تجربه خارجي‌ها از كنترل اجاره‌بها با ماليات بر خانه‌هاي خالي
گروه اقتصادي|بر اساس سرشماري مركز آمار، خانه‌هاي خالي در كشور طي يك دوره ده ساله (از سال 1385 تا 1395) حدودا چهار برابر شده و از 633 هزار واحد به 2.6 ميليون واحد رسيده است. در اين مدت، نرخ خانه‌هاي خالي با همان نسبت تعداد خانه‌هاي خالي به تعداد واحدهاي مسكوني كشور از 4.2 درصد در سال 85 به 8.3 درصد در سال 90 و 11.3 درصد در سال 95 افزايش پيدا كرده است. موردي كه مساله خانه خالي را پررنگ مي‌كند، اختلاف آن در ايران با متوسط نرخ طبيعي خانه‌هاي خالي در دنياست كه رغبت محتكران را به خريد و نگهداري ملك براي كسب سود و انباشت سرمايه نشان مي‌دهد. بخش بزرگي از خانه‌هاي خالي ايران در پايتخت قرار دارد. در تهران 490 هزار واحد مسكوني خالي وجود دارد كه اين ميزان 19 درصد كل خانه‌هاي خالي كشور هستند. نرخ خانه‌هاي خالي استان تهران 7 سال پيش، 11.6 درصد بوده. عددي كه 3دهم درصد بالاتر از متوسط كشوري است. استان‌هاي اصفهان، خراسان رضوي، فارس، آذربايجان شرقي، البرز و خوزستان نيز نزديك به 40 درصد خانه‌هاي خالي را در خود جاي داده‌اند. رشد چهار برابري خانه‌هاي خالي در كشور در دوره 85 تا 95 در حالي رخ داده كه با توجه به افزايش سالانه قيمت مسكن يعني رشد بيش از 7 برابري قيمت مسكن در اين بازه زماني، اقشار متوسط جامعه توانايي مالي خود را براي خريد خانه از دست داده و اجاره‌نشين مانده‌اند. در سال 75 چيزي حدود 73 درصد از مردم خانه ملكي داشته‌اند. اما اين تعداد در سال 95 به 60 درصد سقوط كرده. در مقابل، جمعيت رشد كرده و به دليل ناتواني در خريد مسكن، اجاره‌نشيني در اين بازه زماني دو برابر شده است.
افزايش عرضه مسكن
برخي پژوهشگران معتقدند ماليات بر خانه‌هاي خالي با افزايش هزينه خالي نگه داشتن واحد مسكوني، انگيزه‌هاي سوداگرانه مالكان را براي احتكار كاهش مي‌دهد و موجب ترغيب آنها به عرضه واحدهاي خود به بازار مي‌شود. پژوهش‌هاي ديگري نيز وجود دارد كه دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي را در عرضه مسكن بي‌تاثير مي‌داند. به‌طور مثال گزارش رهن مسكن كانادا نشان مي‌دهد كه ماليات بر خانه‌هاي خالي به همراه ساير ابزارهاي بازار از جمله تسهيل شرايط صدور مجوز ساخت و محدوديت براي اجاره‌هاي كوتاه‌مدت، تاثير مطلوبي بر انتقال آپارتمان‌هاي خالي به بازار اجاره بلندمدت داشته است. آناليز داده‌هاي گزارش CMHC نشان مي‌دهد 8هزار و 824 واحد از 11هزار و 118 واحد اجاره‌اي عرضه شده در منطقه حومه و شهر ونكوور به اجاره يا به صورت كوتاه‌مدت يا خالي استفاده مي‌شدند كه از افزايش حدود ۱۹ درصدي حكايت دارد. از اين بين تا اكتبر ۲۰۱۹ تعداد آپارتمان‌هايي كه در شهر ونكوور اجاره داده شده با افزايشي 5هزار و 920 واحدي مواجه شده كه ۲۱ درصد بيشتر از سال قبل بوده است و ۳ هزار واحد از آن در مركز شهر بوده است. به عبارت ديگر صاحبان املاك مسكوني براي عدم پرداخت ماليات بر خانه‌هاي خالي، واحدهاي مسكوني خود را اجاره بلندمدت مي‌دهند و همين عامل نيز كاهش اجاره‌بها را به دنبال خواهد داشت. بنابراين با تغيير در سياست‌هاي بازار مسكن ونكوور پس از چندين سال خالي ماندن واحدهاي موجود، در سال ۲۰۱۹ خانه‌هاي مركز شهر ونكوور از خانه‌هاي خالي به خانه‌هايي براي فروش يا اجاره به مستاجران، آن هم به صورت بلندمدت تغيير وضعيت دادند و برخي ديگر از خانه‌هاي نوساز نيز به بازار اجاره پيوستند.
كنترل قيمت مسكن
نتايج پژوهش‌هايي كه درباره تاثير مثبت ماليات بر خانه خالي انجام گرفته، نشان مي‌دهد كه ماليات بر خانه‌هاي خالي موجب عرضه واحدها خواهد شد كه اين عرضه يا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد يا آنكه افزايش عرضه در بازار مسكن ملكي را به دنبال دارد كه همين عامل موجب كاهش قيمت اجاره‌بها و كاهش قيمت مسكن خواهد شد. به‌طور مثال، با وضع ماليات بر خانه‌هاي خالي در مناطق سطح بالا و گرانقيمت در برخي شهرهاي كانادا قيمت‌هاي مسكن در اين شهرها از ۱۵ تا ۳۰ درصد كاهش يافته است. در تجربه‌اي ديگر دولت تايوان تاثير افزايش هزينه سرمايه‌گذاران در واحدهاي مسكوني خالي از طريق ماليات بر خانه‌هاي خالي را در دستور مطالعات خود قرار داد. مدلي براي تخمين تغيير قيمت ناشي از اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي در نظر گرفته شد كه تابعي از درآمد و هزينه خانوار، قيمت مسكن و نرخ خانه‌هاي خالي بود. نتايج اين تحقيق نشان داد كه به ازاي ۱ درصد ماليات بر ارزش خانه‌هاي خالي، كاهش بين ۶.۲ تا ۸.۸ درصدي قيمت مسكن در بازار اتفاق مي‌افتد.
افزايش درآمد مالياتي
با بررسي تجربه ونكوور كانادا مي‌توان دريافت پس از تصويب ماليات بر خانه‌هايي كه بيش از ۶ ماه از سال خالي هستند، علاوه بر عرضه خانه‌ها به بازار، در سال مالي ۲۰۱۸ تا ۲۰۱۹ حدود ۱۱۵ ميليون دلار ماليات جمع‌آوري شده است و دولت نيز براي حمايت از توليد و عرضه خانه مناسب براي اقشار جامعه، طرح ساخت مسكن ارزان‌قيمت را كليد زده است. براساس اين طرح قرار است طي ۱۰ سال ۱۱۴هزار واحد مسكوني ارزان‌قيمت به ارزش كلي ۵.۶ ميليارد دلار ساخته شود. تامين منابع اين ساخت وسازها از طريق درآمد ماليات بر خانه‌هاي خالي و خانه دوم و بيشتر انجام مي‌گيرد.