انتقال شوك قيمت مسكن به اجاره‌نشين‌ها

طبق اعلام مركز آمار ايران، نرخ تورم ماهيانه مسكن در شهريور ماه 1401 حدود 3.5 درصد و نرخ تورم ماهيانه اجاره مسكن نيز در اين ماه به همين ميزان (3.5) درصد بود، اين در حالي است كه نرخ تورم ماهيانه مسكن در مرداد ماه 2.8 درصد و نرخ تورم ماهيانه اجاره مسكن 2.9 درصد بود.بر اساس اعلام مركز آمار ايران در شهريور ماه امسال شاخص قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به عدد ۱۵۹.۷ رسيد كه نسبت به ماه قبل (۱۵۴.۷)، ۳.۳ درصد افزايش داشته است . به عبارتي در هر ماه به‌طور متوسط تغييرات ماهانه اجاره بهاي مسكن حول و حوش ۲ تا ۳ درصد بوده است. اما اين در حالي است كه در گزارش آبان ماه، بيشترين رشد اجاره‌بها نسبت به ماه‌هاي قبل ثبت شده است. در اين گزارش، تورم ماهانه شاخص اجاره‌بها در كشور در مهرماه امسال، ۶ درصد اعلام شده است. دليل اين افزايش شديد اجاره‌بها فقط در يك ماه چيست؟ معمولا فصل جابه‌جايي‌ها همزمان با تابستان و تعطيلي مدارس است و آيا با اين رشد عجيب در ماه مهر كه مصادف با بازگشايي مدارس و دانشگاه‌هاست بايد گفت كه الگوي جديدي در اجاره‌بها ايجاد شده است؟

قيمت  اجاره‌بها  تابعي از قيمت  ملك  است
بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن در واكنش به افزايش شديد تورم اجاره‌بهاي مسكن نسبت به ساير بخش‌ها در مهر ماه 1401 به «اعتماد» گفت: اصلي‌ترين علت افزايش نرخ تورم اجاره‌بهاي مسكن در مهر ماه به دليل جابه‌جايي‌هايي بود كه در پايان فصل تابستان رخ داد و به نظر مي‌رسد با توجه به افزايش قيمت ملك در كشور رشدهاي 2 تا 5 درصدي كه براي اين بخش به وجود آمده همچنان ادامه داشته باشد. اين كارشناس حوزه مسكن با بيان اينكه قيمت اجاره‌بها تابعي از قيمت ملك است، تصريح كرد: موضوع ساخت و ساز ملك و اجاره‌بهاي مسكن بسته‌اي به هم وابسته است و تا زماني كه مشكل ساخت مسكن در كشور به‌طور كامل حل نشود مشكل اجاره‌بها كه تابعي از اين بازار است، حل نخواهد شد.

بخش خصوصي فاقد  ابزارهاي  مالي
براي ساخت  مسكن  است
ستاريان خاطر نشان كرد: حل شدن مشكل مسكن با شاكله اصلي اقتصاد ما درگير است و به راحتي هم قابل حل نيست، زماني كه ما انتظار داريم بخش خصوصي يك ميليون واحد مسكوني توليد كند و تحويل مردم دهد پس اقتصاد اين بخش هم بايد به صورت واقعي خصوصي باشد، زيرا در اين اقتصاد سوسياليستي محدود و بسته نمي‌توان انتظار داشت بخش خصوصي بدون ابزارهاي مالي مناسب يك ميليون واحد مسكوني توليد كند. ستاريان در ادامه خاطر نشان كرد: تسهيلات بخش مسكن تنها به وام ختم نمي‌شود و انواع و اقسام ابزارهاي مالي بايد به اين بخش اختصاص يابد تا بتواند تامين اعتبار كرده و مسكن توليد كند و پاسخگو باشد.
اين كارشناس بازار مسكن در واكنش به 74 سال انتظار براي خانه‌دار شدن در كشور ادامه داد: به نظر مي‌رسد در اين موضوع هم ركورد جهاني را زده‌ايم و مطمئنا در هيچ كشوري در دنيا اين ميزان انتظار براي خانه‌دار شدن افراد وجود ندارد. ستاريان در پاسخ به اين پرسش كه آيا بسته‌هايي كه دولت در قالب وام‌هاي خريد ملك و اجاره مسكن ارايه مي‌دهد، مي‌تواند براي افراد كارگشا باشد، تصريح كرد: بنده معتقدم تا زماني كه صورت مساله به خوبي درك نشود، راهكارهايي هم كه داده مي‌شود، كارگشا نيستند حتي اگر وام يك ميليارد توماني خريد ملك هم به 10 ميليارد تومان برسد باز هم نمي‌توان كاري از پيش برد، چراكه اين مساله به كسري مسكن در كشور برمي‌گردد.

بيش از نيم  قرن است كه كشور  درگير 
مشكل  مسكن  شده
اين كارشناس بازار مسكن گفت: مگر دولت چند هزار وام يك ميليارد توماني مي‌تواند به مردم بدهد و اينكه آيا با اين ميزان تسهيلات مردم مي‌توانند خانه‌اي تهيه كنند؟ مسلما خير. بيش از نيم قرن است كه كشور درگير مشكل مسكن است و امروز به اين نقطه رسيده‌ايم كه افراد بايد 74 سال كار و پس‌انداز كنند تا بتوانند يك واحد مسكوني بخرند. او افزود: حتي اگر بانك‌ها براي بخش مسكن وام 200 ميليون توماني هم بخواهند بپردازند قادر نخواهند بود اين ميزان را به چند ميليون نفر بدهند، اين در حالي است كه در برخي كشورها تا 97 درصد قيمت مسكن را تسهيلات مي‌دهند كه البته اغلب مردم در اين كشورها داراي ملك هم هستند و به اندازه ايران هم نياز براي خانه‌دار شدن نيست.

براي ساخت يك ميليون  واحد  مسكوني 
كسري ب ودجه  وجود  دارد
اين كارشناس بازار مسكن در مورد افزايش ساخت و ساز در كشور به منظور تعديل بازار اجاره‌بها نيز گفت: هر چند ساخت سالانه يك ميليون واحد مسكوني در برنامه‌هاي دولت قرار گرفته اما كسري بودجه در اين بخش به اندازه‌اي زياد است كه اصلا نمي‌توان به توليد آن هم فكر كرد چه برسد به اينكه اين تعداد مسكن قرار است در شهر جديدي ساخته شود و خدمات آن چه باشد. ستاريان ادامه داد: توليد يك ميليون واحد مسكوني در سال به صورت تقريبي به هزار هزار ميليارد تومان بودجه نياز دارد و سوال اينجاست كه بخش خصوصي چطور مي‌خواهد اين ميزان منابع مالي را تهيه كند و دوبرابر اين ميزان بايد هزينه زيرساخت‌ها و هزينه بخش‌هاي خدماتي در كنار اين واحدهاي مسكوني باشد كه ايجاد شود و موجود نيست. اين كارشناس بازار مسكن افزود: اگر صحبت از ساخت يك ميليون واحد مسكوني مي‌شود در كنار آن حداقل به 4 هزار هزار ميليارد تومان گردش مالي نياز است، اما سوال اينجاست كه در اين اقتصاد بسته دولتي آيا مي‌توان چنين منابع مالي براي ساخت اين تعداد ساختمان داشت؟

شهرهاي اقماري آويزان شهرهاي مادر شدند
او در مورد ساخت و سازهايي كه در شهرهاي اقماري نظير پرند و پرديس و...در سال‌هاي گذشته صورت گرفته نيز گفت: اين شهرها تا حدودي توانستند به بازار اجاره‌بهاي مسكن كمك كنند، اما انتظاري كه از اين شهرها بود، برآورده نشد، حداقل انتظار اين بود كه شهرهاي مادر با به وجود آمدن اين شهرهاي اقماري تخليه شوند كه اين اتفاق هم نيفتاد و شاهد آن بوديم كه ساكنين شهرهاي مياني در شهرهاي اقماري مستقر شدند و به نوعي اين شهرهاي اقماري آويزان شهرهاي مادر شدند و اقتصادشان را از شهر مادر تامين مي‌كنند. ستاريان خاطر نشان كرد: در مجموع شهرهاي اقماري در دنيا به هيچ كدام از اهداف خود نرسيدند و تنها معضلاتي را ايجاد كردند كه مشابه آن هم در تمامي كشورهايي كه شهر اقماري ساختند به وجود آمده و حاشيه‌نشيني بين شهرها ايجاد شده است و اين شهرها اغلب داراي هويت اقتصادي نيستند و تنها هويت خدماتي دارند و به نوعي آويزان شهر مادر شده‌اند.