نقش شهرفروشي و دخالت دولت در وضعيت بازار مسكن
گروه اجتماعي
موضوع مسكن و اجاره‌خانه در چند هفته اخير دوباره به سرفصل بحث‌ها تبديل شده است و دولت نيز با وجود درگيري با شيوع ويروس كرونا سعي در ورود به اين موضوع و تاثيرگذاري در آن كرده است كه از آن جمله مي‌توان به دستوري در قالب ستاد ملي مبارزه با شيوع كرونا توسط رييس‌جمهور مبني بر تعيين سقف قراردادهاي اجاره تا پايان دوره شيوع ويروس كرونا اشاره كرد. در اين ميان «گروه ترانه تهران» متشكل از فعالان عرصه «شهر و معماري» به صورت مجازي بحث‌هايي در اين باره كرده‌اند كه در ادامه ضمن توضيحي كه «ترانه يلدا» معمار و شهرساز از اين گفت‌وگوها ارايه كرده است به تحليل عباس آخوندي در همين زمينه اشاره شده است كه عينا مي‌خوانيد.
ترانه يلدا
چندي است مسائل مختلف مربوط به مشكل مسكن، موجب دغدغه اعضاي جامعه شهري، و نيز محافل متخصص معمار و شهرساز شهرمان شده است. داستان فقط اين نيست كه هر روز شهرداري با يك فرمول جديد و گاه حيرت‌آور مانند پيشنهاداتي براي فروش خلاف‌هاي ساختماني يا صدور مجوز براي انواع و اقسام كارهايي كه از قبل تكليف‌شان معلوم است مانند واگذاري پياده‌روها ظاهر مي‌شود و مشكل كمبود بودجه‌اش را مطرح مي‌كند، بلكه با اين نوع پيشنهادات، داغ دل خيلي‌ها در مورد اصل كمبود مسكن در كلان‌شهر، خانه‌هاي 25 و 35 متري، نگراني ادامه يافتن مسكن مهر و... را هم دوباره تازه و سوالاتي را زنده مي‌كند كه مروري بر آنها در اينجا خالي از لطف نخواهد بود. آنچه در پي از نظر مي‌گذرد خلاصه‌اي از صحبت‌هاي عباس آخوندي عضو گروه ترانه تهران، با ديگر اعضاي گروه است. اين گفت‌وگو ازساعت 22 الي 1.30 شب 7 تيرماه انجام شد و خانم روح‌افزا نيكخو زحمت خلاصه كردن گفت‌وگوها را كشيد.
عباس آخوندي
اساسا اقتصاد بخش‌هاي مختلف و خدمات تابعي از اقتصاد كلان است، ارتباطي با بخش مسكن ندارد و آن را نمي‌توان در چارچوب اقتصاد بخش تجزيه و تحليل كرد.
در ايران پيشران تحولات بازار قيمت ارز است و سپس به ساير بازارها، سهام طلا و از جمله مسكن و مستغلات سرايت مي‌كند.
بنابراين نمي‌توان هيچ بازاري را از اين تغييرات مصون نگاه داشت.
در حال حاضر به دليل روند نزولي توليد خالص داخلي و صادرات از يك سو و حجم فزاينده نقدينگي از سوي ديگر، كشور با شرايط سختي مواجه است. از اين رو سطح عمومي قيمت‌ها صعودي است. قاعده علم اقتصاد به ما مي‌گويد كه در شرايط فعلي بايد از دو سو عمل كرد: يكي كنترل حجم نقدينگي و ديگري افزايش حجم توليد؛ در حال حاضر بزرگ‌ترين موتور توليد پول يكي بدهي دولت و ديگري اضافه‌برداشت بانك‌ها است؛ همان دو بحثي كه در مجامع كمتر درباره آنها بحث مي‌شود. در يكي از يادداشت‌هاي قبلي درباره روند رشد بدهي دولت نموداري ارايه كرده‌ام. تا اين لحظه دولت نه تنها هيچ تصميمي درباره آن نگرفته، بلكه با سرعت رو به افزايش است.
درباره اضافه برداشت بانك‌ها كه مستقيما روي پايه پولي مي‌نشيند، اين روند با وجود اينكه شنيده‌ام تا حدي از سرعت آن كاسته شده، همچنان ادامه دارد. اين رقمي است كه در ضريب تكاثري ضرب مي‌شود و بسيار وحشتناك است. لازمه پرداختن به اين دو بحث يك نگاه در اقتصاد سياسي است. در عمل بخش عمده تسهيلات در بخش خدمات است كه به تصور من سهم واقعي توليد از كل تسهيلات رو به كاهش است. در سال گذشته كل سهم ساختمان از كل تسهيلات بانكي حدود هفت درصد بوده كه سهم مسكن از اين رقم پنجاه درصد است؛ به عبارتي از كل تسهيلات بانكي حدود سه و نيم درصد به بخش مسكن اختصاص يافته است. حال اگر بخش مسكن را در نظر بگيريم؛ از يك رو اين بخش مانند ساير بخش‌ها در يك محيط بي‌ثبات اقتصاد كلان قرار دارد كه به همين دليل حجم سرمايه‌گذاري چه در كل بخش واقعي اقتصاد و چه در بخش مسكن نزولي است و از سوي ديگر با يك عدم تعادل كلي در درون بخش مواجه هستيم. در درون بخش با توجه به وضعيت تورم قسمت عمده‌اي از گردش پول در بخش سوداگري و غير مصرفي مي‌چرخد و مقدار بسيار محدودي به تقاضاي مصرفي واقعي اختصاص مي‌يابد. بنابراين شما با دو نشانه به اهرم تضاد: وجود خانه‌هاي خالي و در عين حال كمبود جدي مسكن در بخش مصرفي روبرو هستيد.
- حال بحث اين است كه در چنين موقعيتي چه مي‌توان كرد؟
بحث‌هاي اقتصاد كلان تعيين‌كننده‌ترين بحث‌ها هستند كه جاي آنها اينجا نيست، به بحث اقتصاد بخش مي‌پردازيم.
در اقتصاد بخش در چنين موقعيت‌هايي بانك‌هاي توسعه‌اي نقش تعيين‌كننده‌اي در تعادل‌بخشي به اقتصاد بخش دارند.
بانك توسعه‌اي بانكي است كه براي توسعه يك بخش يا تعادل‌بخشي به يك بخش در چرخه‌هاي ركود و تورم مستقيما و براساس قانون و با رعايت اصول بازار در بازار ورود پيدا مي‌كند.
كاري كه بانك‌هاي توسعه‌اي در اين موارد مي‌كنند، يكي تجهيز منابع براي توليد‌كننده و ديگري افزايش قدرت خريد متقاضي است.
اگر شما به بانك رهني در پيش از انقلاب و بانك‌هاي پس‌انداز و تسهيلات مانند كوروش، مشهد، تهران، رشت و... بازگرديد، كار همه اينها اين بود كه با تكيه بر دو منبع اصلي، منابع را براي دو سمت عرضه و تقاضا تامين كنند.
در هر صورت يك منبع اصلي تامين منابع پس‌انداز، متقاضي است كه از دو جهت نظم‌بخشي به اقتصاد خانوار و ديگري تامين بخشي از منابع مورد نياز سرمايه‌گذاري در بخش اهميت دارد. البته اين صندوق‌هاي پس‌انداز با كسري مواجه مي‌شوند و وظيفه بانك توسعه‌اي تامين اين كسري براساس سياست‌هاي مصوب است.
اين كسري بخشي از طريق تامين سرمايه بانك توسعه‌اي تامين مي‌شود و بخشي ديگر نيز از طريق انواع مقررات ديگر همچون تخصيص بخشي از سپرده قانوني ساير بانك‌ها به بانك توسعه‌اي تامين خواهد شد.
مشكلي كه در بعد از انقلاب با آن مواجهيم اين است كه كل سازوكار بانك توسعه‌اي مسكن در كشور لغو شده است.
در حال حاضر بانك مسكن يك بانك تخصصي است نه يك بانك توسعه‌اي؛ لذا اين بانك هيچ احساس مسووليتي در برابر تعادل‌بخشي به بخش مسكن نمي‌كند چون ابزار آن را در اختيار ندارد. طبق آخرين اخبار صندوق پس‌انداز يكم كه با اصرار من فعال شد با توجه به اتمام دوره پنج‌ساله متوقف شده است.
در همان زمان نيز برخي نسبت به فعال شدن صندوق پس‌انداز يكم مقاومت داشتند و نگران كسري منابع بودند، من هم مي‌گفتم كه ما مي‌دانيم با كسري منابع مواجه مي‌شود؛ ولي براي تعادل‌بخشي به بخش مسكن كار بانك توسعه‌اي تامين همين كسري‌هاست.
در نهايت با اصرار و فشار زياد من با راه‌اندازي صندوق پس‌انداز يكم براي پنج سال موافقت كردند و حال در عدم حضور بنده چند هفته پيش عملا پايان آن را اعلام كردند. ساير بانك‌ها با توجه به سودآوري و كوتاه‌مدت بودن گردش پول در ساير بخش‌ها تمايلي به درگير كردن پول خود در تسهيلات طولاني ندارند؛ لذا سهم بخش مسكن از كل تسهيلات به حدود سه و نيم درصد كاهش يافته است. اقتصاد رانتي از دو قسمت فروش تراكم و ديگري خريد و فروش ملك براي حفظ قدرت خريد پول و نه تقاضاي مصرفي وارد مي‌شود. مشخصا شهر فروشي و مداخله دولت در بخش مسكن مهر از عوامل موثر در عدم تعادل بخش مسكن هستند.