ايستگاه پاياني رونق
بهروز ملكي
بازار مسكن تقريبا از تابستان سال 92 وارد دوره ركودي شد. اين دوره كمابيش تا اواخر سال 95 و اوايل سال 96 ادامه داشت. در كل دوران 4 سالهاي كه بازار مسكن در ركود به سر مي‌برد، قيمت‌هاي مسكن در حدود ميانگين 4 ميليون تومان ثابت بوده‌اند و معاملات نيز جريان داشت. از بهار 96 قيمت‌ها در بازار مسكن شروع به افزايش كرد و روند افزايشي قيمت تقريبا از مهر 96 يك شتاب بيشتري به خود گرفت، به گونه‌اي كه در يك سال اخير قيمت‌هاي مسكن بيش از 80 درصد رشد داشته است. براي يافتن چرايي اين رشد، بايد در ابتدا اتفاقاتي كه منجر به افزايش شديد قيمت‌ها در اين بخش شده است، پيدا و پيشينه آنها را مطالعه كرد.
پيشينه بازار مسكن از سال 1370 امكان‌پذير است چرا كه اطلاعات قيمتي از اين سال در دسترس كارشناسان قرار گرفت. با مطالعه روند قيمتي بازار مسكن متوجه مي‌شويم كه اين بخش يك روند سينوسي دارد، در دوراني رونق و افزايش قيمتي شديدي را تجربه مي‌كند و پس از آن بازار متوقف مي‌شود و به مرحله ركود وارد مي‌شود و...
بعد از آن مجددا رونق بعدي اتفاق مي‌افتد. با اين گزاره متوجه مي‌شويم كه بازار مسكن در سالهاي 92 تا انتهاي 95 يك فاز ركودي و ثبات قيمتي داشته است .بنابراين بعد از 4 سال ثبات قيمت، اينكه در سالهاي 96 و 97 قيمت‌هاي مسكن افزايش يابد، امر غيرمنطقي و بدون توجيه اقتصادي نيست. نمي‌توان انتظار داشت كه قيمت همه كالاها و خدمات افزايش پيدا كند و قيمت مسكن افزايشي نداشته باشد. در اين چند سال اخير، قيمت مصالح ساختماني مانند ميلگرد، سيمان و... افزايش پيدا كرده است، بازار مسكن هم به تبعيت از افزايش قيمت كالاهاي مرتبط با ساخت و ساز، افزايش قيمت پيدا كرده است. البته قسمتي از وضعيت فعلي بازار مسكن متاثر از شرايط اقتصادي كشور و نوسانات اخير نرخ ارز است. محتمل‌ترين سناريو براي بازار مسكن در سال آينده، وقوع يك دوره ركودي خواهد بود و با توجه به الگوي بازار مسكن در دوره‌هاي گذشته احتمالا يك ركود چند ساله را در بازار مسكن خواهيم داشت كه با ثبات نسبي قيمت‌ها همراه است. در پايان براي تحليل بازار مسكن بايد از هر‌گونه نگاه سياستي دوري كرد و بازار مسكن را بايد با روندهاي منطقي و آماري آن مورد بررسي و تجزيه و تحليل قرار داد.قيمت‌ها در بخش مسكن در دوره‌هايي بيشتر از تورم عمومي (مانند سالهاي 96 و 97) و در دوره‌هايي نيز كمتر از آن رشد كرده است. در انتها بايد اين نكته را به خريداران و سرمايه‌گذاران گوشزد كرد كه از بازار‌گرمي‌هاي متداول سوداگران كه مي‌خواهند به بهاي بيشتري خانه‌هاي‌شان را به فروش برسانند، دوري كنند. سال 98، سال ابتدايي دوران ركود بازار مسكن خواهد بود چرا كه انرژي اين بخش تخليه شده است و به تدريج به ايستگاه پاياني رونق نزديك مي‌شود.