سهم مسكن در اقتصاد كشور چگونه كاهش يافت؟
خروج سازندگان از بازار مسكن
گروه اقتصادي
درحالي‌كه دولت سيزدهم از زمان روي كار آمدن بر موضوع ساخت مسكن تاكيد داشته و در طول يكسال گذشته همواره وعده توليد 4 ميليون مسكن را مي‌دهد و قرار است بخش عمده‌اي از تسهيلات بانكي اقتصاد ايران را به اين ابرپروژه ساختماني اختصاص دهد تا افراد را خانه‌دار كند؛ اما در گزارش اخير مركز آمار ايران سهم بخش مسكن در اقتصاد كشور كمتر از قبل شده و اين ميزان به منفي 4 درصد رسيده است، اين در حالي است كه سهم اين بخش در اقتصاد در بهار سال 1400 مثبت 15 درصد گزارش شده بود. به عبارت ديگر، آمارهايي كه از رشد اقتصادي بهار امسال منتشر شده نشان مي‌دهد كه برخلاف وعده‌هاي دولت، بخش مسكن كوچك‌تر هم شده است.
اگر ارزش افزوده بخش ساختمان در كليت اقتصاد مبنا قرار گيرد مشخص مي‌شود كه سهم اين بخش ۳.۴ درصدي از كل توليد ناخالص داخلي است و به همين واسطه اثر منفي حدودا ۰.۱ درصدي بر رشد اقتصادي بهار امسال داشته است. به اين ترتيب مسكن بعد از واسطه‌گري مالي كه اثر منفي ۰.۲ درصدي بر رشد اقتصادي داشته، دومين مانع مهم رشد بيشتر اندازه اقتصاد ايران در بهار امسال بوده است. اين در حالي است كه در سال ۹۰ حدود ۵ درصد از ارزش افزوده اقتصاد ايران توسط بخش مسكن ايجاد مي‌شد كه در بهار امسال با افت ۳۲ درصدي به ۳.۴ درصد تقليل يافته است.
از بخش مسكن بهره‌برداري سياسي شده است
بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن در پاسخ به اين پرسش كه چرا برخلاف وعده‌هاي دولت سيزدهم سهم بخش مسكن در بهار 1401 كوچك‌تر از قبل شده و سهم آن در اقتصاد كشوربه منفي 4 درصد رسيده و با افت 9 درصدي همراه بوده به «اعتماد» گفت: به‌رغم اينكه بخش مسكن پتانسيل بسيار بالايي در اقتصاد دارد اما نبايد از اين بخش بهره‌برداري سياسي كرد چرا كه اين موضوع باعث نابودي اين بخش خواهد شد و نتيجه‌اي معكوس خواهد داد.
اين كارشناس بازار مسكن در ادامه افزود: ما شاهد همين اتفاق در بخش مسكن مهر نيز بوديم و پيش از آنكه توليد و عرضه‌اي در اين بخش صورت گيرد چنان تبليغاتي در اين بخش صورت گرفت كه تمامي فعالين حوزه مسكن در بخش خصوصي كه توليدات اين حوزه را در دست داشتند در طول 5 سالي كه موضوع مسكن مهر مطرح شد توليدات‌شان به زير 200 هزار واحد رسيد و سهم مسكن در اقتصاد بسيار ناچيز شد. امروز هم در خصوص ساخت مسكن ملي همين اتفاق و تبليغات در حال تكرار است.
خروج سازندگان از بازار ساخت مسكن
ستاريان تصريح كرد: برخي مدعي هستند مي‌توانند سالانه 1 ميليون مسكن بسازند و در نتيجه 5 تا 6 ميليون نفر هم براي مسكن ملي ثبت‌نام مي‌كنند كه در نتيجه از بازار مسكن خارج مي‌شوند و در انتظار براي خانه‌دار شدن مي‌مانند. از سوي ديگر هم توليدكنندگان بخش خصوصي ما كه اغلب توليدكنندگان خرد هستند و قادر به ساخت 10 تا 200 مسكن هستند محتاج اين بازار مي‌مانند.
اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه نبايد از پروژه‌هاي ساختماني بهره‌برداري سياسي شود خاطرنشان كرد: در صورتي كه دولت واقعا قادر به ساخت 1 ميليون مسكن در سال باشد ضرورت دارد تا بخش خصوصي را هم در اين ابر پروژه سهيم كند، اگر سقف توليد بخش خصوصي 500 مسكن در سال بود با اين دست از حمايت‌ها مي‌توانست به 700 واحد و بالاتر از اين رقم در سال برسد.
ستاريان ادامه داد: از زماني كه دولت موضوع مربوط به توليد مسكن ملي را اعلام كرد توليدات بخش خصوصي خوابيد و سرمايه‌ها از اين بخش فرار كردند و سهم بخش مسكن در اقتصاد حدود 9 درصد افت داشته است.
آيا در ايران سوددهي
در بخش ساخت‌وساز كم است؟
ستاريان خاطرنشان كرد: امروز ما شاهد مهاجرت سازندگان مسكن به كشورهاي اطراف نظير امارات و تركيه هستيم اما سوالي كه مطرح مي‌شود اين است كه آيا در ايران سوددهي در بخش ساخت‌وساز كم است؟ كه پاسخ آن خير است، دليل اصلي آن هم اين است كه دست و پاي بخش خصوصي بسته شده است و پتانسيلي كه بايد داشته باشد را امروز ندارد اين در حالي است كه در همه كشورهاي همسايه بخش خصوصي پاسخگوي ساخت مسكن كشور خودشان هستند اما در ايران هنوز اين موضوع اتفاق نيفتاده است و به‌رغم اينكه 95 درصد توليد مسكن در اختيار بخش خصوصي است اما هنوز توان اين را ندارد تا به اندازه كافي مسكن بسازند. او گفت: همچنين اين سوال مطرح مي‌شود كه آيا بخش خصوصي در كشور دانش كافي را ندارد يا از نظر فني ضعيف است؟ كه پاسخ آن باز هم هيچ‌كدام است و دليل اين ضعف تنها سياست‌هاي اقتصادي كنوني است كه توان توليد را از بخش خصوصي گرفته است. اين كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: هر چند دولت اعلام كرده كه 4 ميليون مسكن را در 4 سال توليد خواهد كرد اما با شرايطي كه همه ما آگاه هستيم، مي‌دانيم كه شايد يك‌دهم اين رقم توليد شود و بسياري از افرادي كه امروز اميد اين را دارند تا خانه‌دار شوند دست خالي از اين بازار خارج مي‌شوند و با رقمي كه امروز مي‌توانستند خانه‌دار شوند مسلما 5 سال آينده نمي‌توانند خانه‌دار شوند.
اصلا نمي‌توان روي منابع بانكي
حسابي باز كرد
ستاريان در پاسخ به اين پرسش كه چقدر اين امكان وجود دارد تا تسهيلات بانكي براي ابرپروژه‌اي مانند مسكن ملي اختصاص يابد، گفت: براي ساخت چنين پروژه‌اي اصلا نمي‌توان روي منابع بانكي حسابي باز كرد. تسهيلات مسكن عمدتا بلندمدت است و با نرخ تورم فعلي كه ممكن است بيشتر هم بشود؛ مگر چه ميزان مي‌توان تسهيلات تكليفي از بانك‌ها درخواست داشت؟ ضمن آنكه پرداخت اين ميزان تسهيلات در توان بانك‌هاي ما در كشور نيست.
اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به ايجاد ابزارهاي مالي براي ساخت مسكن تصريح كرد: بخش خصوصي نيازمند منابعي است كه با ابزارهاي مالي تامين شود در هيچ جاي دنيا هم اينگونه نيست كه يك منابعي از قبل آماده باشد و در اختيار افراد براي ساخت‌وساز قرار گيرد و بانك‌ها هم پس از چند سال انتظار بازگشت اين سرمايه را داشته باشند.
نيازمند ابزارهاي مالي جديد هستيم
ستاريان ادامه داد: بانك رابط ميان فروشنده، توليدكننده ساختمان و خريداران هستند و ابزارهايي در بانك‌هاي دنيا طراحي شده كه اين افراد را به هم متصل مي‌كند تا از اعتبار آنها براي آغاز توليد واحدهاي مسكوني استفاده مي‌كنند. اين كارشناس بازار مسكن افزود: لذا تنها به تسهيلات بانكي نمي‌توان اكتفا كرد و با اين ميزان تسهيلات بانك‌ها 100 هزار واحد مسكوني هم نمي‌توانند توليد كنند.
ضرورت دارد تا همه ابزارهاي مالي در كنار هم كار كند
ستاريان تصريح كرد: هر چند در ايران نيز بين 10 تا 15 ابزار مالي اعم از بازارهاي رهني، اوراق مشاركت، صكوك و ... وجود دارد اما باز هم نيازمند سرمايه‌گذاري خارجي و فاينانس و ... هستيم و ضرورت دارد تا همه ابزارهاي مالي با يكديگر كار كنند تا ما از بخش خصوصي كشور انتظار آن را داشته باشيم كه پاسخگوي بخش مسكن و انتظارات مردم در اين بخش باشيم. اين كارشناس بازار مسكن افزود: اگر امروز شاهد آنيم كه اين ابزارها هنوز راه نيفتاده است به اين علت است كه ساختار اقتصاد ما در كشور اقتصاد دولتي است و همه اين ابزارها در اختيار بخش دولتي است و اصلا بخش خصوصي قادر به استفاده از اين ابزارها نيست.