معاملات ملك در بورس مسكن كليد خورد
فروش متري مسكن از ماه آينده
ندا جعفري
روز گذشته اولين معامله ملك در بورس كالا انجام شد و شركت عمران شهر جديد پرديس يك باب واحد تجاري را پس از پذيرش در بازار فرعي بورس كالاي ايران در اين بازار عرضه كرد؛ اين معامله با حضور دو متقاضي دنبال شد و به فروش رسيد. براساس اطلاعيه‌هاي صادره ازسوي بورس كالاي ايران، فروش اين واحد به صورت ۳۰درصد نقد و ۷۰درصد به صورت اقساط ۴۸ ماهه اعلام شد و برنده معامله، باقيمانده ۳۰درصد وجه اوليه را به حساب بورس كالا واريز و چك‌ها را هم نزد شركت عمران شهر جديد پرديس تحويل داده و با امضاي مبايعه‌نامه، فرآيند معامله در بورس كالا تمام مي‌شود. سه روز بعد از امضاي مبايعه‌نامه، شركت عمران شهر جديد پرديس ملك فروخته شده را به خريدار تحويل خواهد داد. براساس اين گزارش معامله مذكور در حالي به قيمت پايه ۱۰ ميليارد و ۶۳۹ ميليون ريال روي ميز فروش رفت كه شركت مادر تخصصي عمران شهرهاي جديد نيز درنظر دارد دارايي‌ها و املاك ۱۹ شركت عمران شهرهاي جديد خود در سراسر كشور را بعد از پذيرش در بورس كالاي ايران روي تابلو ببرد.
ساز و كار معاملات ملك
در بورس كالا چگونه است؟
در اين خصوص جواد فلاح، مدير مطالعات اقتصادي و سنجش بورس كالاي ايران به «اعتماد» مي‌گويد: «اولين معامله اموال غيرمنقول از سوي شركت عمران شهر جديد پرديس در بازار سرمايه صورت گرفت و يك واحد تجاري در شهر جديد پرديس در بورس كالا عرضه شد.» فلاح با اشاره به مذاكرات بورس كالا با وزارت راه و شهرسازي ادامه مي‌دهد: «با پيگيري‌هايي كه وزارت راه و شهرسازي انجام داد و حمايت‌هاي وزير راه و شهرسازي درخصوص فروش اموال مازاد اين وزارتخانه از طريق تابلوي بورس كالا و مذاكراتي كه با ۱۹ شركت عمران شهر جديد داشتيم، مقرر شد فروش اموال غيرمنقول در شهرهاي جديد پرديس، پرند و هشتگرد در بورس كالا انجام شود.» مدير مطالعات اقتصادي و سنجش بورس كالا در مورد نحوه كشف قيمت املاك در بورس كالا مي‌گويد: «قيمت‌گذاري ملكي كه در بورس كالا به فروش رفت از سوي كارشناس رسمي دادگستري انجام شد و با قيمت پايه هم مورد معامله قرار گرفت و ما در صورتي كه بتوانيم عرضه‌ها را در بورس كالا افزايش دهيم، مي‌توانيم اميدوار باشيم كه به عنوان مرجع قيمت‌گذاري ملك در بازار موثر باشيم.» فلاح در پاسخ به اين پرسش كه آيا فروش اموال غيرمنقول در بورس كالا موجب موازي‌كاري با فعاليت مشاوران املاك نخواهد شد، مي‌گويد: «ما وارد حوزه كاري مشاوران املاك نشده‌ايم، زيرا اموال مازاد بانك‌ها و نهادهاي دولتي در حوزه اختيار مشاوران املاك نبوده است و آنها از طريق مزايده اين اموال را عرضه مي‌كردند.» او ادامه مي‌دهد: «البته اگر بتوانيم موفق شويم تا اين صنف را با بازار بورس كالا آشنا كنيم ممكن است بتوانيم در اين عرصه پررنگ‌تر باشيم، متاسفانه شاهد آنيم كه برخي از مشاوران املاك اشراف كامل به مسائل حقوقي قراردادها ندارند و گاهي در زمينه قراردادها به مشكل مي‌خورند و ما مي‌توانيم از طريق همين مشاوران املاك در شركت‌هاي كارگزاري تخصصي املاك براي معاملات ملك از آنها بهره‌گيريم.»
معامله متري مسكن در بورس كالا تا يك ماه آينده
مدير مطالعات اقتصادي و سنجش بورس كالا در مورد عرضه متري مسكن در بورس كالا نيز مي‌گويد: اين موضوع تا يك ماه ديگر نهايي مي‌شود و پيش فروش متري مسكن از طريق اوراق سلف استاندارد انجام خواهد شد و در صورتي كه فردي تمايل به پيش‌فروش مسكن داشته باشد، مي‌تواند از طريق بورس كالا اقدام كند. او با بيان اينكه در پيش‌فروش ملك شاهد آنيم كه گاهي خريداران متضرر مي‌شوند، مي‌گويد: «متاسفانه در خارج از بورس گاهي تعهداتي به خريداران پيش‌فروش ملك داده مي‌شود كه ممكن است آن تعهدات را اجرا نكنند اما در بورس كالا نحوه فروش متفاوت است.» فلاح ادامه مي‌دهد: «در اين روش اين امكان فراهم مي‌شود تا افراد بتوانند سرمايه‌هاي خرد خود را براي خريد يك متر مربع ملك وارد بورس كنند و در بازار سرمايه مشاركت داشته باشند و با افزايش قيمت مسكن سرمايه‌هاي خود را حفظ كنند.» او در مورد فروش متري واحدهاي ساخته شده نيز مي‌گويد: فروش آن هم در بورس و با كد بورسي قابل انجام است. در حال حاضر ۵۰ ميليون نفر در كشور داراي كد بورسي هستند و ما اميدواريم با جمع‌آوري سرمايه‌هاي خرد بتوانيم به افزايش توليد مسكن و درنهايت تعادل قيمت آن كمك كنيم.
فروش اموال مازاد بانك‌ها و ستاد اجرايي فرمان امام در بورس كالا
اين مقام مسوول در بورس كالا در مورد مذاكرات با بانك‌ها براي فروش اموال مازاد آنها در بورس نيز ادامه مي‌دهد: با بانك‌هاي اقتصاد نوين، صادرات و نيز ستاد اجرايي فرمان امام براي فروش اموال مازادشان در بازار فرعي بورس كالا مذاكراتي داشته‌ايم تا از طريق تابلوي بورس كالا اموال خود را به فروش برسانند.
فلاح ادامه مي‌دهد: همه نهادهايي كه از طريق مزايده اقدام به فروش اموال غيرمنقول خود مي‌كنند، مي‌توانند در يك بازار متمركز و در بورس اقدام به اين كار كنند. ما در اين بازار هم ساز و كار حراج آنلاين روي تابلو را طراحي كرده‌ايم تا هم نظارت بر فروش اين اموال كه بخشي از بيت‌المال است تسهيل شود و هم جست‌وجوي اطلاعات براي خريداران راحت‌تر باشد.
او با تاكيد بر اينكه اموال مازاد دولتي سهم عمده‌اي در معاملات املاك ندارند، مي‌گويد: هدف براي عرضه ملك در بورس بيشتر براي شفاف‌سازي و نيز كاهش فساد و رانت در بازار است و مسلما اين اموال سهم بزرگي از بازار مسكن را در برنمي گيرد. عطا آيت‌اللهي، كارشناس مسكن نيز درخصوص فروش ملك در بورس كالا به «اعتماد» مي‌گويد: اين اقدام قدمي درخصوص تحول در بازار مسكن است و اميدواريم از آن استقبال شود. اين كارشناس مسكن ادامه مي‌دهد: در بخش تقاضا در حال حاضر توان كافي براي خريد ملك وجود ندارد و با اين روش مي‌توان به شفاف شدن معاملات در بازار اميدوار بود و اين موضوع مي‌تواند به رقابت در عرضه و تقاضا بينجامد. او در مورد خريد متري مسكن در بورس نيز مي‌گويد: اين ابزار مي‌تواند پس‌انداز مردم را افزايش دهد و فردي كه مي‌خواهد در بخش مسكن سرمايه‌گذاري كند، مي‌تواند مستقيما با ورود به معاملات متري مسكن در بورس كالا، حتي با حجم كم سرمايه نيز در ملك سرمايه‌گذاري كند. ممكن است برخي افراد سرمايه كافي براي خريد يك واحد آپارتمان را نداشته باشند اما با آغاز معاملات متري مسكن مي‌توانند متراژي از يك ملك را خريداري كنند تا سرمايه آنها متناسب با قيمت مسكن ارزش پيدا كند.
آيت‌اللهي در مورد قيمت‌گذاري‌ها نيز مي‌گويد: در بازار ملك برخي سليقه‌اي عمل مي‌كنند و براي تعيين قيمت ملك و نقل و انتقال آن براي جلب مشتري روش‌هاي مختلفي را به‌كار مي‌گيرند اما ساز و كار مسكن در بورس به گونه‌اي است كه با افزايش شفافيت بازار رغبت بيشتري براي معاملات به وجود خواهد آمد.