وضعيت اجاره مسكن در نيمه دوم سال به كدام سمت مي‌رود؟
بازگشت التهاب به بازار اجاره
گروه اقتصادي
فصل جابه‌جايي كه مي‌رسد اغلب بنگاهداران به مستاجران توصيه مي‌كنند صاحب‌خانه‌هاي‌شان را براي تمديد اجاره ملك خود راضي كنند و اگر قيمت‌ها را تا 25 درصد هم افزايش دادند باز هم تلاش كنند در خانه‌اي كه ساكن هستند، بمانند چرا كه تمديد قرارداد، هم هزينه جابه‌جايي و حق كميسيون بنگاه را در جيب مستاجر نگه مي‌دارد و هم سختي‌هاي اسباب‌كشي را ندارد. اما با وجود تورم موجود و گراني‌هاي فراوان كمتر صاحبخانه‌اي به افزايش 20 تا 25 درصدي اجاره ملك خود راضي مي‌شود. بر اساس آمارها هر چند در شهريورماه۱۴۰۱ شاخص سالانه قيمت اجاره‌بها در شهر تهران به۴۰.۹ درصد رسيده بود و در مقايسه با تيرماه كه (۴۷.۴) درصد بود افت ۶.۵ درصدي را تجربه كرد و ميزان افزايش سالانه قيمت مسكن نيز ۳۶.۳ درصد اعلام شد و قيمت هر متر مربع ملك به رقم ۴۳.۲ ميليون تومان رسيده بود و منحني رشد سالانه نيز در هر دو شاخص قيمت و اجاره‌بها روندي نزولي به خود گرفته بود و حتي پيش‌بيني مي‌شد اين روند دست‌كم تا پايان سال ادامه داشته باشد اما در ابتداي پاييز به يك‌باره ورق برگشت و بازار اجاره‌بها با شوك قيمتي مواجه شد به گونه‌اي كه ميانگين نرخ اجاره‌بها در شهر تهران طي يك ماه گذشته تا۴.۶درصد افزايش داشت كه از دلايل اصلي آن مي‌توان به ركود در بخش فروش، افزايش سطح عمومي قيمت كالاها و انتقال فشار تورمي از قيمت مسكن به بخش اجاره اشاره كرد. شاخص رشد سالانه كرايه مسكن نيز در پايتخت۴۱ درصد و در كل مناطق شهري كشور حدود ۴۷ درصد بود.
بازار اجاره مسكن ملتهب شد
آمار و ارقام نشان مي‌دهد كه با وجود ثبات نسبي قيمت مسكن در شهر تهران، بازار اجاره‌بها در پايتخت و كل كشور تا حدودي ملتهب شده است و عواملي همچون نرخ تورم عمومي (۴۲ درصد)، ميزان افزايش دستمزد (۵۷ درصد)، جبران عقب‌ماندگي بازار اجاره نسبت به قيمت مسكن، پر شدن ظرفيت بازار ملك، ركود معاملات، انتقال انتظارات تورمي از بخش خريد و فروش به سمت بازار اجاره و كاهش بازدهي بازارهاي رقيب مسكن از دلايل رشد اجاره‌بها ارزيابي مي‌شود. بر اساس اين گزارش از زمان آغاز شيوع كرونا در كشور، دولت قبل نيز در سال‌هاي ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ براي اجاره‌بها سقف ۲۵ درصدي تعيين كرد كه آمارها نشان مي‌دهد در عمل با موفقيت همراه نبوده است. كارشناسان بازار مسكن معتقدند؛ نوسانات بازار اجاره‌بها به اثرپذيري از اقتصاد كلان وابسته است و اين بازار با دستورالعمل و بخشنامه هم قابل كنترل نيست. همچنين هر نوع دخالت دستوري در اين بازار مي‌تواند به امتناع مالكان از اجاره دادن خانه‌هاي خود منجر شود و فشار به بازار اجاره را افزايش دهد.
چرا نرخ اجاره‌بها در تهران رشد كرد؟
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن در واكنش به افزايش نرخ اجاره‌بها در پاييز 1401 بر اين باور است كه علت اصلي افزايش‌ها به اين است كه مردم ديگر همانند گذشته قدرت خريد ملك را ندارند و حتي ممكن است به دليل مشكلات اقتصادي عده‌اي خانه‌هاي خود را فروخته و به ناچار به سمت بازار اجاره‌بها آمده باشند و همين امر بازار متقاضيان اجاره ملك را افزايش مي‌دهد. اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: اينكه نرخ اجاره‌بها در شهر تهران طي يك ماه گذشته ۴.۶درصد افزايش داشته مي‌تواند به دليل افزايش مهاجرت به اين شهر هم باشد البته اين موضوع قابل پيش‌بيني هم بود كه پس از پايان يافتن پاندمي كرونا و به دليل از بين رفتن برخي از مشاغل در شهرهاي كوچك‌تر مجددا ميل مهاجرت به سمت پايتخت بيشتر از قبل شود. او ادامه داد: مسلما افراد تازه‌وارد به تهران در ابتدا به دنبال اجاره مسكن هستند چرا كه اغلب توان خريد ملك را ندارند و اين فرآيندي است كه در 2 تا 3 سال قبل به دليل وجود كرونا كمتر شاهد آن بوديم.
در كل دنيا 70 درصد مشاغل و صنايع به ساختوساز مرتبط است
اكبرپور خاطرنشان كرد: اصولا عوامل گوناگوني در اقتصاد كشورها تاثيرگذار است و يكي از عوامل اساسي در اين بخش هم ساختوساز مسكن است، در كل دنيا 70 درصد مشاغل و صنايع به نوعي به ساختوساز مرتبط است و اين موضوع در كشورهاي جهان سوم پررنگ‌تر است. اين كارشناس مسكن با بيان اينكه ميزان ساخت‌و‌سازها در تهران به تنهايي 30 تا 40 درصد از كل ساخت و سازها در كشور را در بر مي‌گيرد، گفت: مهندسين عضو سازمان نظام مهندسي در استان تهران نيز بيش از نصف مهندسين داراي پروانه اشتغال در كل كشور هستند و اغلب خريد و فروش‌هاي املاك و خودروهاي لوكس هم در تهران صورت مي‌گيرد و هرگونه تغيير و تحولي در پايتخت منجر به مهاجرت بيشتر به اين كلان‌شهر خواهد شد. اكبرپور ادامه داد: البته صنايع گوناگوني در تهران و اطراف آن فعاليت دارند كه قاعدتا نيازمند نيروي كار هم هستند و عموما هم افرادي را مي‌پذيرند كه داراي تجارب و مدارك قابل قبولي باشند و اين افراد هم در بدو ورود نيازمند مسكن هستند كه عمدتا اين افراد هم به سمت بازار اجاره حركت مي‌كنند.
متقاضي اجاره مسكن در ماه‌هاي سرد سال كمتر است
اين كارشناس مسكن در خصوص وضعيت بازار اجاره‌بها در نيمه دوم سال 1401 نيز تصريح كرد: مسلما هر آنچه اتفاق بيفتد بر اساس نرخ تورم خواهد بود اما آنچه همه ساله رخ مي‌دهد (به جز امسال كه در مهر ماه رشد 4.6 درصدي در بخش اجاره‌بهاي مسكن را شاهد بوديم) اين است كه عموما از مهر ماه تا بهمن‌ماه شاهد افزايش آنچناني در حوزه مسكن نيستيم. اين استاد دانشگاه افزود: البته اين ثبات قيمتي در ماه‌هاي پاياني سال به عوامل مختلف ديگري نيز برمي‌گردد و نمي‌توان تاثير شرايط اقتصادي (نرخ ارز) و شرايط سياسي (گسترش يا كاهش تحريم‌ها) را نيز ناديده گرفت.
چرا مالكين از افزايش 25 درصدي اجاره‌بها شانه خالي مي‌كنند؟
اين كارشناس بازار مسكن گفت: معمولا دارندگان مسكن سعي دارند خود را از اثرات بد تورمي حفظ كنند و قاعدتا با رشد تورم سعي دارند تا با تورم پيش روند و مسلما در شرايطي كه واقعيت تورمي در كشور 60 درصد است رشد 25 درصدي اجاره‌بها را نخواهند پذيرفت چرا كه به دليل استهلاك ملك اين خواسته دولت باعث متضرر شدن صاحب ملك مي‌شود. اكبرپور تصريح كرد: يكي از مواردي كه مغفول مانده و نمايندگان مجلس و مسوولان دولتي هم براي آن كاري نكرده‌اند اين است كه دولت راهكارهاي تشويقي براي موجران در نظر نمي‌گيرد اين در حالي است كه سياست‌هاي دولت مي‌توانست به سمت ايجاد معافيت‌هاي مالياتي در بخش اجاره‌بها و عدم اخذ عوارض شهرداري سالانه از صاحبان املاك پيش برود و اين افراد را براي افزايش 25 درصدي نرخ اجاره‌بها تشويق كند.