خريداران در بازار مسكن تغيير سليقه دادند
ركوردزني تاريخي قيمت مسكن در تهران
ندا جعفري
بر اساس داده‌هاي بانك مركزي متوسط قيمت مسكن در تهران با رشد 6 درصدي به بالاترين سطح در سال‌هاي گذشته رسيده است. قيمت مسكن در تهران ارديبهشت ماه امسال بر اساس گزارش رسمي بانك مركزي به‌طور متوسط متري ۳۶ ميليون و ۳۰۰ هزار تومان اعلام شد كه اين رقم نسبت به فروردين 2 ميليون و ۱۰۰ هزار تومان و در مقايسه با اسفند سال گذشته قله قبلي، يك ميليون و ۳۰۰ هزار تومان بيشتر شده است. به اين ترتيب در حال حاضر خريد يك خانه ۱۰۰ متري در تهران به‌طور ميانگين سه ميليارد و ۶۳۰ ميليون تومان بودجه مي‌خواهد. متوسط قيمت مسكن در تهران ظرف يك‌سال تقريبا ۲۵ درصد رشد داشته و همزمان شاهد تغيير سليقه خريداران در اين بازار هستيم. قيمت مسكن در تهران در حالي در اين مدت از ۲۸ ميليون و ۸۰۰ هزار تومان به ۳۶ ميليون و ۳۰۰ هزار تومان رسيده كه سهم خانه‌هايي با عمر بناي زير پنج سال در كل معاملات رسمي پايتخت كاهش پيدا كرده و در عوض حجم معاملات مسكن با عمر بناي بيشتر از ۲۰ سال افزايش داشته است. ارديبهشت امسال حجم معاملات مسكن با عمر بناي زير پنج سال در تهران ۲۹.۶ درصد بود، اما يك‌سال قبل يعني ارديبهشت ۱۴۰۰ شاهد خريد و فروش ۳۶ درصد از خانه‌هاي تهران با عمر بناي زير پنج سال بوديم. در طرف مقابل خانه‌هايي با عمر بناي بيشتر از ۲۰ سال ارديبهشت پارسال ۱۳ درصد از سهم معاملات مسكن پايتخت را به خود اختصاص داده بودند و حالا اين سهم به ۲۰ درصد افزايش پيدا كرده است. سهم خانه‌هايي با عمر بناي 6 تا ۱۰ سال در اين مدت از ۲۱ درصد به ۱۷.۵ درصد كاهش پيدا كرده است. خانه‌هايي كه عمر بنايي بين ۱۱ تا ۱۶ سال داشتند ارديبهشت پارسال ۱۳.۵ درصد و ارديبهشت امسال ۱۶ درصد از سهم بازار را به خود اختصاص دادند. همچنين سهم خانه‌هايي با عمر بناي ۱۶ تا ۲۰ سال در اين مدت تقريبا روي رقم ۱۷ درصد باقي مانده است.
آمارهاي فصلي قابل اتكاتر هستند نه ماهانه
محمد سلطان محمدي، كارشناس بازار مسكن در واكنش به گزارش بانك مركزي در خصوص رشد 6 درصدي قيمت مسكن در تهران به «اعتماد» گفت: معمولا براي اينكه بتوان قضاوتي در مورد قيمت مسكن در تهران داشت بايد آمارهاي 3 ماهه را درنظر گرفت و چندان نمي‌توان به گزارش‌هاي ماهانه اتكايي داشت و آن هم به اين دليل است كه حجم معاملات در فروردين و ارديبهشت هر سال كمتر از ماه‌هاي ديگر است. سلطان محمدي خاطرنشان كرد: متاسفانه سيستمي كه براي محاسبه شاخص‌ها وجود دارد، نمي‌تواند اثر كيفيت ساختمان‌ها را ارزيابي كند و بنابراين در ماه‌هايي ممكن است ساختمان‌هايي كه در مناطق گران‌تري هستند و قيمت‌ها و كيفيت بالاتري دارند و نوساز نيز هستند با قيمت‌هاي بالاتري نيز معامله شوند يا بالعكس، اگر ما دنبال اين هستيم تا تحليل بهتري از وضعيت معاملات قيمت مسكن داشته باشيم بايد منتظر بمانيم تا داده‌هاي خرداد ماه نيز منتشر شود و مقايسه‌اي با داده‌هاي فروردين و ارديبهشت ماه داشته باشيم. اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: نكته ديگر اين است كه در فروردين ماه با افت قيمتي مواجه بوديم كه همان زمان نيز موجب ترديد در بازار شده بود و دليل آن هم همين شاخص‌ها بودند كه به درستي واقعيت‌ها را بازنمايي نمي‌كند. سلطان محمدي خاطرنشان كرد: اگر تغييرات قيمت ارديبهشت ماه را با اسفند ماه مقايسه كنيم در اين دو ماه مي‌بينيم كه قيمت‌ها تا 3.5 درصد افزايش پيدا كرده است كه تقريبا ماهي 1.7 درصد مي‌شود و سالانه تا 22 تا 23 درصد خواهد رسيد و اين افزايش سالانه 23 درصدي در شرايطي كه تورم بيش از 38 و 40درصد بوده قابل انتظار است.
قيمت مسكن كمتر از تورم رشد كرد
اين كارشناس بازار مسكن در ادامه تصريح كرد: ضمن آنكه اين گزارش‌ها حاكي از آن است كه قيمت مسكن كمتر از تورم رشد پيدا كرده و بنابراين قيمت‌هاي حقيقي مسكن نيز مقداري افت داشته است. سلطان محمدي با بيان اينكه اين داده‌ها به صورت ماهانه چندان قابل اتكا نيستند، خاطرنشان كرد: تنها در صورتي كه آمارها به صورت فصلي ارايه شوند، مي‌توان تحليل درستي از داده‌ها داشت. زماني كه متوسط رشد قيمت‌ها در يك‌سال گذشته را مي‌بينيم در واقع قيمت‌ها با همين آهنگ سالي 20 درصد رشد داشته است.
اين كارشناس بازار مسكن در واكنش به تغيير سليقه خريداران مسكن و خريد بناهاي كلنگي يا با عمر بيش از 15 سال گفت: در حال حاضر ميزان ساخت و سازهاي مسكن در تهران كم شده است و عرضه واحدهاي نوساز در طول 2 سال گذشته به شدت محدود شده و اگر هم مي‌بينيم قيمت‌ها شديدا رشد داشته‌اند به دليل كمبود زمين و رشد شديد قيمت‌هاي ساخت مسكن بودند و اينكه ديگر خريداران ريسك خريد واحدهاي نوساز را نمي‌كنند و به دليل ثبات قيمتي در واحدهاي قديمي‌تر كه متاثر از تقاضاهاي سوداگرانه نيستند و يك تعادل و ثباتي دارند به اين سمت كشيده شده‌اند و همه اين موارد باعث اين تغيير سليقه شده است. اين فعال حوزه مسكن در ادامه گفت: متاسفانه شاخص‌هاي ما اثر كيفيت را به درستي نمي‌توانند تحليل كنند و راه صحيح همانند بسياري از كشورهاي توسعه يافته اين است كه زماني كه واحدي فروخته مي‌شود براي آنكه شاخص آن را محاسبه كنند تعديلاتي روي قيمت فروش انجام شود از جمله اينكه واحد (نوساز است يا قديمي، پاركينگ دارد يا ندارد و تعداد سرويس‌هاي بهداشتي، كيفيت ساختمان و ...) چه ميزان است و به گونه‌اي تعديل شود كه واحدهاي فروخته شده شاخص‌شان به درستي محاسبه شود، اما در ايران اين‌گونه نيست و كليه اعداد فروش را بدون تفكيك با هم جمع مي‌كنند و در آمارها مي‌گويند اين تعداد واحد فروخته شده است. او افزود: بنابراين اگر در مقطعي يكسري از واحدهاي باكيفيت بالا و نوسازتر به فروش رفته باشد ممكن است يك عددي را براي شاخص استخراج كنند و اگر در همان ماه واحدهاي قديمي‌تر به فروش رود اين شاخص‌ها كمي تغيير مي‌كنند، اما زماني كه نوسانات سه ماهه را تحليل و بررسي مي‌كنند اين نوسانات كمتر مي‌شود و تحليل واقعي‌تر خواهد شد.
عمر مفيد ساختمان‌ها
بايد بيش از 100 سال باشد
سلطان محمدي خاطرنشان كرد: البته ساختماني كه خوب ساخته شود عمر مفيدش تا صدها سال ممكن است باشد و سازه ساختمان بايد به گونه‌اي باشد كه در سال‌هاي زيادي دوام بياورد البته ممكن است تاسيسات ساختمان و لوله‌كشي‌ها در طول زمان فرسوده شوند كه آن هم قابل بازسازي است اما فرض بر اين است كه ساختمان در طول صدها سال باقي بماند. او افزود: البته علت اينكه در طول سال‌هاي قبل شاهد اين ميزان تخريب و ساخت و ساز بوديم دو مساله بود؛ يكي اينكه كيفيت استانداردها در گذشته بسيار پايين بود و ساختمان‌ها از اسكلت سازهاي درستي برخوردار نبودند و بيش از 95 درصد ساختمان‌هايي كه پيش از انقلاب ساخته شده بود فاقد اسكلت‌هاي استاندارد است كه امروز كيفيت ساخت‌ها خيلي بهتر شده‌اند و مساله بعدي اين است كه تراكم‌ها افزايش يافته و مالكين هم ترغيب مي‌شوند تا زمين‌هاي خود را براي ساخت واحدهاي 5 طبقه و حتي بيشتر ارايه دهند تا بازدهي بيشتري از زمين‌هاي خود ببرند.