اجاره مسكن و ضرورت مداخله دولت
چرا دولت بايد در آشفته‌بازار كنوني مسكن اجاره‌اي دخالت كند؟
ناصر ذاكري
همه‌ساله با نزديك شدن فصل جابه‌جايي و اسباب‌كشي مستاجرها، مبحث افزايش اجاره‌بها، سنگيني سهم مسكن در سبد هزينه خانوارها و برنامه دولتمردان براي حمايت از جمعيت روبه‌فزوني مستاجر موردتوجه رسانه‌ها و افكار عمومي قرار مي‌گيرد و صد البته نزديكي يا دوري از ايام انتخابات نيز در تعيين ميزان اين توجه تاثير دارد. بااين‌حال همواره با رسيدن فصل پاييز دوباره از شدت توجه به اين پرونده كاسته مي‌شود، تا دور بعدي خانه‌به‌دوشي جمعيت محروم از مسكن از راه برسد. در اين يادداشت نگارنده تلاش مي‌كند در فضايي عاري از هيجانات سياسي مهم‌ترين سرفصل‌هاي مرتبط با مبحث سياستگذاري دولت براي مسكن استيجاري را در قالب پرسش‌هايي مطرح كرده و بدان‌ها پاسخ بدهد.
1- با عنايت به مسائل و دشواري‌هاي متعددي كه جامعه با آن روبرو است و با توجه به دغدغه‌هاي فراوان ذهني مديران ارشد كشور، پرونده مسكن استيجاري و افزايش اجاره‌بها از چه اهميتي برخوردار است و آيا لازم است دولت در اين ميانه كاري بكند؟ جمعيت مستاجر كشور كه نياز خود را از طريق مراجعه به بازار مسكن استيجاري تامين مي‌كند، در طول چند دهه گذشته همواره در حال افزايش بوده، و اينك متولّيان امر از اين واقعيت تلخ سخن مي‌گويند كه فقط در تهران نيمي از خانوارها مستاجر هستند. به بيان ديگر اجاره‌نشيني مساله روز درصد بزرگي از جامعه است و چنين نيست كه فقط قشري كوچك و كم‌تعداد گرفتار آن باشند. از سوي ديگر افزايش سريع اجاره‌بها موجب شده سهم مسكن در سبد هزينه خانوارهاي شهري افزايشي بسيار غيرمتعارف داشته‌باشد. در شرايطي كه اين رقم در جهان در دامنه 20 الي 22درصد است، در كشور ما از 28درصد در سال 1384 به 40درصد در سال 1399 رسيده و اينك در دامنه 60 الي 70درصد برآورد مي‌شود.
اين بدان معني است بخش بزرگي از جمعيت كشور كه البته درآمد چندان بالايي هم ندارند، بايد بزرگ‌ترين بخش از درآمد اندك خود را صرف تامين مسكن بكنند. بدين‌ترتيب اين خانوارها بايد از همه سرفصل‌هاي هزينه‌هاي مصرفي خود بزنند و بسياري از نيازهاي مبرم زندگي خود را ناديده بگيرند تا بتوانند اجاره‌بهاي مسكن را پرداخت كنند. در چنين شرايطي بايد از مسوولان كشور بخواهيم تا پرونده مسكن استيجاري را جزو چند دغدغه اول خود تلقي كرده و اولويتي بسيار بيشتر از برخي موضوعات فرعي به آن قائل شوند.
2- در شرايطي كه مالكان خانه‌هاي استيجاري با اميد كسب درآمد دارايي خود را صرف خريد مستغلات كرده‌اند، آيا دولت مجاز است با اعمال محدوديت آنان را از افزايش درآمد متناسب با نرخ تورم محروم سازد؟
بارزترين اثر مداخله دولت در عرصه‌هاي مختلف اقتصاد كشور افزايش يا كاهش درآمد برخي فعاليت‌هاست. تعيين نرخ رسمي براي بسياري از فعاليت‌ها و خدمات از حق ويزيت پزشكان گرفته تا كرايه خودروهاي عمومي همه و همه از نوع مداخله دولت است. بااين‌حال دولت مي‌تواند با افزودن بر درجه هوشمندي مداخله، آثار منفي اين مداخله را به حداقل رسانده و آثار مثبت آن را با بالاترين سطح ممكن افزايش بدهد. بازار مسكن استيجاري به‌دليل وزن و اهميت ويژه‌اي كه دارد و با عنايت به تاثيري كه بر وضع معيشت درصد بزرگي جمعيت كشور دارد، بالطبع بايد يكي از اولين عرصه‌هايي باشد كه دولت در آن مداخله كرده و با در نظر گرفتن مصالح اجتماعي حدود اجاره‌بها را تعيين كند.
3- قيمت يا همان اجاره‌بهاي ماهانه در بازار تحت‌تاثير عوامل عرضه و تقاضا تعيين مي‌شود و مداخله دولتي نمي‌تواند جايگزين اين دو نيرو بشود. همان‌گونه كه در چهار سال گذشته بازار مسكن استيجاري به دستورات دولتمردان در قالب تعيين سقف مجاز افزايش اجاره‌بها اعتنايي نكرده است. حال چگونه مي‌توان به اصلاح امور از طريق مداخله دولت اميدوار بود؟
بازار مسكن استيجاري تفاوتي بنيادين با بازار بسياري از كالاهاي مصرفي دارد. به عنوان نمونه در بازار محصولات پروتئيني در شرايطي كه قيمت نهاده‌ها از جمله خوراك دام و دان مرغ و... در حال افزايش است، تعيين قيمت پايين براي اين محصولات نتيجه‌اي جز تعطيلي واحدهاي توليدي نخواهدداشت. در چنين بازاري دولت براي حفظ منافع مصرف‌كنندگان نهايي بايد برنامه‌اي جامع براي مهار افزايش قيمت تدوين و اجرا كند. اما در بازار مسكن استيجاري شرايط اين‌گونه نيست. در اين بازار در طول ساليان گذشته نقدينگي زيادي وارد شده و قيمت مستغلات را به سرعت بالا برده است. يكي از عوامل موثر در اين امر، بي‌اعتنايي دولت به تحولات بازار مسكن استيجاري بود كه در سايه اين بي‌اعتنايي جامعه امروز ايران بار ديگر به دوران حاكميت مناسبات ارباب و رعيتي بازگشته است. در اين بازار همچون بازار محصولات پروتئيني اعمال محدوديت بر قيمت منتهي به تعطيلي واحدهاي توليدي نمي‌شود، بلكه مالكان را وادار مي‌كند كه با فروش مستغلات خود، منابع و نقدينگي‌شان را با هدف كسب سود بيشتر به حوزه ديگري منتقل كنند.
علت بي‌اعتنايي بازار املاك استيجاري به مصوبات سران قوا در چهار سال گذشته فقط و فقط در نبود ضمانت اجرايي محكم خلاصه مي‌شود. به بيان ديگر در شرايطي كه يك واحد صنفي ممكن است در صورت ارتكاب گرانفروشي (رعايت نكردن سقف مجاز قيمت) تعطيل بشود، مالكان واحدهاي مسكوني استيجاري هيچ‌گونه نگراني بابت عدم رعايت سقف مجاز ابلاغي نداشته‌اند. براساس برآورد نگارنده ارزش روز زياني كه از محل نبود ضمانت اجرا براي مصوبات سران قوا در چهار سال گذشته به جمعيت مستاجر شهر تهران وارد شده، حدود 70 الي 80هزار ميليارد تومان است. به بيان ديگر مالكان 1.6ميليون واحد استيجاري مسكوني تهران به خاطر يك مصوبه فاقد ضمانت اجرا كه در حد يك توصيه اخلاقي ساده بيش نبود، حاضر به صرف نظر از اين درآمد مازاد هنگفت نشده‌اند. بالطبع در صورت وجود ضمانت اجرايي قوي مالكان ملزم به رعايت سقف ابلاغي خواهندشد، همان‌گونه كه فعالان همه صنوف و مشاغل ناگزير از پذيرش و رعايت چنين سقف‌هاي ابلاغي هستند.
4- در شرايطي كه قيمت بسياري از كالاها و خدمات همه‌ساله متناسب با نرخ تورم تغيير مي‌كند و حتي دولت دريافتي‌هاي خود از شهروندان بابت ارايه برخي خدمات را با همين نسبت تعيين كرده و افرايش مي‌دهد، چرا نبايد اجاره‌بهاي ماهانه متناسب با نرخ تورم افزايش بيابد؟ آيا اين ظلم در حق مالكان واحدهاي استيجاري نيست؟
عايدي مالكان مستغلات شامل دو بخش افزايش ارزش دارايي و دريافت اجاره‌بهاست. شرايط اقتصادي كشور در طول چند دهه گذشته در مسيري پيش رفته كه مالكان مستغلات به‌ويژه در كلانشهرها عايدي چشمگيري از بابت افزايش ارزش دارايي خود كسب كرده‌اند كه همين ميزان عايدي با بازدهي بسياري از سودآورترين پروژه‌ها برابري مي‌كند. به بيان ديگر در طول چند دهه گذشته، حتي بدون كسب درآمد از محل اجاره‌بهاي ماهانه هم خريد املاك و مستغلات بهترين شيوه كسب درآمد و ثروت‌اندوزي بوده است. بهترين شاهد اين مدعا هجوم گسترده صاحبان نقدينگي به بازار املاك و مستغلات است. گفتني است اينك ارزش واحدهاي مسكوني استيجاري تهران كه در اختيار 1.6ميليون خانوار مستاجر تهراني است، به‌تنهايي حدود 50درصد ارزش روز بورس اوراق بهادار كشور است!
به بيان ديگر نقدينگي كه بايد با سياستگذاري درست دولت جذب بخش مولّد اقتصاد شده و بورس و به‌دنبال آن بخش توليد و صنايع كشور را رونق مي‌بخشيد، وارد بازار املاك شده و موجبات گراني مسكن را فراهم ساخته است. درواقع بايد منافع و عايدات شيوه‌هاي مختلف سرمايه‌گذاري يا گزينه‌هاي رقيب پيش روي صاحبان نقدينگي در مقايسه باهم به‌گونه‌اي باشد كه موجبات رشد اقتصاد ملي را فراهم بياورد؛ درحالي‌كه نرخ بازدهي چشمگير سرمايه‌گذاري در مستغلات در ساليان گذشته، بزرگ‌ترين لطمه را به اقتصاد ملّي وارد ساخته و بخش توليد را زمينگير كرده است. اينك ايجاد محدوديت جزيي براي عايدي سرمايه‌گذاراني كه گزينه خريد املاك و مستغلات را به جاي ساير گزينه‌ها انتخاب كرده‌اند، نه‌تنها ظالمانه و نامعقول نيست، بلكه اقدامي ضروري در جهات حمايت از بخش مولّد اقتصاد ملي است، آن‌هم در شرايطي كه بخش اصلي عايدات صاحبان مستغلات كه همانا افزايش قيمت دارايي‌شان (capital gain) است، همچنان محفوظ است.
5- آثار مثبت و منفي تعيين سقف مجاز اجاره‌بها كدامند؟
همان‌گونه كه ذكر شد، اينك سهم مسكن در سبد هزينه خانوارهاي شهري در ايران در دامنه 60 الي 70 درصد يعني تقريبا سه‌برابر متوسط جهاني است! جلوگيري از رشد اجاره‌بهاي مسكن عاملي براي مهار اين جريان خطرناك و بحران‌زاست. گفتني است در اوايل دهه 60 ميلادي امريكا به كشورهاي جهان سومي آن ايام توصيه كرد با تجديدنظر در شيوه مالكيت اراضي كشاورزي و تلاش براي بهبود سطح زندگي كشاورزان از شورش‌هاي احتمالي آنان پيشگيري كنند. جريان اصلاحات ارضي در ايران هم همزمان با اين جريان اتفاق افتاد. در آن ايام كشاورزان بايد بخش عمده محصول خود را به مالكان تقديم كرده و خود با شرايط دشوار معيشتي مي‌ساختند. اينك با گذشت نزديك شش دهه از آن ايام، بار ديگر شاهد شكل‌گيري مناسبات ارباب و رعيتي هستيم كه به جاي املاك كشاورزي در حوزه املاك و مستغلات شهري اتفاق افتاده است. افزايش سهم مسكن در سبد هزينه خانوارهاي شهري جامعه را در معرض بحران و نابساماني اجتماعي گسترده قرار مي‌دهد و علاوه‌برآن با تعميق فقر دستيابي جامعه به هدف توسعه را دشوار و دشوارتر مي‌سازد. مهار رشد اجاره‌بها عاملي براي جلوگيري از اين آثار منفي است. از سوي ديگر افزايش اجاره‌بها به عنوان موتوري براي افزايش قيمت‌ها عمل مي‌كند، زيرا قيمت تمام‌شده كليه كالاها و خدمات به‌صورت مستقيم يا غيرمستقيم تحت‌تاثير اين عامل است. بااين‌حال جلوگيري از رشد اجاره‌بها ممكن است انگيزه برخي مالكان را براي عرضه املاك‌شان به بازار مسكن استيجاري كاهش بدهد كه البته سهم اين عامل بسيار ناچيز و قابل‌اغماض است.
6- با عنايت به تجربه چهار سال گذشته و بي‌اثر بودن مصوبات سران سه قوه، چگونه مهار رشد اجاره‌بها از طريق مداخله دولت شدني است؟
بي‌تاثير بودن مصوبات ناشي از اين واقعيت بود كه مصوبات سران سه قوه جنبه قانوني نداشته و در محاكم الزام‌آور تلقي نمي‌شد. تصويب قوانين لازم در اين عرصه آن‌هم با قيد فوريت، مي‌تواند اين خلأ را برطرف سازد. قانون به گونه‌اي تنظيم مي‌شود كه مالكان از بابت افزايش نامتعارف اجاره‌بها منتفع نشوند و درنتيجه انگيزه‌اي براي افزايش اجاره‌بها نداشته‌باشند.