بازار مسكن به دليل سياست‌هايي كه دولت در رابطه با اخذ ماليات از واحدهاي خالي اتخاذ كرده است بسياري از افراد را بر آن داشته تا واحدهاي خود را اعم از واحدهاي لوكس يا ويلايي در تهران و شهرستان‌ها و به خصوص در استان‌هاي شمالي كشور براي فروش بگذارند و تاحدودي ميزان عرضه بالا رفته است.
اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: طرح مالياتي دولت باعث بي‌ميلي بخشي از سرمايه‌گذاران در زمينه سرمايه‌گذاري روي واحدهاي مسكوني شده و حتي واحدهايي كه از قبل ساخته‌اند را هم بايد به بازار عرضه كنند.
اكبرپور خاطرنشان كرد: بر اين اساس تمايل افراد جديد نيز براي سرمايه‌گذاري در بخش مسكن و پيش‌خريدها افت خواهد داشت و بخش خصوصي نيز از نظر ايجاد بازار براي پيش‌فروش و استمرار ساخت و ساز دچار مشكل خواهد شد، چراكه خريداران بالقوه كه به تدريج اقدام به پيش خريد مي‌كردند به مرور كم مي‌شوند.
اين كارشناس بازار مسكن گفت: سازندگان ملك هم در اين طرح بايد ماليات خانه‌هايي كه تاكنون ساخته‌اند و در انتظار رشد بازار براي فروش هستند بدهند و يكسري از افراد سرمايه‌گذار بالقوه هم دچار ترديد در ساخت و ساز شده‌اند و مجموعه اين عوامل مي‌تواند در بازار مسكن تاثيرگذار باشد.
روند بازارها با برجام تغيير مي‌كند
او تصريح كرد: از سوي ديگر در صورتي كه فرآيند برجام به نتيجه برسد باز هم نحوه تعامل افراد براي سرمايه‌گذاري‌ها متفاوت خواهد شد و اين موضوع مي‌تواند بر بازار مسكن نيز اثر گذار باشد، زيرا اين امر مي‌تواند روي بازار طلا و دلار تاثيرگذار باشد و نرخ‌ها را كاهش دهد.
اكبرپور خاطرنشان كرد: در هر صورت سرمايه‌هاي سرگردان بايد درنهايت راه مناسب خود را پيدا كنند و به نظر مي‌رسد بخشي از اين سرمايه‌ها به سمت بازار بورس كشيده شود.
او ادامه داد: اما سهام بسياري از شركت‌ها و مجتمع‌هايي كه در بورس عرضه مي‌شوند شفافيت لازمه در مورد گزارش‌هاي مالي را ندارند و يك حباب نامناسبي در اين بازار وجود دارد كه به زودي خواهد تركيد.
عرضه‌ها در استان‌هاي شمالي بيشتر مي‌شود
اين كارشناس بازار مسكن در پاسخ به اين پرسش كه آيا عرضه بيشتر ملك به دليل اخذ ماليات مي‌تواند منجر به افت قيمت‌ها در بازار مسكن شود؟ گفت: در استان‌هاي شمالي (گيلان و مازندران) تعداد زيادي ويلا و آپارتمان تاكنون خريداري شده كه بيش از نياز خريداران بوده است و معمولا از ساير استان‌ها مانند يزد و اصفهان و تهران و... در استان‌هاي شمالي سرمايه‌گذاري كرده‌اند و اين واحدها را اجاره هم نداده‌اند به اميد اينكه قيمت اين املاك در آينده رشد كند؛ اما با وجود اين ماليات‌ها مطمئنا به بازار عرضه خواهند كرد هر چند تاكنون نيز سود لازمه را برده‌اند.
او تصريح كرد: اما معضلي كه وجود دارد اين است كه اين‌گونه ويلاها و آپارتمان‌ها كه قيمت‌هاي بالايي دارند خريداران بالقوه‌اي ندارند. بايد گفت قيمت اين ساختمان‌ها به قدري بالاست كه خريداران محلي نمي‌توانند آنها را خريداري كنند. اين در حالي است كه هدف از طرح اخذ ماليات اين بوده كه افرادي كه در قشر متوسط جامعه هستند بتوانند اين املاك عرضه شده را خريداري كنند.
اكبرپور خاطرنشان كرد: ضمن آنكه منابع مالي كه بانك‌ها براي خريد ملك دراختيار مردم مي‌گذارند از واقعيت به دور است و تاثير آنچناني بر بازار خريد و فروش املاك در كشور ندارد.
هزينه ساخت و ساز بيش از زمين است
اين كارشناس بازار مسكن در پاسخ به اين پرسش كه در شرايط فعلي هزينه ساخت و ساز بيشتر است يا زمين، گفت: هزينه ساخت و ساز بسيار بالا رفته است و در بسياري از شهرها و از جمله در تهران هزينه متوسط ساخت بيش از 10 ميليون تومان شده است ولو اينكه وزارت مسكن و راه و شهرسازي با ابلاغ به سازمان نظام مهندسي در جهت تبليغ ساخت مسكن اجتماعي يك ميليون واحد ساخت ادعا مي‌كنند كه هزينه ساخت را تا 40-30درصد پايين آورده است، اما اين امر كاملا غيرمنطقي است و همان فاجعه‌اي كه مسكن مهر رخ داد در مورد ساخت اين يك ميليون مسكن اجتماعي هم رخ مي‌دهد. اكبرپور ادامه داد: زماني كه ميزان تورم در جامعه حدود 60درصد است و حتي آمارهاي بانك مركزي نيز آن را در محدوده 40درصد نشان مي‌دهد اين تورم بر هزينه‌هاي ساخت و ساز هم تسري مي‌يابد.
اين كارشناس بازار مسكن در ادامه گفت: اين موضوع باعث مي‌شود كه بسياري از سازندگان بالقوه ديگر چندان تمايلي به ساخت و ساز نداشته باشند هر چند ممكن است ساخت و ساز واحدهاي لوكس هنوز هم انجام شود اما خريداران اين واحدهاي لوكس نيز اقشار خاصي هستند كه با معاملات اين واحدها نمي‌توان انتظار تعديل قيمت‌ها و گشايشي در قيمت همه واحدها داشت.
او افزود: در كنار افزايش هزينه ساخت و ساز، قيمت زمين نيز از اين موضوع تبعيت مي‌كند و آن‌هم رشد مي‌كند اما در بسياري از موارد براي بازسازي ساختمان‌هاي كلنگي فرآيند مشاركت را در پيش مي‌گيرند با نسبت‌هاي 50 – 50 يا 60 – 40 سازنده و مالك اقدام به ساخت و ساز مي‌كنند كه اين درصدهاي مشاركت باز هم وابسته به قيمت زمين است.
اكبرپور تصريح كرد: آنچه كه در تمامي كشورها از آن تبعيت مي‌شود اين است كه در فرآيند شهرسازي محل جانمايي ساختمان‌هاي مسكوني و تجاري و اداري مشخص است و تمهيدات شهرسازي در آن رعايت مي‌شود و ساختمان‌ها را مي‌سازند تا مردم آرامش كافي براي استفاده از خيابان‌هاي پهن، ورزشگاه‌ها و فضاي سبز و بيمارستان‌ها و امكانات كامل را داشته باشند. اين در حالي است كه در ايران اين‌گونه نيست و مردم ابتدا در شهر سكني مي‌كنند و پس از اينكه تعدادي از ساخت و سازها انجام شد خيابان‌ها جدول‌بندي مي‌شوند و گسترش در شهرهاي ايران به صورت افقي است اين در حالي است كه اين نوع شهرسازي اشتباه است.