مشكلات ثبت
رضا طباطبايي
يكي از مشكلات مردم در خصوص معاملات املاك اين است كه پس از پرداخت ثمن معامله و تنظيم سند رسمي به نام خريدار، مدعي جديدي پيدا ميشود و با اين ادعا كه من قبلا اين ملك را از مالك با سند عادي خريداري كرده‌ام عليه مالك رسمي در محاكم اقامه دعوي مي‌كند و حكم به ابطال سند صادره، صادر ميشود. خصوصا در موردي كه واقعا قبل از انتقال رسمي به خريدار جديد قبلا ملك را به فرد ديگري فروخته باشد. تصور بفرماييد الف مالك پلاك ثبتي است و امروز در حضور دو شاهد عادل ملك را به همسر خود مي‌فروشد و مبايعه‌نامه‌اي بين زن و شوهر تنظيم ميشود و دو شاهد عادل نيز آن را امضا مي‌كنند. پس از چند روز زوج كه سند رسمي مالكيت به نام او است ملك موصوف را به شما مي‌فروشد و سند رسمي را نيز به نام شما منتقل مي‌كند. بي‌شك در دعوي بطلان سند رسمي كه خانم فروشنده (خريدار اوليه) عليه شما در دادگاه اقامه مي‌كند او برنده و حكم به نفع وي صادر ميشود. در اين قبيل موارد معمولا به شخصي كه سند او ابطال شده پيشنهاد ميشود عليه فروشنده اقدام به طرح شكايت كيفري يا با اقامه دعوي حقوقي عليه بايع نسبت به مطالبه ثمن و خسارت اقدام كند. مشكل اين راه‌حل، اين است كه ممكن است فروشده نتواند خسارت خريدار را پرداخت كند و صرف صدور حكم به پرداخت خسارت نيز براي خريدار فايده‌اي در بر ندارد. به نظر مي‌رسد حكم مندرج در قانون مدني مبني بر مراجعه متضرر به عامل زيان براي قبل از تشكيل دولت باشد. زماني كه جمعيت افراد ساكن در يك مكان بسيار كم بود و مردم از خريد و فروش املاك توسط يكديگر مطلع مي‌شدند. امروزه قبول اين راه‌حل به معني لزوم استعلام خريدار از هشتاد ميليون انسان ساكن در اين سرزمين در خصوص مالكيت او است. امري كه عقلا محال است ليكن عملا در محاكم جاري و ساري است.
وقتي دولت به مردم امر مي‌كند كه قبل از معامله وضعيت مالكيت مالك را از اداره ثبت استعلام كند بايد در صورت وجود مشكل نيز مسووليت خويش را بپذيرد و الا صرف استعلام و نيز تنظيم سند رسمي و در نهايت اعتبار دادن به سند در محكمه نه تنها مشكلي از مردم را حل نمي‌كند، بلكه سبب اتلاف وقت و تحميل هزينه بر متاملين خواهد بود. امروزه با گسترش شهرنشيني و تشكيل دولت مردم وقتي مي‌خواهند نسبت به خريد ملك اقدام كنند براي اطمينان از مالكيت فروشنده از اداره ثبت استعلام مي‌كنند و اگر پاسخ اداره ثبت در خصوص مالكيت شخص فروشنده مثبت بود ملك مورد نظر را خريداري مي‌كنند. حال چنانچه بعد از خريد شخص ديگري مدعي شود من با سند عادي قبلا اين ملك را خريداري كرده‌ام محكمه به ادعاي وي رسيدگي و چنانچه ثابت شود ملك را قبلا با سند عادي خريداري كرده سند خريدار رسمي ابطال ميشود. با توجه به اينكه خريدار به اعتبار پاسخ مثبت اداره ثبت در خصوص مالكيت رسمي فروشنده، ملك را خريداري كرده لازم است دولت ضرر خريد را جبران كند. جالب است در موردي شخصي ملكي را خريداري كرده كه قبلا مالك از طريق مزايده اداره ثبت خريداري كرده است و اكنون بعد از چند سال به علت اينكه كارشناس رسمي منتخب رييس ثبت مربوطه در زمان مزايده پروانه نداشته، معامله باطل و ملك به مالك اوليه مسترد شده است. در اين مورد خاص حتي فروشنده نيز مرتكب تقصير نشده است تا بتوان بر مبناي تقصير فروشنده به او براي جبران خسارت مراجعه كرد و مقصر شخص رييس اداره ثبت است كه كارشناس فاقد صلاحيت را براي تقويم ملك انتخاب كرده است. به نظر مي‌رسد همان‌گونه كه صندوق تامين خسارت‌هاي بدني براي جبران خسارت زيانديدگان از تصادفات مقصر متواري تشكيل شده است در اين موارد نيز براي جبران ضرر زيان ديدگان كه احتياطات قانوني را در روند خريد ملك انجام داده‌اند بايد تدبيري مشابه انجام شود. البته لازم است در سطحي كلانتر براي تقويت معاملات رسمي تدبيري انديشيده شود. بديهي است با تقويت اسناد رسمي ورودي پرونده‌ها به دستگاه قضا به نحو چشمگير كاهش مي‌يابد. تبيين مشكلات تعارض بين اسناد عادي و رسمي از حوصله اين مختصر بيرون است و كارشناسان محترم دستگاه عدليه بر آن وقوف كامل دارند ليكن اعتبار بخشيدن به قانون ثبت و نظم بخشيدن به معاملات كه متاسفانه با گذشت چهل سال از انقلاب وضعيت شايسته‌اي ندارد، مي‌تواند اميد به زندگي و آرامش را به مردم ايران هديه دهد. اميدوارم حال كه رييس جديد دستگاه قضا با شعار تحول شروع كرده‌اند با گام نهادن در اين مسير نام نيكي از خود بر جاي گذارند.