چالش بزرگ منابع مالي مسكن ملي

عطا آيت‌اللهي

معاون وزير راه و شهرسازي مي‌گويد از 980 هزار نفر ثبت‌نامي نهضت ملي مسكن در شهر تهران، تنها 103 هزار نفر مورد تاييد وزارت راه و شهرسازي قرار گرفته‌اند اما آورده اوليه اين تعداد هم بسيار اندك بوده است. در واقع آنطور كه گفته شده، 80 درصد از متقاضياني كه تاييد شده‌اند نيز آورده اوليه‌اي نداشته‌اند. اين سوال مطرح مي شود كه آيا اين تعداد از ثبت‌نامي‌ها نياز به حمايت‌هاي دولتي دارند يا خير؟ بايد گفت حتما نياز به اين حمايت‌ها در كشور و در پايتخت وجود دارد و مسلما اين افراد در شرايط عادي قادر به تهيه مسكن نيستند كه از اين طريق اقدام كرده‌اند. ضمن آنكه شرايط ثبت‌نامي اعم از اينكه متقاضي و افراد تحت سرپرستي آنها، بايد در ۵ سال اخير فاقد زمين مسكوني يا واحد مسكوني باشد و هيچ‌يك از امكانات نهاد‌هاي عمومي غيردولتي مربوط به تامين مسكن شامل زمين، واحد مسكوني يا تسهيلات يارانه‌اي خريد يا ساخت واحد مسكوني استفاده نكرده باشد و متاهل يا سرپرست خانوار باشد و... نشان مي‌دهد كه اين افراد داراي اين شرايط بوده‌اند.

هرچند ما در اغلب برنامه‌هاي دولتي شاهد آن بوده‌ايم كه تا فرصتي براي سود بيشتر در بخشي به دست مي‌آيد برخي نيز از راه‌هاي مختلف وارد ميدان مي‌شوند تا از اين فرصت‌ها براي خود بهره‌برداري كنند. متاسفانه افرادي كه جزو هدف اصلي اين طرح بوده‌اند از اين فرصت‌ها جا مي‌مانند و اينجاست كه مسوولان بايد بررسي‌هاي دقيق‌تري انجام دهند و با قوانين و دستورالعمل‌هاي جامع‌تر دست فرصت‌طلبان را كوتاه كنند. هر چند اين روزها طرح مسكن ملي در سطح كشوري در حال اجراست اما تنها با برنامه‌ريزي‌هاي مالي و بودجه‌اي قابليت اجرا دارد. ضمن آنكه دولت روي آورده اوليه مردم حساب باز كرده است و قرار نيست با بودجه دولتي اين پروژه عظيم ساخته شود. چرا كه اصلا دولت بودجه‌اي براي ساخت‌وساز ندارد و با كسري بودجه هم مواجه است.
اگر آقايان برنامه ساخت سالي 1 ميليون مسكن را در سر دارند پس قطعا بايد براي مهم‌ترين مساله آن كه بخش مالي است برنامه‌ريزي داشته باشند. در اين حوزه يك بخش مربوط به آورده اوليه، بخش ديگر مربوط به تسهيلات بانكي و بخش اصلي ديگر نيز مربوط به زمين‌هاي رايگان دولتي مي‌شود و در صورتي كه اين موارد در كنار يكديگر محقق نشوند كار ساخت مسكن هم با چالش مواجه مي‌شود و دولت نيز قادر به ساخت نخواهد بود. اما آنچه حائز اهميت است اينكه بانك‌ها به صورت مكرر اعلام كرده‌اند قادر به ارايه تسهيلات تكليفي نيستند و بايد منابع مالي مردم را جمع‌آوري كنند و بتوانند پاسخگوي مشتريان خود باشند و معمولا براي ساخت مسكن نيازمند منابع مازاد براي اين موضوع هستند كه در حال حاضر اين منابع وجود ندارد. پيش از اين رستم قاسمي، وزير راه و شهرسازي نيز نارضايتي خود را از تسهيلات‌دهي بانك‌ها به طرح نهضت ملي مسكن را اعلام كرد و مشخص شد كه موضوع تامين مالي اين طرح از مسير بانك‌ها در حال تبديل شدن به چالشي بزرگ است كه بايد زودتر درباره آن تدبير شود چرا كه 200 هزار فقره تسهيلات ساخت مسكن، پشت در بانك‌ها از اين ضعف حكايت دارد. كارنامه ضعيف بانك‌ها در پرداخت تسهيلات نهضت ملي مسكن نشان مي‌دهد به جز بانك مسكن كه به دليل پر شدن ظرفيت اعلامي توسط بانك مركزي، امكان پرداخت تسهيلات جديد به اين طرح را ندارد، مشاركت ساير بانك‌ها نزديك به صفر بوده است. بر اين اساس از حدود ۳۰ هزار واحد خودمالكي كه در طرح نهضت ملي مسكن موفق به اخذ تسهيلات شده‌اند، تنها ۵۰۰ واحد آن توسط بانك‌هاي ديگر به جز بانك مسكن پرداخت شده است و يكي از مهم‌ترين دلايل عدم همكاري بانك‌ها اين است كه تسهيلات ساخت مسكن با توجه به بازگشت 20 ساله، منابع بانكي را به مدت 20 سال حبس مي‌كند و بيم آن مي‌رود كه با فشار به بانك‌ها و بانك مركزي براي اختصاص منابع بانكي بيشتر به اين طرح، در عمل بانك مركزي و بانك‌ها به سمت خلق نقدينگي جديد و طرح‌هاي تورم‌زا بروند.
متاسفانه براي اين برنامه عظيم منابع خاصي پيش‌بيني نشده است و نه بانك‌ها داراي منابع مازادي براي اين پروژه هستند و نه دولت قرار است منابعي را براي اين پروژه در نظر بگيرد. اين در حالي است كه براي چنين پروژه‌هايي دولت بايد به صورت همه‌جانبه تصميم بگيرد و زمان‌بندي و برنامه‌ريزي دقيقي براي اين منظور در نظر داشته باشد و از متقاضيان نيز براساس ظرفيتي كه دارند منابع را دريافت كند و برنامه‌ريزي تسهيلاتي داشته باشد.
در گذشته براي چنين پروژه‌هايي از مكانيزم سرمايه‌گذاري خارجي استفاده مي‌شد و نمونه آن در مسكن مهر نيز ديده شد. سرمايه‌گذار پس از ساخت واحدها نيز فروش آن را در اختيار داشت اما امروز با توجه به افزايش قيمت ساخت و رعايت استانداردهاي ساخت‌وساز و مسائل فني و مهندسي براي پروژه‌ها يا بايد سرمايه‌گذار خارجي وارد ميدان شود يا اينكه بانك‌ها با همكاري يكديگر سالي 1 ميليون واحد مسكوني را كليد بزنند.
هرچند لوكس‌سازي براي اين قبيل از پروژه‌ها مطرح نيست اما موضوعات اقتصادي و فني و مهندسي آن مهم هستند و اينكه بايد در چارچوب استانداردها و ضوابط اين واحدها ساخته شوند و با توجه به اينكه بخش عمده هزينه مسكن قيمت زمين است در اينگونه پروژه‌ها كه زمين اغلب رايگان است اختلاف قيمت قابل توجهي هم با مسكن عادي دارند. همين الان در شمال شهر تا جنوب شهر يا اطراف شهرها قيمت زمين‌ها بسيار زياد است ضمن آنكه اين خانه‌ها به صورت انبوه ساخته مي‌شوند و صرفه‌جويي‌هايي هم در اين بخش مي‌شود و باعث ارزان تمام شدن آنها مي‌شود. در قانون بودجه تكليف شده كه زمين‌هاي دولتي بلااستفاده به طرح نهضت ملي مسكن اختصاص يابد و عنوان شده كه وقتي وزارت راه با نهاد يا سازمان مكاتبه مي‌كند اگر چنانچه از تحويل دادن زمين ممانعت كنند اداره ثبت مكلف است كه مالكيت زمين را به نام وزارت راه و شهرسازي منتقل كند، بنابراين اين امكان بسيار خوبي براي نهادهاي دولتي است كه قبل از اينكه به صورت اجبار توسط اداره ثبت انجام شود با وزارت راه توافقنامه امضا كنند تا بتوانند از اين امكانات براي پرسنل خودشان نيز استفاده كنند و اين كار بسيار خوبي است كه در قانون آمده است.
كارشناس مسكن