كنترل اجاره‌بها با دستور؟
مهدي سلطان‌محمدي
روز گذشته اخباري مبني بر دستور رييس‌جمهور براي تعيين سقف افزايش اجاره‌بها منتشر شد. آنچنان كه از خبر بر مي‌آيد اين تصميم با توجه به اثرات اقتصادي ناشي از شيوع ويروس كرونا گرفته شده است. توجيه هم اين است كه براي كنترل اين اپيدمي ضرورت دارد اين تصميم گرفته شود. در عين حال هم اين موضوع شفاف نيست و علاوه بر تصميم ويژه براي دوره‌اي خاص مي‌توان اين موضوع را نيز استنباط كرد كه دولت در پس از سياست درصدد است اجاره‌بها را كنترل كند. اگر موضوع تنها محدود به شرايط كرونا باشد، قابل توضيح است چرا كه دولت با توجه به اختياراتي كه براي كنترل بيماري دارد، مي‌تواند چنين تصميماتي بگيرد. هر چند قانوني بودن اين تصميمات بايد بررسي شود و اينكه حد دخالت دولت در حوزه قراردادهاي خصوصي افراد كجاست. اما اگر منظور كنترل اجاره‌بها است، نمي‌توان به موفقيتش اميدوار بود. زيرا دولت اساسا در بازار اجاره نه به عنوان عرضه‌كننده و نه به عنوان متقاضي نقش برجسته و مهمي ندارد. حتي در بازارهايي كه دولت به عنوان عرضه‌كننده تقريبا انحصاري حضور داشته مانند بازار خودرو يا ارز، موفق نشده با دستور قيمت‌ها را كنترل كند. بازار اجاره كنشگران مختلفي در شهرهاي مختلف دارد و كالاي ناهمگني است كه نرخ‌گذاري آن آسان نيست. بنابراين از جنبه ورود به نرخ‌گذاري و اعلام نرخ‌هاي ثابت براي آن نتايجي حاصل نخواهد شد و نمي‌توان وجهي براي حضور دولت در بازار اجاره قائل شد. مضافا اينكه موضوع اصلي قراردادهاي قبلي است كه در شرف تمديد هستند كه آن هم به شرايط اجاره باز مي‌گردد و براي كمك به مستاجران بايد قوانين اصلاح شوند و امنيت بيشتري داشته باشند. در بسياري از كشورها نيز قوانين براي حمايت از مستاجران به اجرا درآمده است؛ مادامي كه مالك نياز ضروري به واحد خود نداشته باشد، مستاجر مي‌تواند در آن سكونت داشته باشد. به اين خاطر كه جابه‌جايي سالانه مستاجران دشواري‌هاي زيادي برايشان دارد؛ با توجه به محل كار، محل تحصيل فرزندان، روابط اجتماعي كه شكل مي‌گيرد و... باعث شكل‌گيري سياست‌ها و قوانيني شده كه در صورت تمايل پرداخت اجاره به نرخ‌هاي عادلانه، مستاجر در واحد باقي بماند. البته در آن كشورها فرمول اجاره‌بها به اين صورت است كه كم و بيش با نرخ تورم تغيير كند و اگر مستاجر آمادگي داشته باشد كه اين تغيير را بپذيرد، حقش است در آن منطقه همچنان سكونت داشته باشد. اين مي‌تواند نكته‌اي باشد كه براي قراردادهاي اجاره مورد توجه افراد قرار گيرد. اما بايد اين را در نظر داشت كه اقتصاد ايران داراي تورم دو رقمي است و طي دو دهه اخير نيز ميانگين تورم 20 درصد بوده، انتظار تثبيت نرخ اجاره‌بها يا اعلام سالانه آن توسط دولت معقول نيست و بهتر است فرمولي براي تمديد اجاره‌هاي قبلي اتخاذ شود كه بر اساس تورم قرار گيرد. ولي بالطبع اين فرمول شامل قراردادهاي جديد نخواهد شد.