ندا جعفري| سالي كه گذشت براي بازار مسكن سالي كم‌فروغ بود؛ به گونه‌اي كه ميزان ساخت و سازها نسبت به سال‌هاي ماقبلش به كمترين حد خود رسيد كه برخي كارشناسان آن را نشانه‌اي از دلسردي سرمايه‌گذاران بخش خصوصي در ساخت و ساز مسكن عنوان مي‌كنند. با نگاهي به وضعيت سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در حوزه ساخت و سازها درمي‌يابيم كه جز زمستان 1399 و سال‌هاي 1396 و 1397 كه اوج سرمايه‌گذاري‌ها در حوزه مسكن صورت گرفته بود شيب سرمايه‌گذاري پس از اين سال‌ها به خصوص از سال 1400 به بعد رو به كاهش رفت. در آخرين گزارشي كه بانك مركزي منتشر كرد قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در شهر تهران طي اسفند ماه 1402 نسبت به بهمن ماه نزديك به 4درصد افزايش داشت و اين افزايش درحالي رخ داد كه تعداد معاملات مسكن تقريبا در سطح بهمن ماه مانده بود. در گزارش بانك مركزي از تحولات بازار مسكن پايتخت اعلام شد كه در اسفند ماه 6 هزار و 179 واحد مسكوني معامله شده است. اين تعداد نسبت به بهمن ماه افت 0.1درصدي داشته، بنابراين مي‌توان اين‌طور برداشت كرد كه سطح معاملات تقريبا ثابت مانده است. با اين حال وقتي تعداد معاملات خانه در تهران با اسفند سال 1401 مقايسه مي‌شود كاهش شديدتري به چشم مي‌خورد. به بيان دقيق‌تر، اين رقم در اسفند ماه سال 1401 برابر با 6 هزار و 605 واحد مسكوني بوده كه 6.4درصد نسبت به اسفند ماه 1402 بيشتر بوده است. جز تعداد معاملات كه با تغييرات جزيي نسبت به بهمن ماه همراه بوده، قيمت مسكن نيز فراز و فرودهايي را در اين مدت تجربه كرده است. شواهد آماري نشان مي‌دهد كه در اسفند ماه 1402 قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در شهر تهران 81 ميليون و 400 هزار تومان بوده است. اين رقم در بهمن ماه برابر با 78 ميليون و 400 هزار تومان بوده، بنابراين قيمت مسكن با رشد ماهانه 3.8درصدي از كانال 70 ميليون تومان خارج و وارد كانال 80 ميليون تومان شده است.
هيچ ارتباط منطقي بين دستمزدها و قيمت مسكن وجود ندارد
مجيد گودرزي، كارشناس بازار مسكن در مورد افت ساخت و سازها به خصوص از سال 1400 به بعد به «اعتماد» گفت: بيشترين پروانه‌هاي ساخت و ساز در سال 1396 صادر شدند و از سوي ديگر در اين سال‌ها شاهد ايجاد جذابيتي كاذب در حوزه مسكن بوديم كه همين مساله سرمايه‌ها را به سمت بازار مسكن هدايت كرد. اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه قدرت خريد مردم به اندازه رشد قيمت مسكن بالا نرفته است، تصريح كرد: اين موضوع باعث شد كه تقاضاي مصرفي مردم به سمت صفر برود، چراكه قيمت‌ها به گونه‌اي شده كه دور از دسترس مردم شده است و نرخ‌گذاري‌ها هيچ ارتباط منطقي با هزينه‌هاي ساخت و دستمزدها و ساير فاكتورهاي اثرگذار ندارد.
دوره انتظار خريد مسكن از 100 سال هم گذشت
اين فعال حوزه مسكن ادامه داد: همه موارد دست به دست هم دادند تا اين قفل‌شدگي در بازار مسكن ايجاد شود و شاهد آنيم كه موضوع قيمت‌گذاري كاملا دلبخواهي شده و دست مالكان هم باز شود و از سوي ديگر با كاهش واقعي دستمزدها و تورم‌هاي بالا روبه‌رو هستيم و سياستگذاري‌ها هم آن‌گونه كه بايد پيش نرفته و شاهد آنيم كه عرضه و تقاضا نقطه تعادلي بسيار بالايي را تشكيل داده است. گودرزي خاطرنشان كرد: كارگران، كارمندان، بازنشستگان و معلماني كه دستمزدها و حقوق‌هاي ناچيزي دريافت مي‌كنند و 12 ميليون جوان ايراني كه در آستانه ازدواج قرار دارند، در شرايطي قرار گرفته‌اند كه حداقل تا 100 سال دوره انتظار خريد مسكن‌شان بالا رفته است و قادر به خريد مسكن نيستند، چراكه دستمزدها زير خط فقر قرار گرفته‌اند.
افزايش تورم و كاهش قدرت خريد باعث ركود شده است
اين فعال حوزه مسكن گفت: از سوي ديگر شكافي دو طرفه ايجاد شده است از يك‌سو تورم لجام گسيخته مسكن و از سوي ديگر كاهش قدرت خريد مردم كه باعث ركود در بازار مسكن شده است. گودرزي در پاسخ به اين پرسش كه ورود سرمايه‌هاي جديد چه زماني به سمت ساخت و ساز خواهد آمد، تصريح كرد: زماني كه نرخ‌گذاري‌ها و سوداگري‌ها در اين بازار به سمت صفر ميل كند سرمايه‌ها هم به اين حوزه وارد مي‌شود، اما در حال حاضر سوداگري در اين بازار همچنان جذاب است و ساخت و ساز براي سازندگان هم صرفه اقتصادي ندارد و ضرورت دارد تا با ابزارهاي مالي و مالياتي قيمت‌ها را به نوعي كنترل كنند كه براي سوداگران صرفه اقتصادي نداشته باشد.
با بدترين نوع وام‌ها در كشور مواجه هستيم
او با بيان اينكه بايد سياست‌هايي پياده شود كه تحرك در ساخت و سازها را افزايش دهد، افزود: پرداخت تسهيلات آسان يكي از اين سياست‌هاست اين درحالي است كه امروز وام‌هايي كه به بخش مسكن داده مي‌شود وام‌هاي دردسرسازي است كه گرهي از بازار مسكن باز نمي‌كند. گودرزي با بيان اينكه با بدترين نوع وام‌ها در كشور مواجه هستيم، گفت: يكي از بدترين مدل‌ها براي پرداخت وام مسكن در ايران صورت مي‌گيرد كه در هيچ جاي دنيا كاربرد ندارد اينكه يك‌چهارم وام مسكن را به عنوان اوراق قبل از پرداخت وام اخذ كنند و عملا پرداخت نكنند و مابقي وام را مشمول 23درصد سود كنند و حتي وامي كه هنوز پرداخت نكرده‌اند را مشمول اقساط و سود كنند بسيار عجيب است.
كمبودها در بخش مسكن عمدي است
اين فعال حوزه مسكن افزود: موضوع ديگر مربوط به بحث آزادسازي زمين‌هاست، چراكه تمامي افرادي كه در اين كشور زندگي مي‌كنند حق دارند از منابع طبيعي اين كشور بدون آسيب زدن به سهم آيندگان بهره‌برداري كنند اما امروز شاهد آنيم كه كمبودها در بخش مسكن عمدي و جهت ايجاد نارضايتي است.
گودرزي ادامه داد: اين موضوع قابل پذيرش نيست كه كشوري با وسعت و ظرفيت ايران كمبود زمين داشته باشد و سوال اين است كه چرا بايد 60 تا 70درصد بهاي ساخت يك مسكن مربوط به قيمت زمين شود.
اين فعال حوزه مسكن خاطرنشان كرد: هم‌اكنون كمبودي در بخش ساخت مسكن در كشور وجود ندارد، از نظر نيروي كار، زمين، مصالح ساختماني و... مشكلي وجود ندارد، اما متاسفانه قيمت‌گذاري‌ها در اين حوزه رها شده و قانونگذاري هم نشده است و با فقر شديد قانون در صنعت ساختمان و مسكن ايران روبه‌رو هستيم.
بافت قديمي شهر، داراي قراردادهاي غيررسمي است
گودرزي در پاسخ به اين پرسش كه چرا در تهران ميزان ساخت و سازها نسبت به ساير شهرها با افت همراه شده است، افزود: قيمت‌ها در تهران به شدت بالا رفته است و متاسفانه پايتخت به جهنمي براي كارگران و كارمندان تبديل شده و ساخت و سازها در اين بخش اشباع شده است، ضمن اينكه بخش‌هايي كه بافت فرسوده محسوب مي‌شوند به دليل قديمي بودن خانه‌ها در اين مناطق و اينكه داراي قراردادهاي غيررسمي هم هستند مشمول دريافت تسهيلات نمي‌شوند.
او افزود: تا زماني كه اين مشكلات حل نشود هيچ بانكي حاضر به پرداخت وام به اين مناطق فرسوده نيست، البته تغيير قراردادهاي غيررسمي هم به سادگي صورت نمي‌گيرد، چراكه بحث‌هاي مربوط به وراثت و طرح‌هاي توسعه‌اي شهرداري و هزينه‌ها و عوارض شهرداري‌ها در اين خصوص نيز مطرح است كه كمرشكن بوده و صرفه اقتصادي هم براي‌شان ندارد.
شرايط تهران براي سكونت به شدت بد شده است
گودرزي خاطرنشان كرد: اين روزها شرايط تهران براي سكونت به شدت بد شده است و حتي در مناطق مرفه‌نشين به خصوص منطقه يك با ترافيك سرسام‌آور روبه‌رو مي‌شويم كه روان جامعه را به‌هم ريخته است و كيفيت زندگي در تهران را به شدت تنزل داده و رفت و آمد به محل كار و محل زندگي هم كلافه‌كننده شده است. اين فعال حوزه مسكن افزود: بسياري از افراد مرفه تهران اين روزها به سمت شهرك‌هاي اطراف تهران كوچ كرده‌اند كه هم ترافيك كمتري دارد و هم آب و هواي بهتري. او گفت: زماني كه يك ساختمان از سوي يك انبوه‌ساز ساخته مي‌شود به قصد فروش و رسيدن به سود بيشتر است اما شاهد آنيم كه قيمت‌ها به اندازه‌اي بالا رفته كه دوره انتظار براي فروش اين ملك بسيار طولاني شده است و صرفه اقتصادي هم از بين مي‌رود.