شروع فصل جابه‌جايي و تاثيرگذاري افزايش نرخ ارز و طلا و رشد 112 درصدي قيمت خانه نسبت به سال گذشته در اجاره‌بها يا نرخ رهن خانه‌ها مسير صعب‌العبوري را پيش‌روي مستاجران براي پيدا كردن يك سرپناه قرار داده تا جايي كه بسياري از مستاجران را ناگزير به تغيير محدوده زندگي يا نقل مكان از شهرهاي بزرگ به شهرهاي اقماري كرده است. بدون ترديد جهش قيمت در بازار رهن و اجاره مسكن صرفا در محدوده شهرهاي بزرگ رخ نداده و صاحبان املاك در شهرهاي كوچك‌تر نيز قيمت‌گذاري ملك خود را بر اساس جهش قيمت در ساير بازارها انجام داده‌اند؛ همچنين مولفه افزايش تقاضاي مسكن در شهرهاي كوچك و اقماري نيز در بالا رفتن اجاره‌بها مزيد بر علت شده تا پرداخت اجاره‌بها و رهن ملك از عهده مستاجران خارج شده و بخشي از آنها به ناچار كانكس‌نشين شوند.
طراحي وام رهن در باب همايون
افزايش تقاضا براي واحدهاي استيجاري، رشد خارج از قاعده قيمت‌ها، مهاجرت به ساير استان‌ها يا شهرهاي كوچك و اقماري و در نهايت روي آوردن مستاجران به كانكس‌نشيني موجب شد تا در آشفته بازار مسكن به‌خصوص در عرصه رهن و اجاره كه مستاجران توان مالي كافي را براي انعقاد قرارداد يا تمديد قراردادهاي قبلي براي داشتن يك سرپناه را نداشتند، وزير ساكن باب همايون طرحي را رونمايي كند. فرهاد دژپسند در پنجمين روز از تيرماه جاري از پرداخت «وام رهن مسكن» به منظور حمايت از مستاجران خبر داده و گفته بود: براي حمايت از اقشار آسيب‌پذير و مستاجران قصد داريم، صندوقي راه‌اندازي كنيم كه با وام دادن به مستاجران به تامين رهن آنها كمك كنيم. او با بيان اينكه تلاش مي‌كنيم رابطه بين رهن و اجاره را به نفع مستاجران سازماندهي كنيم و طرح ايجاد صندوقي را بدين منظور آماده و به رييس‌جمهور پيشنهاد داديم، افزود: قرار است مبلغ وامي كه از اين صندوق به مستاجر داده شود به موجر پرداخت شود.
عضو كابينه دولت دوازدهم با تاكيد بر اينكه ايجاد اين صندوق تورمي ايجاد نخواهد كرد، اذعان داشت: اين وام با نرخي بسيار متمايز با نرخي كه الان معادل‌سازي مي‌شود، تسويه خواهد شد تا مستاجر فشار بيشتري تحمل نكند. اين صندوق تورمي هم ايجاد نخواهد كرد.
اما و اگرهاي پرداخت وام رهن
وزير امور اقتصادي و دارايي در حالي از پرداخت وام رهن به مستاجران صحبت كرد كه متولي ساماندهي بازار مسكن در كابينه دولت دوازدهم از چند و چون اجراي اين طرح بي‌اطلاع بود. محمداسلامي به خبرنگاران گفته بود كه از جزييات پرداخت وام رهن به مستاجران بي‌اطلاع است و از آنجايي كه وزير اقتصاد پرداخت اين نوع از وام را مطرح كرده، بنابراين بايد راه‌هاي تامين منابع و پرداخت وام رهن را نيز او مشخص كند.
البته فرهاد دژپسند درباره نحوه پرداخت وام رهن مسكن گفته بود كه قرار است با اين شيوه 70 درصد از هزينه رهن مسكن براي مستاجران تامين شود.
بر كسي پوشيده نيست كه وضعيت بازار مسكن به خصوص براي مستاجران با توجه به قيمت‌هاي سرسام‌آور چندان مطلوب نيست و بايد براي عبور از اين شرايط چاره‌انديشي شود، اما مهم‌ترين سوال اين است كه آيا اين طرح براي حمايت از مستاجران آمده است، مي‌تواند به واقع به اين قشر كمك كند؟ منابع تامين مالي مورد نياز براي تامين هزينه وامي كه 70 درصد هزينه رهن مسكن مستاجران را پوشش دهد با توجه به شرايط اقتصادي كشور و كاهش درآمدهاي صادراتي و فروش نفت به دليل تشديد تحريم‌ها چگونه تامين خواهد شد؟ مبلغ اقساط اين تسهيلات و سود آن به چه ميزان قرار است تعيين شود تا فشار مالي مضاعف براي مستاجران ايجاد نكند؟ بر كسي پوشيده نيست كه مستاجران كم‌درآمد نيازمند حمايت مالي هستند اما آيا طرحي كه در قالب پرداخت وام رهن مطرح شده است، قابليت اجرايي دارد؟ بار ديگر بايد بر اين موضوع تاكيد داشت كه بازار مسكن تحت تاثير عوامل و شاخص‌هاي اقتصادي دچار نوسان شده و براي آرام كردن اين بازار ضروري است تا شاخص‌هاي اساسي اقتصادي مورد توجه قرار گيرد.
تسهيلات رهن راهگشا نيست
براي گرفتن پاسخ اين سوال كه آيا اجراي طرح پرداخت تسهيلات به مستاجران مي‌تواند به منزله حمايت از اين قشر قلمداد شود سراغ رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران رفتيم. پاسخ او به اين سوال منفي بود. مصطفي قلي‌خسروي در گفت‌وگو با «اعتماد» مي‌گويد: دولت اگر هر نوع تسهيلاتي به مردم پرداخت كند جاي تقدير و تشكر دارد اما بدون شك تسهيلات رهن نه مستاجر را صاحب‌خانه مي‌كند و نه مي‌تواند منجر به كنترل قيمت‌ها شود.
او مي‌افزايد: بهتر است به جاي تدوين چنين طرح‌هايي كه باعث توزيع تسهيلات خرد در ميان مردم شود، دولتمردان منابع كلان را صرف ساخت مسكن كنند و واحدهاي ساخته شده را در قالب اجاره به شرط تمليك در اختيار مستاجران قرار دهند. رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران تاكيد مي‌كند: فقط اجراي چنين طرح‌هايي است كه مي‌تواند بعد از چند سال مستاجران را صاحب خانه كند.
قلي‌خسروي با اشاره به مزيت‌هاي ساخت مسكن در كنترل قيمت‌ها خاطرنشان مي‌كند: اگر به دنبال كنترل قيمت بازار مسكن به منظور حمايت از مستاجران و صاحب‌خانه شدن اقشار كم‌درآمد هستيم، لازم است چنين طرح‌هايي بار ديگر با رفع نقاط ضعف اجرايي شود.
افزايش بي‌اعتمادي به سياستگذاران
وزير امور اقتصادي و دارايي طرحي را براي تامين مالي هزينه رهن مستاجران براي حمايت از اين قشر مطرح مي‌كند بدون اينكه مشخص باشد منابع پرداخت اين تسهيلات از چه محلي تامين مي‌شود و اصولا آيا با توجه به محدوديت‌هاي منابع مالي امكان پرداخت چنين تسهيلاتي وجود دارد يا خير و اينكه آيا با توزيع اين نوع از تسهيلات مي‌توان از مستاجران حمايت كرد؟
طبق نظر كارشناسان بازار مسكن اگر اين طرح به مرحله اجرا هم در بيايد، نمي‌تواند شرايط مستاجران را بهبود ببخشد و در نهايت منجر به صاحب‌خانه شدن مستاجران شود. حال اين سوال مطرح مي‌شود كه اصولا چرا طرح‌هايي كه قابليت اجرايي ندارد در مواقع بروز بحران در عرصه‌هاي مختلف سياسي، اقتصادي و اجتماعي كشور از سوي مسوولان مطرح مي‌شود و اين امر چه تبعاتي را به دنبال دارد؟ يك كارشناس مديريت درباره اينكه آيا تدوين طرح تسهيلات رهن قابليت اجرا دارد يا خير و اصولا چرا اكثر چنين طرح‌هايي به نتيجه مطلوب نمي‌رسد، اظهار مي‌كند: زماني كه سياستگذار با مساله‌اي غامض دست به گريبان مي‌شود در حقيقت با پديده مقاومت در برابر سياست روبه‌رو شده است. پيمان رجبي درگفت‌وگو با «اعتماد» مي‌گويد: در چنين مواقعي هر قدر كه سياستگذار تلاش مي‌كند مسائل حل نشده و سياستگذار از حل آن عاجز مي‌شود و در‌نهايت به تحليل رفتاري پديده مي‌پردازد.
او مي‌افزايد: برخي سياستگذاران به دليل اينكه اعماق مساله را ندانسته و نمي‌توانند كشف كنند، اقدام به اتخاذ سياست‌هاي لايه اوليه يا تحليل رفتاري مي‌كنند غافل از اينكه اين پديده لايه‌هاي متعدد و عميق‌تري دارد، بنابراين سياست‌هايي كه از سوي آنها اتخاذ مي‌شود در جامعه نتيجه معكوس مي‌دهد.
اين كارشناس مديريت ادامه مي‌دهد: پس از اتخاذ اين نوع از سياست‌ها كنشگران خاكستري كه ناديده گرفته شده و غيرفعال بودند نسبت به سياست‌ها واكنش نشان مي‌دهند و همين امر موجب مي‌شود تا سياست‌هاي اتخاذ شده نتيجه عكس دهد. رجبي تصريح مي‌كند: متاسفانه سياستگذاري‌ها در بسياري از موارد حرفه‌اي و تخصصي نيست و تحت تاثير فضاي سياسي است. در اين شرايط پديده‌ها با عقلانيت مدرن سنجيده نمي‌شود، بلكه به شكل پديده‌هاي هنجاري ارزيابي و همين امر سياستگذاري را با شكست مواجه مي‌كند.
او درباره واكنش سياستگذاران پس از شكست طرح‌ها مي‌گويد: در بسياري از موارد زماني كه سياستگذاري دچار شكست مي‌شود به جاي علت‌يابي، اقدام به فرافكني مي‌شود و عوامل بيروني شكست سياست را تسري مي‌دهد. اين امر منجر به ايجاد بدبيني در مردم نسبت به سياستگذاران مي‌شود و مردم، سياستگذاران را ذي‌نفع در مساله مي‌دانند.
اين كارشناس مديريت با تاكيد بر ايجاد بدبيني در ميان مردم نسبت به مسوولان و سياستگذاران ادامه مي‌دهد: به عنوان مثال در پديده ترافيك و آلودگي هوا كه سال‌هاست با آن دست به گريبان هستيم وبا وجود ارايه طرح‌هاي گوناگون همچنان لاينحل باقي مانده است، مردم به اين ديدگاه رسيده‌اند كه اين دو مشكل هيچ‌گاه حل نخواهد شد، زيرا مسوولان از اين دو پديده منفي ذي‌نفع هستند و اگر غير از اين بود با اين همه طرح و برنامه كه با هزينه‌هاي بالا به مرحله اجرا در مي‌آيد، دليلي وجود ندارد كه مشكل ترافيك و آلودگي هوا حل نشود.
رجبي خاطرنشان مي‌كند: يكي ديگر از دلايلي كه موجب مي‌شود طرح‌هاي ارايه شده از سوي سياستگذاران به نتيجه مطلوب نرسد، اين است كه دلايل شكست يك طرح و برنامه با معيارهاي كارشناسانه بررسي و ارزيابي نمي‌شود و هر يك از مسوولان انگشت اتهام را به سوي ديگري مي‌گيرند كه اين امر نتيجه‌اي جز از بين بردن يكپارچگي سياستگذاري به دنبال ندارد.
مسير سخت
وقوع شرايط پيچيده در عرصه مسكن، اجاره‌بها و همچنين عدم رعايت حقوق مصرف‌كنندگان، هزينه منابع مالي در بازار سفته‌بازانه و... يك‌شبه ايجاد نشده كه بتوان با ارايه راهكاري خلق‌الساعه آنها را برطرف كرد. بدون ترديد مستاجراني كه خوش‌نشين نيستند نيازمند حمايت از سوي دولتمردان هستند اما شيوه حمايتي نبايد با ارايه طرح‌هاي غيرقابل اجرا باشد كه تنها جنبه شعاردرماني دارند و بعد از مدتي به فراموشي سپرده مي‌شود يا طرح‌هايي براي حمايت از آنها ارايه شود كه به جاي بهبود شرايط، عرصه را بر مستاجران تنگ‌تر از قبل كند؛ بنابراين به منظور سياستگذاري‌هاي بهينه و راهگشا لازم است كارشناسي‌هاي همه‌جانبه و چند‌بعدي و با موشكافي مساله انجام شود تا راه‌حلي اثرگذار براي حمايت اتخاذ شود.