مسكن: محنت و منال
مسعود تقوي
پنج، شش كيلومتر مانده به مرز استان‌هاي تهران و البرز، در كنار «مرغداري ايران و آلمان»، بالاي بزرگراه همداني تعداد انگشت‌شماري برج در حال ساخت است. اين برج‌ها تعداد انگشت‌شماري طبقه دارند و در هر طبقه هم تعداد انگشت‌شماري واحد مسكوني. متراژ هر آپارتمان از شمارش انگشتان دست خارج نمي‌شود. همچنين روي آنها فقط يك هلي‌پد قرار دارد. اسمش را گذاشته‌اند؛ «شهرك مرواريد شهر». شهرك مرواريد شهر استثنا نيست.
تهران بيش از پانصد هزار خانه خالي دارد. تهران كمتر از 60 هزار بي‌خانمان نيز دارد. اين يعني به ازاي هر بي‌خانمان در تهران هشت خانه وجود دارد. اما مساله به اين سادگي نيست. اجازه دهيد كمي برگرديم به عقب.
پس از انقلاب كشاورزي و يكجانشيني انسان، «زمين» به مهم‌ترين دارايي انسان‌ها تبديل شد. زمين به مردم گندم براي نان، علف براي چراي حيوانات، پناه براي ساختن خانه و مكان براي صناعت مي‌داد. امكان كشت دانه‌هاي خوراكي در سطوح وسيع و پيشرفت انسان در نگهداري از برداشت‌شان باعث شد جمعيت‌هاي يكجانشين با سرعت زيادي افزايش يابند. اما زمين مرغوب هميشه محدود بوده است. چنين است كه خاورميانه به خصوص هلال حاصلخيز، همواره مورد منازعه بوده است. بر همين اساس، اقتصاد بيشتر كشورها به زمين وابسته بود. ماليات بر زمين بيشترين درآمد حكومت‌ها را تشكيل مي‌داد. اين وضعيت با انقلاب صنعتي تغيير كرد. حال ديگر زمين مهم‌ترين دارايي نبود. صنعت چشم‌انداز روشن‌تري داشت. بنابراين سرمايه‌ها از زمين‌هاي كشاورزي به سمت كارخانه‌ها كشيده شد. البته زمين به كل اهميتش را از دست نداد. به هر حال كارخانه‌ها بايد در يك مكاني مستقر مي‌شدند. در واقع زمين در كنار كار و سرمايه، يكي از سه عامل اصلي توليد شمرده مي‌شد. با اين حال زمين ديگر آنقدر جاي جذابي براي سرمايه‌گذاري محسوب نمي‌شد. بيشتر سرمايه‌داران ترجيح مي‌دادند در صنعت سرمايه‌گذاري كنند تا زمين. اين جريان از اواخر قرن بيستم تغيير كرد. رشد صنعت نسبتا كمتر شد و در كشورهايي چون امريكا، بازار بخش خدمات رشد فراواني كرد. ابتدا كارشناسان تصور مي‌كردند با گسترش اين بخش، تمركز جمعيت‌ها در شهرها كاهش خواهد يافت، چراكه احتياجي نبود كارگران خدمات در نزديكي يكديگر كار كنند. اما به واقع برعكس اين امر رخ داد. بازار خدمات باعث تمركز هر چه بيشتر جمعيت در شهرها شد. نتيجه اين تمركز، افزايش روزافزون ارزش زمين در شهرها شد. بدين ترتيب ارزش زمين‌هاي مسكوني در قرن بيست‌و‌يكم، بنا بر گفته‌هاي توماس پيكتي، از ارزش زمين براي هر نوع كاربري ديگري بيشتر شده است. ذره ذره زمين و به تبع مسكن، از يك كالاي مصرفي براي رفع نيازي اساسي، تبديل به دارايي‌اي با ارزش مبادله‌اي بالا شد، اين روند از قرن نوزدهم ديده مي‌شود كه در قرن حاضر به اوج مي‌رسد.
در ايران، اين روند حتي شدت بيشتري داشت. پول حاصل از فروش نفت از دوران پهلوي، به جاي سرمايه‌گذاري در صنايع، در تهران متمركز مي‌شد. همزمان با بهبود بهداشت، جمعيت با سرعت بيشتري افزايش يافت و با پيشرفت تكنولوژي، نيروي كار از زمين‌هاي كشاورزي آزاد شدند. اين جمعيت براي به دست آوردن سهم خود از فروش نفت، به تهران مهاجرت مي‌كنند كه اين باعث ارزشمند شدن زمين‌هاي پايتخت شد. با ارزشمندتر شدن زمين، سرمايه‌ها به سمت اين بازار پررونق سوق داده شد. زمين يك ويژگي دارد كه آن را به عنوان دارايي، ارزش زيادي مي‌بخشد: زمين كم است و به راحتي توليد نمي‌شود، نمي‌توان نياز بازار را با توليد بيشتر زمين، پاسخ داد. آزاد شدن قوانين حاكم بر اجاره‌ها و حمايت هر چه كمتر دولت از مستاجران، به زمين و ملك ارزش بيشتري هم داد، نه تنها ارزش زمين در طول زمان افزايش مي‌يابد، بلكه در طول اين زمان صاحب‌خانه‌ها مي‌توانند از طريق اجاره دوچندان سود كنند.
بنابراين افراد عاقل و منطقي - و سازمان‌ها و شركت‌هاي عريض و طويل، دولتي و خصوصي- پول‌هاي خود را برداشتند و رفتند به سمت املاك. اما درآمدهاي اين افراد مولد نيست. با اخذ اجاره، چيزي توليد نمي‌شود، تنها سهمي دست به دست مي‌شود. بنابراين عملا، مستاجرها فقيرتر مي‌شوند و صاحبان ملك ثروتمندتر. براي اينكه تعادل به وجود بيايد، دولت‌ها و بخش خصوصي مسكن بيشتر مي‌سازند و در كنار آن وام‌ها و تسهيلات فراواني اعطا مي‌كنند تا افراد بيشتري بتوانند صاحب‌خانه شوند. با افزايش صاحب‌خانه‌ها، تمايل اين افراد به افزايش قيمت خانه‌ها بيشتر مي‌شود. در همدلي با اين افراد، بايد گفت صاحب‌خانه بودن به‌خصوص صاحب چند خانه بودن، در زمانه‌اي كه حقوق‌ها متناسب با تورم افزايش نمي‌يابد، امنيت شغلي رو به كاهش است، و دولت از وظايف رفاهي خود كوتاه مي‌آيد، يكي از مطمئن‌ترين سرمايه‌گذاري‌هاي ممكن است. سرمايه‌گذاري بيشتر در زمين و مسكن، قيمت آن را افزايش مي‌دهد. با اعطاي وام‌هاي بيشتر، قيمت آن بيش از پيش افزايش مي‌يابد. دولت در يك دور قمري، براي تسهيل خانه‌دار شدن، وام‌هاي بيشتري اعطا مي‌كند و الخ. اگر اعتباراتي كه بانك‌ها و دولت به صاحب‌خانه شدن اختصاص مي‌دهند، تنها در مبادله خانه‌هاي موجود استفاده شود و به سمت توليد خانه نرود و نقشي در چرخش دنده‌هاي صنعت گسترده ساختمان نداشته باشد، آنگاه با حباب مسكن مواجه خواهيم شد.
قوانين مالكيت زمين و تمايل افراد به كسب سودهاي ناشي از اجاره و افزايش قيمت از طريق اين قانون، زمين و مسكن را به دارايي تبديل و بازار مسكن را در چرخه‌اي وارد مي‌كند كه قسمت‌هاي بزرگي از جامعه را از نيازي اساسي و حقي طبيعي دور مي‌كند. اينچنين است كه هر سال هزاران مسكن ساخته مي‌شود، اما تعداد صاحب‌خانه‌ها نه تنها افزايش نمي‌يابد، بلكه بر آمار مستاجرها افزوده مي‌شود: اجاره‌نشيني در سال 1385 نزديك به 23 درصد بود كه در سال 95 به 36 درصد رسيده است. اوضاع حتي در ارزان‌ترين محلات تهران بدتر هم مي‌شود. گزارش‌ها از برخي سكونتگاه‌هاي غيررسمي در اطراف تهران حاكي از آن است كه تا 50 درصد ساكنان، مستاجر هستند.
پژوهشگر معماري