تعيين سقف اجارهبهاي مسكن چقدر قابل توجيه است؟
صاحبخانه‌ها، به جاي پول رهن اجاره‌هاي بالا مي‌خواهند
يك كارشناس اقتصادي: موجران بازدهي سرمايه‌شان را براساس بازارهاي موازي ارزيابي مي‌كنند
ندا جعفري
با نزديك شدن به فصل جابه‌جايي و باوجود تورم كنوني مستاجرها امسال، روزهاي سختي براي پيدا كردن مسكن مناسب پيش رو دارند. بررسي‌‌‌ها و تحقيقات ميداني از شرايط بازار اجاره مسكن در دومين ماه سال نشان‌دهنده آن است كه قيمت‌ها در اين بازار به شدت صعودي شده و مستاجرها همچنان زير بار فشار اجارهنشيني در اغلب موارد توان تامين اجارهبهاي پيشنهادي در منطقه محل سكونت خود را نداشته و ناچار به مهاجرت به بازار اجاره مناطق پايين‌‌‌تر پايتخت مي‌شوند، از سوي ديگر افزايش تقاضا براي اجاره مسكن در مناطق جنوبي‌‌‌تر، رشد بيشتر اجارهبها در اين مناطق را به همراه داشته كه شرايط اجارهنشيني و فشار اجارهبها بر مستاجران اين محلات را افزايش داده است. همزمان تشديد مشكلات معيشتي و تورم بالا، موجران را به سمتي برده كه به جاي رهن كامل ملك خود، اجاره‌هاي بالاتري مي‌خواهند تا بخشي از هزينه‌هاي خود را جبران كنند. اتفاقي كه از اوايل دهه 90 شروع شده و حالا در آستانه فصل جابه‌جايي‌ها به اوج خود رسيده است.
سقف اجاره مسكن تمديد شد
در اين راستا بار ديگر براي سال 1402 هم سقف اجارهبهاي مسكن براي قراردادهاي تمديدي به پيشنهاد وزارت راه و شهرسازي و در ستاد تنظيم بازار، در شهر تهران ۲۵درصد، كلانشهرها ۲۰درصد و ساير شهرها ۱۵درصد نسبت به سال قبل تمديد شد. اين اتفاق براي نخستين‌بار در سال ۱۳۹۹ از سوي ستاد ملي مقابله با كرونا مصوب شده بود كه در شرايط كرونايي و براي كاهش جابه‌جايي خانوارها كه به شيوع بيماري كمك مي‌كرد و موجران ملزم به تمديد قراردادهاي اجاره مسكن و نيز سقف ۲۵درصدي اجارهبها در تهران شده بودند. به اين معنا كه شوراهاي حل اختلاف امكان صدور حكم تخليه براي مستاجران را نداشتند. اين مصوبه در سال ۱۴۰۰ نيز مجددا تمديد شد اما استثنائاتي براي ممنوعيت صدور حكم تخليه قائل شدند ازجمله اينكه موجر در صورت فروش ملك مي‌تواند مستاجر را وادار به تخليه ملك كند يا اينكه در صورت ازدواج فرزندان موجر، وي مي‌تواند براي واحد مسكوني تحت اجاره، مستاجر را وادار به تخليه ملك كند اما در اين سه سال شاهد آن بوديم كه كمتر موجري از اين مصوبه تبعيت كرد و اغلب مالكين رقم‌هايي بيش از 25درصد در تهران و 20درصد در كلانشهرها از مستاجران مطالبه مي‌كردند.
اين نوع سياستگذاري‌ها كارساز نيست
قدرت‌الله امام‌وردي، اقتصاددان در واكنش به تعيين مجدد سقف اجارهبهاي مسكن از سوي وزارت راه و شهرسازي و ستاد تنظيم بازار به «اعتماد» گفت: اين سياستگذاري‌ها در بخش مسكن معمولا كارساز نيست هر چند دولت براي حمايت از مستاجران وارد بازار مسكن شده و هدف اصلي هم كنترل رشدهاي بالا در بخش اجارهبهاي مسكن است اما اين نوع سياست‌ها ناكارآمد هستند، چراكه به صورت ساختاري مشكلات را حل نمي‌كند. امام‌وردي گفت: البته در زمان شيوع كرونا اين سياست بيشتر در راستاي جلوگيري از جابه‌جايي‌ها و تا حدودي كنترل قيمت‌ها بود اما اين‌بار تنها به منظور كنترل قيمت‌ها و حمايت از مستاجران بوده اين درحالي است كه اين سياست در گذشته شكست خورده بود و اين‌بار هم مجددا با شكست روبه‌رو مي‌شود و داستان اين است كه فعالان بخش مسكن و مالكين تحت كنترل دولت نيستند تا هر زمان بخشنامه‌اي صادر كرد اين افراد هم موظف به رعايت آن باشند و در واقعيت اين افراد هرگونه كه بخواهند نرخ‌گذاري مي‌كنند.
موجران بازدهي سرمايه‌شان را براساس بازارهاي موازي ارزيابي مي‌كنند
اين كارشناس اقتصادي خاطرنشان كرد: موجران معمولا براساس ارزش ملكي كه دارند براي اجاره قيمت مي‌دهند ضمن آنكه سرمايه خود را با كالاهايي نظير طلا و ارز هم مقايسه مي‌كنند و مي‌خواهند بازدهي سرمايه‌شان براساس اين بازارهاي موازي باشد.امام‌وردي ادامه داد: به نظر مي‌رسد اين نوع سياستگذاري‌ها در راستاي جبران كم‌كاري‌هايي است كه از گذشته از سوي دولت‌ها وجود داشته اين درحالي است كه بايد از قبل بازار مسكن كنترل مي‌شد تا امروز شاهد اين حجم از گراني‌ها در اين بازار نباشيم و دولت به جاي آنكه علت را جست‌وجو كند و از سرچشمه مشكلات را برطرف كند به معلول‌ها مي‌پردازد و با زورگويي و كنترل قيمت‌ها و امنيتي كردن قضايا خواستار كنترل بازار است.
تقاضا براي خانه‌هاي كوچك متراژ رشد داشته است
او در مورد عرضه مسكن نيز گفت: براساس آمارهاي رسمي عرضه مسكن كم نيست و به دليل اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي اين عرضه در بخش اجاره مسكن بيشتر از قبل هم شده است اما در بخش خريد عرضه محدود است، زيرا زمين خالي در پايتخت كم شده و اگر هم ساخت و سازي انجام مي‌شود در بخش خانه‌هاي خالي و كلنگي است و باتوجه به اينكه در مناطق بالاي شهر اغلب اين واحدها بزرگ هستند تقاضا هم كمتر است و متقاضيان باتوجه به قدرت خريدشان عمدتا به سمت واحدهاي كوچك‌تر و متوسط حدود 75 متر آن‌هم در حاشيه شهرها مي‌روند و مي‌بينيم در آن بخش تقاضا بالاتر است.امام‌وردي تصريح كرد: عرضه مسكن وجود دارد اما عدم تطابق براي خريد وجود دارد و اين ناهماهنگي در عرضه واحدهاي بزرگ و تقاضا براي واحدهاي كوچك مطرح است.
قيمت‌گذاري دستوري هيچ زماني پاسخگو نبوده است
او گفت: سوداگري و كسب سود از سوي سرمايه‌گذاران و دارندگان واحدهاي مسكوني همواره وجود داشته و اين افراد مي‌گويند ما به جاي سرمايه‌گذاري در بورس يا سپرده‌گذاري در بانك يا خريد طلا و ارز، مسكن ساخته‌ايم و انتظار دارند تا از محل اجاره سودي كسب كنند كه كمتر از بازارهاي موازي نباشد و انتظار بازدهي بالا همسو با بازارهاي ديگر را هم دارند. او با بيان اينكه دخالت‌هاي دولت براي اين بازار اصلا صحيح نيست، گفت: اين نوع برخوردها با كنترل قيمت‌ها و قيمت‌گذاري دستوري هميشه برعكس جواب داده و درنهايت منجر به اختلال در بازارها شده است و تعادل عرضه و تقاضا را بر هم مي‌زند و درنهايت به زيان مصرف‌كننده هم تمام مي‌شود. امام‌وردي خاطرنشان كرد: اين كنترل قيمت‌ها از سوي دولت نه تنها در بازار مسكن بوده در بخش ارز و خودرو و... هم بوده و اين سيستم قيمت‌گذاري ما را با نرخ‌هاي چندگانه در بازارهاي مختلف مواجه كرده است.
نيازمند سياستگذاري‌هاي بلندمدت در بخش اجاره مسكن هستيم
او افزود: مشكل اصلي اوضاع اقتصادي است و اينكه همه بازارها متلاطم شده و اين نقدينگي سرگردان در بازارهاي مختلف در حال جابه‌جايي است و زماني كه وارد هر بازاري مي‌شود ساختارهاي آن بازار را بر هم مي‌زند اما در بخش مسكن بحثي كه وجود دارد در كنار موضوع عرضه مسكن كنترل قيمت مواد اوليه هم هست و اينكه دولت بايد قيمت‌ها را در آن بخش‌ها كنترل كند و تسهيلات مورد نياز را براي ساخت و ساز فراهم كند تا مسكن ارزان قيمت دراختيار مصرف‌كنندگان قرار گيرد. امام‌وردي گفت: به نظر مي‌رسد در بخش مسكن نيازمند يكسري سياستگذاري‌هاي بلندمدت هستيم تا منجر به حمايت از مصرف‌كنندگان شود كه راهكار آن تنها در بخش مسكن نيست و ريشه آن در تورمي است كه در كل اقتصاد ما سايه انداخته كه بايد در بخش‌هاي تامين كسري بودجه دولت و كنترل نقدينگي و حل ناترازي‌هايي كه در اقتصاد وجود دارد آن را جست‌وجو كرد.