صندوق‌هاي سرمايهگذاري در مستغلات در ايران جواب مي‌دهد؟
كپي‌برداري ناقص از صندوق‌هاي املاك
در اولين روز هفته جاري در سالن همايش سازمان بورس و اوراق بهادار مراسم آغاز معاملات صندوق سرمايهگذاري املاك و مستغلات با حضور جمعي از وزيران، مديران عاليرتبه دولتي و مديران بورسي برگزار شد.سيد احسان خاندوزي، وزير امور اقتصادي و دارايي در اين مراسم گفت: خريد يك واحد مسكوني نياز به منابع مالي زيادي دارد كه چشم‌انداز خانه‌دار شدن را با مشكل مواجه كرده است. همچنين۴۰ درصد از هزينه‌هاي خانوار را مسكن به خود اختصاص داده است و اولين و مهم‌ترين خاصيت چنين صندوقي جذب سرمايه خرد مي‌تواند باشد و حتي امكان ورود گام به گام تا خانه‌دار شدن را براي سرمايه‌گذاران ايجاد خواهد كرد. از سوي ديگر دارايي‌هاي مسدود شده كه كمكي به نقدينگي شركت‌ها نمي‌كند در اين طرح به منابع نقدي نزديك شده و نقدشوندگي آنها را قدرت مي‌بخشد. در ادامه مجيد عشقي، رييس سازمان بورس و اوراق بهادار نيز اعلام كرد: معرفي ابزار غيرمستقيم از سياست‌هاي سازمان بورس براي ترغيب به سرمايهگذاري غيرمستقيم بوده و در راستاي اين سياست صندوق‌هاي مختلفي معرفي شده است. حوزه مسكن در بازار سهام مغفول مانده بود و تنها اقدامي كه در اين راستا صورت گرفته، پذيرش ۴۴شركت فعال در بازار مسكن و معامله مصالح ساختماني است، اما با معرفي صندوق سرمايهگذاري املاك و مستغلات گام بزرگي براي پيوند ميان بازار مسكن و سهام برداشته شده است ضمن آنكه صندوق املاك و مستغلات علاوه بر پذيرش سرمايه‌هاي خرد به تامين مالي در اين حوزه هم كمك خواهد كرد.
صندوق‌هاي سرمايهگذاري در املاك و مستغلات «REITs» چگونه كار مي‌كند؟
صندوق املاك و مستغلات (Real Estate Investment Trust) با نام اختصاري (REIT)، ابزار مالي است كه مالك، اداره يا تامين‌كننده املاك درآمدزاست. با استفاده از صندوق املاك و مستغلات مي‌توان سرمايه افراد را جمع‌آوري كرده و به عنوان ابزاري براي پوشش ريسك افزايش قيمت مسكن از آن بهره برد. همچنين مي‌توان با كمك صندوق سرمايهگذاري املاك و مستغلات از سرمايهگذاري در اين حوزه كسب درآمد غيرمستقيم داشت. صندوق‌هاي سرمايهگذاري در املاك و مستغلات، مجوز فعاليت خود را از سازمان بورس و اوراق بهادار دريافت مي‌كنند و با هدف يك كاسه كردن مبالغ جمع‌آوري شده و اختصاص دادن آن به سرمايهگذاري در املاك، كار خود را آغاز مي‌كنند. در دولت يازدهم، تعداد انگشت‌‌شماري از اين صندوق‌ها به شكل گلخانه‌‌اي و تنها از مسير يك شركت دولتي تشكيل شد. در وهله اول هدف اين بود كه اين شركت دولتي با تشكيل اين صندوق‌ها، در نقش پرچمدار وارد عمل شود تا پس از آن بخش خصوصي نيز به اين روش ورود كرده و پروژه‌هاي مسكوني از اين طريق ساخته شود. اما در نهايت بنا به سه علت عمده كه يكي از آنها تعدد اركان‌‌هاي صندوق و بروكراسي پيچيده در مسير راه‌‌اندازي آنها بود، اين روش مورد استقبال سازنده‌ها و بخش خصوصي قرار نگرفت.تورم ملكي بالا و عدم ميل سازنده‌ها به مشاركت با افراد ديگر در تقسيم منافع حاصل از ساخت‌وساز در دوره جهش ملكي و همچنين تعيين كف ارزش سرمايهگذاري ملكي به ميزان هر پروژه، ۱۰ ميليارد تومان در شرايطي كه بخش زيادي از پروژه‌هاي مسكوني ارزشي به مراتب كمتر از اين ميزان داشتند، دو مانع ديگر در مسير رواج اين روش نوين تامين مالي ساخت مسكن بود.
صندوق املاك و مستغلات راهي براي ساماندهي واحدهاي اجاره‌اي است
همايون دارابي، كارشناس بازار سرمايه در واكنش به رونمايي معاملات ثانويه نخستين صندوق سرمايهگذاري املاك و مستغلات به «اعتماد» گفت: اين اولين صندوق املاك و مستغلات در كشور است و به صورت محدود هم شكل گرفته و كار اين صندوق به نوعي اجاره‌داري است. بدين معني كه صندوق يك ملكي را خريداري مي‌كند و اجاره آن را ميان دارندگان يونيت تقسيم مي‌كند و به اعتقاد من اين اقدام يك گام رو به جلو محسوب مي‌شود و فتح بابي براي ساماندهي و ايجاد واحدهاي اجاره‌اي به شمار مي‌رود.او در ادامه خاطرنشان كرد: اين صندوق ابزاري مناسب براي دولت محسوب مي‌شود تا بتواند برخي دارايي‌هاي را كه به صورت عمومي قابليت واگذاري ندارند را به صورت محدود واگذار كند از قبيل فرودگاه‌ها، بندرها يا نمايشگاه‌هاي بين‌المللي يا پارك‌هاي كشور و...كه جنبه عمومي دارند و نمي‌توان آنها را واگذار كرد، اما به اين شكل مي‌توانند در قالب صندوق املاك مستغلات قرار داده و برخي يونيت‌هاي آن را به فروش بگذارند و از محل درآمد و اجاره دارايي‌ها به دارنده يونيت‌ها مبالغي پرداخت شود.
تا رسيدن به نقطه مطلوب فاصله زيادي وجود دارد
دارابي تصريح كرد: تلاش‌ها بر اين است كه اين صندوق‌ها راه بيفتد، اما تا رسيدن به نقطه مطلوب همچنان فاصله زيادي وجود دارد و مدت زماني لازم است تا صندوق‌هاي بزرگ‌تر به ويژه در حوزه املاك مسكوني شكل بگيرند تا بتوانند به نفع مردم عمل كنند و البته تا زماني كه مشكلات اين صندوق‌ها حل شود اين راه ادامه دارد. او در پاسخ به اين پرسش كه چنين صندوق‌هايي در كدام كشورها سابقه داشته و چه ميزان موفق عمل كرده‌اند، افزود: اين صندوق‌ها در تمام دنيا وجود دارند و اغلب اين ريت‌ها (Real Estate Investment Trust يا Reit) در قالب مزارع، مال‌هاي تجاري و زمين‌هاي وسيعي و ... كه قابليت واگذاري به يك فرد را ندارند و بايد ماهيت عمومي آنها حفظ شوند، فعاليت مي‌كنند و در حوزه اجاره‌داري حضور دارند و به عنوان يك مدل تجاري در كشورها مطرح مي‌شوند.
اين صندوق ميانبري براي خانه‌دار شدن است
اين كارشناس بازار سرمايه در پاسخ به اين پرسش كه آيا خريد متري مسكن مي‌تواند به خانه‌دار شدن مردم بينجامد نيز گفت: فروش متري مسكن تا حدودي مي‌تواند كمك به خانه‌دار شدن مردم كند اما مشكل اساسي اين است كه در حال حاضر ممكن است برخي افراد نقدينگي كافي براي اينكه بتوانند يك واحد مسكوني را به صورت يكجا خريداري كنند، نداشته باشند و به دليل تورم بالا هم نظام وام‌دهي چندان كارايي ندارد و از سوي ديگر هم نظام پرداخت اعتباري افراد هم به دليل تورم بالا به درستي كار نمي‌كند. بانك‌هاي ما هم شبيه بانك‌هاي دنيا توان اينكه وام‌هاي بلندمدت 20 و 30 ساله بدهند را ندارند و به همين دليل است كه اين صندوق‌ها مي‌توانند به عنوان راهكاري ميانبر براي اين منظور به كار برده شوند. دارابي تصريح كرد: در اين صندوق‌ها واحدهاي ساختماني به اجزاي كوچك‌تر و بر اساس مترمربع خرد مي‌شوند و افراد هم قادر خواهند بود با سرمايهگذاري پيوسته و رسيدن به 30 يا 50 مترمربع از يك واحد ساختماني آن را دريافت كنند.
ساخت و ساز در ايران گران است
اين كارشناس بازار سرمايه خاطرنشان كرد: بحث مربوط به فروش متري در كنار بهبود نظام اعتباري و تسهيلات‌دهي و كوچك‌سازي و بلندمرتبه‌سازي مي‌تواند مطرح باشد. هر چند يكي از معضلاتي كه در بازار مسكن همواره وجود داشته، اين است كه ساختمان‌هاي گراني در كشور ساخته مي‌شود كه طبقات زيادي هم ندارند و زماني كه روي زميني 5 طبقه ساخته مي‌شود عملا آن زمين از بين مي‌رود و آن ملك هم گران تمام مي‌شود.دارابي در پاسخ به اين پرسش كه با توجه به تورم موجود در بازار مسكن ساز وكار اين صندوق براي جا نماندن از تورم به چه شكل خواهد بود نيز افزود: پس از مدتي مدير صندوق املاك و مستغلات مي‌تواند در مورد فروش بخشي از املاك خودش تصميم بگيرد و اين صندوق مي‌تواند با آوردن املاك جديد بزرگ‌تر شود يا با خريد و افزايش تعداد يونيت‌ها يك واحد جديد را خريداري كند و پس از مدتي بنا به صلاحديد مدير آن واحد را به قيمت روز مي‌فروشند و سود آن را ميان دارندگان يونيت‌ها تقسيم مي‌كنند و تا زماني كه اين دارايي در اين صندوق‌ها وجود داشته باشد از تورم جا نخواهند ماند.