سامانه ملي املاك رونمايي شد
ارايه مشوق‌ها در كنار ماليات از خانه‌هاي خالي
تصويب ماليات بر خانه‌هاي خالي، آخرين و مهم‌ترين راهكار مجلس يازدهم و البته دولت براي سامان بخشيدن به بازار مسكن است. هر چند به دليل مشكلاتي در برخي مفاد آن در ابتدا توسط شوراي نگهبان رد شد و كارشناسان نيز آن را «فاقد راستي‌آزمايي و موجبات سردرگمي بيشتر بازار مسكن» مي‌دانند، اما به نظر مي‌رسد با راه‌اندازي سامانه «املاك و مستغلات» اين قانون فاصله چنداني تا اجرا ندارد. در اين راستا سامانه ملي مسكن نيز پس از سال‌ها راه‌اندازي شد تا آخرين آلترناتيو دولت براي بهبود اوضاع مسكن به زودي به مرحله اجرا برسد و ماليات‌ستاني از واحدهاي خالي اجرايي شود.
دو ميليون و 700 هزار واحد خالي
5 سال از تصويب «اصلاحيه قانون ماليات‌هاي مستقيم» مي‌گذرد. اين اصلاحيه گامي در راستاي شفافيت فعاليت‌هاي اقتصادي و استقرار نظام يكپارچه اطلاعات مالياتي براي رصد اطلاعات ملكي موديان بود. براساس اين قانون وزارت مسكن و شهرسازي موظف شده بود ظرف مدت 6 ماه از تاريخ ابلاغ (تا بهمن سال 94) سامانه‌اي را جهت شناسايي واحدهاي خالي راه‌اندازي كند. هر چند تا همين روز سه‌شنبه سامانه‌اي از سوي وزارت راه براي شناسايي خانه‌هاي خالي راه‌اندازي نشده بود، بنابراين امكان هر گونه راستي‌آزمايي از اصلاحيه قانون ماليات‌هاي مستقيم نيز تا به امروز وجود نداشت و هيچ كس نمي‌داند با اجراي اين طرح در ابعاد وسيع‌تر چقدر بازار مسكن تحت‌تاثير قرار مي‌گيرد. براساس آخرين آمار سرشماري در سال 95 حدود 2 ميليون و 500 هزار خانه خالي در كشور وجود دارد. هر چند در اين مدت و به دليل افزايش تورم و كاهش شديد قدرت خريد خانوارها، دور از ذهن نيست كه بخشي از عرضه مسكن به بازار بدون خريدار بماند. محمود محمودزاده، معاون وزير راه معتقد است حدود دو ميليون و 700 هزار واحد مسكوني خالي است.
افزايش 400 درصدي قيمت خانه
با استناد به صحبت‌هاي محمودزاده از آخرين سرشماري تاكنون حدود 200 هزار واحد مسكوني به تعداد خانه‌هاي خالي افزوده شدند. اما در اين مدت متوسط قيمت هر واحد مسكوني افزايش 396درصدي داشته و از متري 4 ميليون و 230 هزار تومان در تيرماه سال 95 به 21 ميليون تومان در تيرماه سال جاري رسيده است. هر چند افزايش تورم، نوسانات شديد نرخ ارز نيز در اين افزايش قيمت بي‌تاثير نيست. با مقايسه دو عدد تعداد خانه‌هاي خالي و متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني مي‌توان دريافت كه سالانه حدود صددرصد به قيمت خانه اضافه مي‌شود، اين در حالي است كه در اين مدت، سالانه 50 هزار واحد مسكوني به تعداد خانه‌هاي خالي افزوده مي‌شود. از اين‌رو شايد افزايش ماليات‌ها و تنبيه‌ها نتواند مشكلي را از بازار مسكن حل كند.
خانه خالي بدهيد زمين مرغوب بگيريد
به نظر مي‌رسد قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي مهم‌ترين اقدامي است كه دولتمردان براي بسامان كردن اوضاع مسكن بر آن حساب ويژه‌اي باز كرده‌اند. علي نيكزاد، نايب‌رييس مجلس در گفت‌وگو با شبكه خبر در‌خصوص تاثير مثبتي كه اين قانون بر بازار مسكن مي‌گذارد، گفت: « تجربه در جهان نشان داده اگر نتوانيم قوانين بازدارنده در حوزه مسكن تصويب كنيم، اين موضوع سبب احتكار مي‌شود و به دست مصرف‌كننده واقعي نمي‌رسد، چون قدرت خريدش را ندارد.» او براي درستي گزاره‌اش به خالي ماندن خانه‌ها در مناطق يك تا 3 تهران اشاره كرد و گفت: « عمده اين املاك به دست احتكارگران و بانك‌ها افتاده‌اند از سوي ديگر مردم قدرت خريد ندارند چون هر متر50 تا 70 ميليون تومان است.» به گفته نيكزاد با قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي راه فرار مالياتي اين مالكان بسته خواهد شد. هر چند نمايندگان و موافقان اين طرح، راه‌اندازي سامانه‌اي براي رصد و ثبت خانه‌هاي خالي را از مهم‌ترين اقدامات براي جلوگيري از احتكار در بازار مسكن مي‌دانند. در اين راستا روز گذشته سامانه ملي املاك پس از وقفه‌اي 5 ساله با حضور وزير راه و شهرسازي رونمايي شد. آغاز به كار آن مهم‌ترين گام براي اجرايي كردن قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي است. وزير راه نيز از ديگر افرادي است كه از «اعطاي مشوق‌هايي» براي عرضه خانه‌هاي خالي خبر داد. محمد اسلامي، وزير راه در مراسم رونمايي از اين سامانه از شرايط اعطاي زمين مرغوب به مالكان خانه‌هاي خالي خبر داد. اسلامي افزود: «كساني كه داراي واحدهاي مسكوني خالي يا طرح‌هاي نيمه‌تمام هستند اگر واحد خود را دراختيار طرح اقدام ملي مسكن قرار دهند، زمين مرغوب شهري مي‌دهيم تا مجددا ساخت و ساز كنند.»
خانه‌هاي خالي عرضه شود، بازار مسكن
بهبود مي‌يابد؟
بازارهاي مختلف مانند حلقه‌هاي زنجير اقتصاد هستند كه اگر براي هر حلقه اتفاقي رخ دهد، اقتصاد را تحت‌تاثير قرار مي‌دهد. عمده كارشناسان با بهره‌گيري از پيش‌فرض فوق، اجرايي شدن قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي را «بدون تاثير زياد» بر بازار مسكن مي‌دانند، چراكه به‌زعم آنها با هر بار جهش در بازارهاي موازي و سودآوري در آنها، ساير بازارها نيز تحت تاثير قرار مي‌گيرند. از سوي ديگر به دليل تضعيف ارزش پول ملي همچنين وجود تورم انتظاري، افراد درنظر دارند سرمايه‌هاي خود را هرچه زودتر به بازارهاي ديگر وارد كنند تا از افت ارزش بيشتر آن جلوگيري شود. به نظر مي‌رسد قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي كه در متن الحاقي جديدش تا «چند برابر شدن» ماليات‌ها مدنظر سياستگذار است، در راستاي مقابله با سفته‌بازي در اين بازار طراحي شده است، بنابراين سياستگذار به دنبال تعديل آن است. اما آن چيزي كه تقاضاي سفته‌بازي را در اين بازار كاهش مي‌دهد، ماليات نيست. فكر كنيد شخصي براي يك مدت محدود به خارج از كشور سفر كرده يا براي كاري به شهر ديگري نقل مكان كرده يا براي پيدا كردن خريدار واحد خود را خالي گذاشته است، در اين صورت بايد براي خالي ماندن واحد خود ماليات بپردازد. اگر به اين موارد توجه نشود دو اتفاق در بازار مسكن رخ مي‌دهد، اول اينكه قدرت نقدشوندگي در اين بازار افت كرده و حتي سرمايه‌گذاران و بساز و بفروش‌ها نيز از بيم دادن ماليات وارد بازار ساخت مسكن نمي‌شوند. شايد در اين شرايط برخي واحدهاي خالي به بازار عرضه شوند، اما ساخت مسكن تغييرات چنداني نخواهد داشت. در اين صورت پس از مدتي بازار مسكن دچار كمبود عرضه و افزايش قيمت‌ها مي‌شود. اتفاق دوم، افزايش مناقشه‌ها در معاملات مسكن است. افراد براي فرار از پرداخت ماليات قيمتي كمتر به خريدار پيشنهاد داده و مابقي مبلغ را بدون ثبت در سامانه يا قراردادي از خريدار دريافت مي‌كنند. بايد توجه داشت كه افزايش قيمت مسكن يا به صورت كلي تلاطم در بازارها به دليل كاهش قدرت خريد و افزايش تورم است و شايد قوانيني كه قرار است بدون راستي‌آزمايي و چكش‌كاري در سطح ملي اجرايي شود، پس از گپ زماني موجبات نوسان‌هاي بيشتر در بازارها را ايجاد كند.